부합물과 종물 개념 및 차이, 효력 및 권리 분석 정리

부합물과 종물의 개념 및 차이를 알아보고, 경매에서 효력 및 권리를 정리해보았습니다. 

 

부합물

1. 부합물이란

부합물(附合物)은 본래 부동산과 다른 별개의 물건이지만 부동산과 분리가 불가능해 거래 시, 하나의 물건으로 보고, 부동산 소유자에게 귀속되는 물건을 말합니다. 즉 토지 또는 건물과 한 덩어리를 이루는 물건을 의미합니다.

 

예를 들어 11층짜리 단층 주택을 신축하면서 불법으로 1층의 면적과 동일하게 복층으로 2층을 건축했다고 가정해보겠습니다. 이때, 별도의 외부 통로 없이1층에 설치된 계단으로만 2층까지 출입이 가능하고, 별도의 주방 시설없이 1층과 같은 생활 공간으로 되어있다면, 이는 부합물로 취급을 받게 됩니다. 즉 같은 생활권으로 취급이 된다고 보는 것입니다. 그러나 만약 불법으로 만든 2층으로 연결되는 별도의 출입문이 있고, 주방이나 방까지 독립적으로 갖추고 있다면 부합물로 인정을 받지 못하고, 독립적인 하나의 부동산으로 취급을 할 수 있습니다.

 

2. 부합물의 효력

경매 신청 목적물에 대한 감정평가를 하기 위해 현장에 방문했는데 경매 신청 목적물에 없는 새롭게 발견된 건물은 감정평가사가 ‘제시외물건’으로 분류를 합니다. 제시외물건은 부합물 또는 종물이라고 부르기도 합니다. 부합물과 종물은 주물의 처분에 따르게 되어있습니다. 그러므로 경매에서 낙찰자가 주물을 소유하면 제시외물건은 자연스럽게 주물의 소유자인 낙찰자에게 귀속이 됩니다. 경매에서는 감정평가에서 누락된 부합물이 있더라도 채무자가 낙찰자에게 부당이득에 대한 청구를 할 수 없다고 판결한 전례가 있습니다.

 

경매로 부동산을 취득하였을 때, 부합물은 경매에서 제외되었어도 낙찰 받은 매수인이 소유권을 취득합니다. 그 이유는 경매 부동산에 설정된 저당권의 효력이 부합물에도 영향을 주기 때문입니다. 이말은 저당권에 의해 경매가 실행된 경우, 낙찰자는 부동산의 부합물에 대한 소유권을 취득할 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어 아파트에 기본적으로 설치된 욕조, 싱크대, 빌트인 가구 등은 아파트의 부합물에 속합니다. 만약 낙찰자가 해당 부동산에 거주하는 점유자와 명도 협상을 하는데 사비로 설치한 빌트인 가구나 싱크대 등을 이사 시 가져가겠다고 하면 낙찰자는 해당 물건들은 부합물로 취급이 되며 낙찰자에게 소유권이 있다는 것을 명시하면 됩니다.

 

3. 부합물과 종물의 차이?

경매에서 부합물과 종물은 모두 주물에 종속된 것으로 같은 분류로 보는 게 편합니다. 다만 그 차이점을 다시 정리하면 다음과 같습니다. 부합물은 두 개 이상의 물건이 결합하여 하나가 된 것인데, 분리하기 위해서 그 물건이 훼손되거나 많은 비용이 드는 상태를 말합니다. 예를 들면, 땅 위에 있는 수목이나 담장, 구두에 붙어있는 밑창이나 반지에 붙어있는 보석, 아파트의 빌트인 가전, 주택의 정화조 등은 부합물이 되겠네요. 주물은 주된 물건을 의미하며, 종물은 주물에 종속된 물건이라는 의미합니다. 종물은 독립된 물건으로서 주물의 이용에 이바지하여야 합니다. 예를 들면, 자물쇠와 열쇠, 시계와 시계줄, 칼과 칼집, 주유소의 주유기 등이 있습니다. 부합물과 종물을 굳이 구분하지 않아도 경매에서는 모두 주물의 종속된다라고만 알고 있으면 됩니다.

