임차권등기명령 신청 방법과 효력, 권리 분석 완벽 정리

 1.임차권등기명령제도는 무엇일까요.?

전월세 계약이 만료되었는데 임차인이 임대인으로부터 보증금을 받지 못한다면 어떻게 대응해야 할까요? 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 못하면 임차인은 다른 곳으로 이사를 갈 수가 없습니다. 무엇보다 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황에서, 다른 주소로 전입을 하거나 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 잃어 해당 물건이 경매를 통해 매각되었을 때, 보증금을 변제받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 '깡통전세' 물건에 대한 피해를 방지하기 위해 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 비중이 조금씩 늘어나고 있습니다. 

임차권 등기 명령 제도

 

법원에서는 보증금 미반환 사고가 늘어나고 있는 상황을 고려하여, 임차인을 보호하기 위해 임차권등기명령 제도를 운영하고 있습니다. 임차권등기명령 제도는 임대인과 맺은 전월세 임대차 계약이 만기가 되어 종료되었음에도, 임차인이 임대인에게 임차보증금을 반환받지 못했을 때, 주택임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 등기부등본에 명시하여 보장하는 제도입니다. 임차권등기가 된 경우, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주거를 다른 곳으로 이전할 수 있습니다. 

 

 

 2.임차권등기명령 신청 방법

임차인은 '임차권등기명령 신청서'를 작성하여 임차 주택의 소재지를 관할하는 ①지방법원, 지방법원지원이나 ② 시·군·법원에 제출하면 됩니다. 임차권등기명령 신청과 등기 과정에서 소요된 비용은 차후 임차인에게 청구가 가능합니다. 그럼 임차권등기명령 신청서에 어떠한 내용을 기입해야 할까요? 

 

주택임차권등기명령신청서

임차권등기명령신청에는 위의 그림과 같이 A부분에 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)에 관한 인적사항을 적습니다. 이름과 주민등록번호, 주소와 우편번호를 적습니다. 임대인에 관한 정보는 부동산 계약서를 참고하셔서 작성하면 됩니다. B부분에는 신청취지를 적어야 합니다. 임대차 계약일자, 임대차 보증금액, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 순으로 있는 그대로의 정보를 적습니다. 점유개시일자는 계약서에 따라 잔금을 치르고 부동산을 인도받은 날을 의미합니다. 만약 잔금을 치른 날과 인도받은 날이 다르다면 인도받은 실제 날짜가 점유개시일자가 됩니다. 확정일자는 계약서에 받은 날짜를 그대로를 입력해야 합니다. C부분에는 신청 이유를 이미 정해진 서식을 고려하여 개별 사정에 맞게 작성하면 됩니다. D 부분은 함께 제출해야 할 첨부서류를 안내하고 있습니다. 건물등기사항 증명서, 임차인의 주민등록등본, 임대차계약서, 부동산 목록 및 도면이 있습니다. 이때, 별지에서 보이는 바와 같이 임대차 주택의 도면을 꼭 첨부해야 합니다. 

 

또한 서면으로 직접 임차권등명령신청서를 제출하기 어려운 경우에는 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 일명 임차권등기명령 전자소송이라고 불립니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트에 접속하여 [서류제출] - [민사 서류] - [민사신청] - [주택임차권등기명령신청] 클릭 후, 1단계부터 ~ 3단계까지 양식에 맞게 내용을 선택 또는 기입하시면 됩니다. 

 

 3. 임차권등기의 효력

임차권등기가 완료되면 대항력 및 우선변제권을 유지 또는 취득할 수 있습니다. 또 임차권등기 이후 새로운 소액임차인의 최우선변제권을 배제할 수 있습니다.

 

1) 대항력 및 우선변제권 유지

임차인이 임차권등기명령이전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 완료된 후, 새로운 곳으로 이사를 하거나 전입을  해도 해당 물건에 대한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다.  임차인이 대항력과 우선변제권을 말소기준권리 이전에 취득했다면 배당 시, 당연히 말소기준권리보다 우선 변제받을 수 있습니다.

 

2) 대항력 및 우선변제권 취득 

앞의 경우 달리 임차인이 임차권등기명령이전에 대항력이나 우선 변제권을 가지지 못하는 경우가 있습니다. 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 단, 말소기준권리 이후에 임차권이 등기가 완료되었다면, 등기 시점이 바로 대항력과 우선변제권을 취득하는 시점이 됩니다. 즉 말소기준권리보다 후순위에서 배당을 받게 되는 것입니다. 

 

3) 임차권등기 이후 새로운 소액임차인의 최우선변제권 배제

또 임차권 등기 이후에 새로 들어온 소액보증금의 임차인의 경우 최우선변제를 절대로 받을 수 없습니다. 소액임차인의 최우선변제권은 말소기준권리를 기준으로 선후관계에 상관없이 소액보증금의 경우 배당요구 종기일까지 대항요건을 유지하고, 배당요구를 신청하면 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다. 임차권등기 이후, 해당 물건에 대한 전월세 소액 임차인의 최우선변제에서 배제한 이유는 임차권등기를 한 기존 임차인의 손해를 방지하기 위해서입니다. 즉, 이사하는 곳의 등기사항증명서에 임차권등기가 되어있다면 최대한 이런 곳은 주의가 필요합니다.

 

 

 4. 임차권 권리분석 

다음으로 임차권 분석 사례를 정리해보고자 합니다. 등기사항전부증명서에 임차권이 표시된 경우, 낙찰자의 인수 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 

 

1) 임차권등기가 경매개시결정등기 이전인 경우 

<그림1>

위 그림과 같이 임차권 등기가 경매개시결정등기 이전에 된 경우, 임차인은 '당연 배당권자'로 분류됩니다. 임차인이 확정일자가 없거나 배당요구를 하지 않아도, 임차권등기가 완료된 날짜를 확정일자로 삼아 배당을 받게 됩니다.

[경매용어알기] 당연 배당권자 : 법원에 배당을 요청하지 않아도 자동으로 배당을 받는 사람 

 

2) 임차권등기가 경매개시결정등기 이후인 경우 

 

<그림2>

위 그림과 같이 임차권 등기가 경매개시결정등기 이후에 된 경우, 임차인은 '요구 배당권자'로 분류됩니다. 배당요구종기일을 기준으로 반드시 법원에 배당을 요청해야만 배당을 받을 수 있습니다. 만약에 배당요구종기일 이후에 배당을 신청을 하면 어떻게 될까요? 경매 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 합니다. 

[경매 용어 알기] 요구 배당권자 : 법원에 반드시 배당을 요청해야 배당을 받을 수 있는 사람

 

예시 문제를 풀어볼까요?

<그림3>

 

위 경매 물건에서 임차인은 말소기준권리보다 전입 일자와 확정일자가 빠르기 때문에 선순위 대항력과 우선변제권을 가진 임차인입니다. 주택 임차권 등기가 강제경매개시결정 등기보다 이전에 있기 때문에 '당연배당권자'로 분류됩니다. 이 경우, 배당신청 유무와 관계없이 경매로 인한 매각대금에서 우선적으로 배당을 받게 됩니다. 낙찰대금이 임차 보증금보다 큰 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다. 다만, 낙찰대금이 임차 보증금권보다 적어, 임차인이 보증금의 일부를 변제받지 못하는 경우에는 낙찰자가 나머지 금액을 부담해야 합니다.