토지거래 허가구역의 개념과 매매조건 및 첨부서류, 주의사항

토지거래허가구역의 개념과 첨부서류 및 특징을 이해하고, 거래 시 주의사항에 대하여 알아보겠습니다.

 

토지거래허가구역

1. 개념

토지거래허가구역은 토지 개발 행위로 인하여 투기를 목적으로 한 거래가 늘어나며 인근 토지의 가격이 급격히 상승하는 지역이나 그러한 가능성이 있는 지역의 경우, 해당 지자체의 허가를 반드시 받아야 거래가 가능한 구역을 의미합니다. 이러한 토지거래허가구역은 추후 상황에 따라 다시 해제될 가능성도 있습니다. 만약 허가를 받지 아니하고 토지를 진행한 토지거래계약은 인정받을 수 없습니다. 또한 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 경우, 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 공시지가를 기준으로 해당 토지 가격의 30%에 해당하는 금액을 벌금으로 납부해야 합니다.. 또 부당 계약은 취소될 수 있습니다.

 

허가 대상	허가 대상이 아닌 경우
토지	건물
소유권, 지상권, 유저당	저당권, 전세권, 임차권
유상계약,부담부증여,대물변제계약	상속, 증여계약(무상), 유증(단독행위)

 

거래 대상은 토지의 경우로만 한정이 되며, 건물의 경우는 허가가 필요하지 않습니다. 또한 매매와 같이 유상 거래의 경우에만 해당이 되며, 무상으로 증여하거나 상속, 유증의 경우에는 해당이 되지 않습니다. 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 맺으려는 사람도 반드시 관할 기관의 허가를 받아야 합니다.

 

 

2. 첨부서류

허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하려는 매도인과 매수인은 다음 서류를 반드시 토지를 관할하는 해당 지자체(시군구)에 제출해서 함께 허가를 받아야 합니다..

1) 토지거래계약허가신청서

2) 토지이용계획서

3) 토지취득자금계획서

서류를 제출하면 보통 15일 이내로 허가나 불허가 결과를 통지하게 됩니다.

 

 

3. 매매 조건

첫 번째는 일반 매매의 경우에는 지자체의 허가가 반드시 필요하지만 경매나 공매로 낙찰을 받는 경우에는 허가를 받지 않아도 취득이 가능합니다. 두 번째는 기준면적을 초과하는 경우 허가가 필요하지만 그 이하라면 허가 없이 거래가 가능합니다. 다음 아래의 표를 보면 도시지역과 비도시지역으로 나누어 살펴보았을 때, 용도지역별로 기준면적을 초과한 경우, 허가를 받아야 합니다.

구분	지역별	면적
도시지역	주거지역	60㎡
	상업지역	150㎡
	공업지역	150㎡
	녹지지역	200㎡
	기타지역	60㎡
도시지역외	농지	500㎡
	임야	1000㎡
	기타 토지	250㎡

 

세 번째는 일정 규모 이상의 토지를 취득하는 경우, 자금조달 계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 수도권이나 지방광역시·세종특별자치시에서 지분거래를 통해 토지를 취득하는 경우 취득 가격과 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다.. 또한 해당 지역에서 지분 거래가 아니더라도 1억 원 이상의 토지를 취득하는 경우에는 자금조달계획서를 제출합니다. 수도권, 지방광역시, 세종특별자치시 외 지역의 경우에는 상대적으로 개발 호재에 편승한 투기성 자금 유입 우려가 낮아 6억 원 이상의 토지를 취득하는 경우에만 자금조달계획서를 제출 6억 원 이상 토지를 취득하는 경우 자금조달 계획서를 제출해야 합니다.

 

 

토지거래 허가구역 특징 요약

• 일반 매매의 경우, 지자체 허가 필요. 단, 경공매로 낙찰받는 경우 허가 없이 취득 가능
• 토지만 거래허가대상, 건물은 허가대상에서 제외
• 유상 거래의 경우에만 해당되고, 무상은 허가 대상이 아님.
• 기준면적 이상의 경우, 허가 필요하고, 기준면적 이하는 허가 없이 거래 가능
• 일정 규모 이상의 토지 취득 시 자금 조달 계획서 제출 의무화

 

4. 주의사항

허가관청이 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사합니다. 만약 이를 지키지 않는 경우, 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 토지 취득 가액의 5% ~ 10%가 부과됩니다. 미이용방치이행강제금은 10%, 이용목적 위반의 이행강제금 5%나 됩니다. 다만 농지의 경우 이용의무기간이 2년으로서 미 이용 방치 시 이행강제금은 10%에 농지법 이행강제금 20%가 추가됩니다. 매년 농지경영 실태조사를 하여 농업경영에 이용하지 않는 농지는 처분명령을 내리는데 이를 불이행하면 농지 가액의20%를 이행강제금으로 부과받는 것입니다.