 

경매에서는 부동산의 부합물의 가치가 크고 작음에 상관없이 감정 평가 대상에서 제외되기에 낮은 금액에 해당 부동산이 매각될 수 있습니다. 낙찰자 입장에서는 부동산의 가치보다 부합물의 가치가 큰 경우, 오히려 더 큰 이득을 볼 수도 있습니다. 반면에 채무자의 입장에서는 법원에서 부합물의 가치가 큰 경우, 독립된 물건으로 분류되어 매각물건명세서에 기재하게 되기를 원합니다. 그래야 감정 가격이 높게 측정되게 되고, 채무를 더 많이 변제받을 수 있는 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 채무자의 경우 독립된 물건으로 분류된 경우, 제대로 매각물건 목적물에 포함되는지 확인이 필요합니다.

 

경매정보지에 ‘‘경매 외 혹은 입찰 외 물건, 매각외물건’이라고 표시되어 있는 경우가 있습니다. 이는 부합물이나 종물에 포함되지 않고, 독립된 가치를 지니고 있는 물건으로 분류됩니다.

 

종물과 부합물은 주물에 종속됨.

4. 경매 권리 분석

1) 경매 대상이 토지만 매각인 경우

경매 대상이 토지로만 한정이 된 경우, 토지 위에 건물은 부합물이나 별도의 부동산으로 분류를 할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 무허가 또는 미등기 건물은 별도의 부동산으로 분류됩니다. 다만 짓고 있는 미완성 건물의 경우, 건물이 기둥과 벽, 지붕을 갖추고 있는 경우에는 독립된 건축물로 인정이 됩니다. 반면에 독립된 부동산으로 인정받는 요건 3가지 중 하나 이상이 없는 경우, 부속물로 분류되어 토지의 소유자에게 귀속이 됩니다.

 

2) 경매 대상이 건물만 매각인 경우

경매 목적물인 건물이 증축을 하였을 경우, 증축한 부분는 부합물에 포함될 수 있습니다. 부합물로 볼 수 있다면 건물을 낙찰받은 사람은 증축한 부분의 소유권을 취득할 수 있습니다. 반면에 부합물로 볼 수 없는 경우, 매각외 물건으로 취급되어 낙찰자는 소유할 수 없습니다.

 

경매에서 별도의 부동산이 부합물로 잘못 분류된 경우

결론부터 제시하면 매각불허가 사유로 분류됩니다. 경매에서 간혹 단독으로 효용가치가 있는 독립건물을 부합물로 매각물건명세서에 잘못 기재된 경우가 있습니다. 잘못된 정보가 정정되지 않고, 경매가 진행된 경우 낙찰자는 독립된 건물에 대한 소유권을 인정받을 수 없으며 경매는 당연히 무효가 됩니다. 즉 독립된 건물을 부합물로 표기하고 진행된 경매는 낙찰자가 나오더라도 중대한 결점으로 인정되어 낙찰을 인정받을 수 없습니다. 매각불허가 결정이 나면 다시 경매 대상 물건을 재감정을 후 경매를 진행하게 됩니다.

 

 

5. 부속물 매수청구권이란?

부속물은 부합물과 유사하나 주물에 부합하지 않고 독립성을 가지고 있습니다. 부합물은 주물에 종속되어 따로 분리를 할 수 없지만, 부속물은 독립성이 있어 분리하여 언제든지 따로 떼어갈 수 있습니다.

 

부속물 매수청구권은 상가의 임차인이 상가 건물의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 그 상가건물에 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있다면 임대차 계약 기간이 종료된 후, 해당 부속물을 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 형성권으로 임차인이 일방적으로 의사를 표시하면 임대인은 무조건 이를 받아들여야 합니다. 부속물의 매매대금은 매수 청구권 행사 당시의 시장 가격을 기준으로 결정이 됩니다. 다만 앞에서 명시했듯이 임차인이 소유한 물건으로 상가건물에 부속한 물건으로 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 경우에 한하여 청구할 수 있습니다.

 

 

부합물은 하나의 물건으로 취급됨