부동산 아파트 경매 배당 순위 완벽정리

배당

 

 1. 배당이란?

배당은 경매에서 낙찰된 금액을 법에서 정한 배당순위에 따라 공정하게 배부하는 것을 의미합니다. 일반적으로 크게 경매비용을 먼저 제하고, 최우선변제, 우선변제, 일반채권 순으로 배당이 이루어집니다. 말소기준권리를 중심으로 이전은 인수, 이후는 소멸됩니다. (참고 : 말소기준권리 개념과 분석방법 ). 만약 말소기준권리 이전에 대항력과 우선 변제권을 가진 임차인이 배당을 신청하지 않으면 낙찰자가 전액 보증금을 인수해야 합니다. 반대로 배당을 신청했으나 경매 대금에서 모두 변제를 받지 못하면 남은 금액에 대하여 낙찰자가 변제를 해줘야 하기에 입찰 시, 주의가 필요합니다.

 

우선변제권을 가지고 있는 선순위 임차인은 경매에서 배당요구 종기일까지 반드시 배당 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 그런데 임차인이 배당요구종기일 전에 갑자기 배당요구 취소 신청하면 보증금은 고스란히 낙찰자가 인수해야 합니다.. 그래서 1차로 입찰하기 전, 반드시 매각물건명세서에 이러한 내용이 표시되었는지 확인해야 합니다. 2차로 문건 서류 접수내역 ‘배당요구 철회’와 같은 문구가 없는지 살펴보아야 합니다..

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 2. 배당순위

일반적인 배당 순위는 아래 <표>와 같습니다. 앞에서 설명한 바와 같이 크게 경매비용, 최우선변제, 우선변제, 일반채권과 같이 4개의 범주로 나누고 1순위부터 9순위까지 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

경매비용	1순위	경매집행비용
	2순위	부동산 필요비 & 유익비
최우선변제	3순위	소액임차인보증금, 임금채권 (최종 3개월분의 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금 )
	4순위	당해세 (국세 : 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 / 지방세 : 재산세, 취득세, 지방교육세 등)
우선변제	5순위	담보물권, 임차인의 보증금(임차권등기,확정일자 갖춘 보증금), 당해세 이외의 조세채권
	6순위	일반 임금 채권( 최종 3개월분을 제외한 임금 및 기타 근로관계로 인한 금액)
	7순위	담보물권보다 늦은 국세, 지방세 및 체납처분비
	8순위	공과금 (국민,건강,고용,의료 보험료 등)
일반채권	9순위	일반채권 (대항력이 없는 임차인의 보증금, 우선변제권이 없는 가압류, 과태료 등)

 

1) 경매집행비용

경매를 준비하는 과정에서 비용이 발생합니다. 경매 신청자는 법원에 일정 금액을 미리내야하며, 경매를 통해 물건이 낙찰된 금액에서 현황조사비, 감정평가비, 문건 송달비 등의 집행비용을 가장 먼저 제합니다. 

 

2) 부동산 필요비 & 유익비

필요비는 해당 부동산을 유지하기 위해 지출되는 비용을 의미합니다. 유익비는 집의 가치를 높이는데 지출된 비용을 의미합니다. 예를 들어 집에 있는 보일러가 고장이 난 경우, 수리비용은 해당 물건의 보존을 위한 필요비에 해당합니다. 집의 베란다 창이 단창이라 웃풍이 많이 들어와 이중창으로 교체한 경우, 이는 집의 가치를 증가하는 유익비에 해당됩니다. 즉 필요비와 유익비는 공사비이지만 공사의 목적이 해당 부동산을 유지하느냐, 가치를 증가시키느냐에 따라 다릅니다. 그렇다면 천장 등이나, 문의 색, 욕조 타일 교체 등 인테리어 목적으로 소용된 공사비는 필요비와 유익비 중 어디에 속할까요? 규정상 인테리어에 들어간 비용은 공사비에 포함되지 않아 필요비와 유익비로 모두 인정받을 수 없습니다.

 

3) 최우선변제 소액임차인보증금 & 임금채권

소액임차인의 경우, 주택임대차보호법에 의해 선순위와 후순위를 구분하지 않고 임차보증금을 보호받을 수 있습니다. 단, 지역과 설정 일자마다 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 범위가 다르니 반드시 비교하여 확인을 해야 합니다. 소액임차인의 보증금을 최우선으로 변제받기 위한 조건은 첫째 전입신고와 점유를 통해 대항력 요건을 갖추고, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지해야 합니다.  둘째 배당요구의 종기일까지 배당요구를 꼭 해야만 합니다. 단, 확정일자의 경우 필수조건이 아닙니다. 또한 최우선변제 기준일은 임차인의 전입일이 아닙니다. 해당 물건의 말소기준권리를 기준으로 정해집니다. 보증금의 액수가 법에서 정한 일정한 범위 내에 부합한다면 낙찰대금의 1/2 한도(매각금액의 50%) 내에서 받을 수 있습니다. 예를 들어 최우선변제금액이 2천만 원이고, 경매 낙찰대금이 3천만 원이라고 가정해보겠습니다. 최우선으로 얼마를 변제받을 수 있을까요? 낙찰대금 3천만 원의 1/2인 1500만 원만 까지만 받을 수 있습니다.

 

임금채권은 부동산 물건의 소유자가 노동자에게 임금을  지급하지 못한 경우, 채권자인 노동자가 경매를 통해 낙찰된 금액으로 임금을 강제 지급하도록 청구할 수 있는 권리입니다.. 임금채권은 생계와 직접적으로 연결되기에 법원에서는 최우선으로 변제를 해줍니다. 최종 3개월의 임금과 3년간의 퇴직금, 재해보상금을 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 

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4) 당해세

당해세는 해당 부동산 물건에 부과된 국세와 지방세를 의미합니다. 당해세의 경우 국세는 해당 지역의 세무서가 관리하며 지방세는 지방자치단체가 관리합니다. 국세에는 대표적으로 상속세와 증여세, 종합부동산세가 있고, 지방세에는 취득세, 재산세, 지방 교육세 등이 있습니다. 해당 경매 물건의 가격이 크지 않다면 보통은 당해세가 크지 않지만 규모가 큰 공장과 같은 물건은 부담해야 할 금액이 상당히 크니 주의가 필요합니다.

 

조세채권 우선 원칙에 따라 세금은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인보다 먼저 배당을 받습니다. 조세채권은 등기부등본상 등기가 된 접수 날짜와 상관없이 법정기일(신고일, 납세고지서 발송일)이 임차인의 우선변제권보다 빠르면 우선 배당을 받습니다. 즉 선순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있기에 주의가 필요합니다. 예를 들어 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춘 날이 조세 채권의 법정 기일보다 늦으면 조세 채권이 무조건 먼저 배당을 받습니다.

 

이 경우, 조세 채권의 금액이 생각보다 너무 큰 경우, 임차인은 배당에서 자신의 받아야 할 보증금액을 온전히 모두 받지 못할 수도 있습니다. 반대로 법정기일이 임차인의 우선변제권보다 늦으면 후순위에서 차례대로 배당을 받습니다. 입찰자가 법정기일을 실제로 확인하기 어렵습니다.

 

당해세와 조세채권은 반드시 이해관계자만 경매사건을 열람하여 확인할 수 있기 때문입니다. 보통 전세를 설정한 임차인의 경우, 중개사가 해당 물건의 집주인이 세금을 제대로 납부했는지 확인할 수 있는 '납세완납증명서'를 확인해줍니다. 이러한 절차를 거쳤다는 것을 임차인을 통해 확인했다면 안심하고 입찰해도 됩니다.

 

5) 우선변제권

우선 말소기준권리가 될 수 있는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시일, 전세권은 우선변제권에 속합니다. 또한 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금과 임차권 등기가 있습니다. 우선 변제권이 둘 이상인 경우에는 접수 날짜가 빠른 순으로 배당을 받게 됩니다. 만약 접수날짜가 같으면 어떻게 될까요? 접수번호순으로 받습니다.

 

나머지 우선변제권보다 늦은 권리들은 특별히 경매에서 인수하지 않아도 되므로 입찰 시, 부담을 가지지 않아도 됩니다. 

 

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