당신만 모르는 가족 간 매매 시, 증여세 피하는 법

부모와 자식 간에 부동산 거래를 할 수 있을까요? 법에서 규정한 방법에 따라 거래가 이루어진다면 가족이나 친족 간의 거래도 정당한 매매로 인정을 받습니다. 다만 규정한 방법을 정확하게 이해하지 못하거나 모른 채로 거래를 한다면 생각지 못한 세금을 납부해야 합니다.

 

증여세 피하는 법

 

 특수관계인이란?

가족이나 친족은 특수관계인으로 분류되며 부동산 거래 시, 특히 주의가 필요합니다. 일반적으로 가족을 한 세대를 구성하는 세대주와 세대원으로 한정하기 쉽습니다. 그러나 법에서 지칭하는 특수관계인의 범위는 이보다 훨씬 더 넓습니다. 4촌 이내의 인척, 6촌 이내의 혈족, 혼인신고를 한 배우자 및 사실혼 관계에 있는 배우자, 부모와 혈연관계가 있는 친생자로서 부모의 혼인 중의 출생자와 혼인 외의 출생자, 다른 사람에게 입양된 자 및 그 배우자와 직계비속까지 포함하고 있습니다. 이처럼 특수관계인의 범위는 생각보다 매우 넓습니다. 세법에서는 특수관계인 간의 거래에서 당사자 간의 실제 매매거래기록이 있더라도 규정을 어기면 세금 납부를 피하려는 것으로 봅니다. 이 경우, 과세 관청은 해당 거래의 신고된 금액을 인정하지 않고, 세금을 다시 계산할 수 있습니다.

 

특수관계인

 

 얼마에 팔아야 하는가?

가족 간 부동산 매매 거래 시, 얼마에 팔아야 적절할까요? 자녀와 아파트를 거래하는 방법에는 증여와 양도가 있습니다. 증여는 지정된 재산을 무상으로 상대방에게 주는 것을 의미하며, 양도는 물건을 상대방과 협의된 가격에 소유권을 이전하는 것을 의미합니다. 시세보다 싼 가격에 물건을 팔고 사는 것을 '저가 양수도'라고 합니다.

 

특수관계인과 매매 계약 시, 반드시  정상적인 매매계약서를 작성하고, 필요한 거래문서를 잘 챙겨야 합니다. 매매대금은 현금 거래가 아닌 반드시 이체를 통해 이루어져야 합니다. 보통은 공인중개사를 통해 계약에 관한 증빙자료를 남기기도 하나 중개 비용을 줄이기 위해 당사자간 직접 계약서를 작성하는 경우도 있습니다.

 

과세당국은 특수관계인과 부동산 거래 시, 양도세와 증여세의 기준을 달리 적용하고 있습니다. 

 

1) 양도세

특수관계인에게 물건을 양도하는 경우, 계약서에 명시된 금액이 시가의 95% 이상인 경우, 매매가를 양도가액으로 인정해줍니다. 하지만 양도가액이 시가보다 95% 미만인 경우 또는 시가와 차액이 3억 원 이상인 경우,  양도가액을 계약서에 명시된 양도가액을 인정하지 않고, 시가로 다시 계산해 양도세를 부여합니다.

 

예를 들어 아버지가 10억 원짜리 아파트를 가지고 있는데 아들에게 8억 원에 매도했다고 가정하겠습니다. 시가 10억 원의 시가 95% 금액은 9억 5천만 원입니다. 세법에서는 양도가액이 9억 5천만 원~10억 원 사이면 매매가로 인정해줍니다. 하지만 아버지가 아들에게 양도한 금액 8억 원은 시가의 80%에 해당하기에 세무당국은 규정을 어긴 것으로 취급합니다. 이 경우, 양도가액을 8억 원으로 인정하지 않고, 시가인 10억 원으로 다시 계산하여 양도세를 부여하게 됩니다. 즉 양도가액을 인정받기 위해서는 시가의 95% 이상의 금액이 되어야 합니다. 이 말은 다시 풀어서 정리하면 시가의 5% 초과하여 싸게 팔면 양도가액으로 인정 받지 못하고, 무조건 시가를 기준으로 다시 양도세가 계산됨을 의미합니다.

 

 

2) 증여세 

특수관계인에 물건을 양도하는 경우, 증여세를 납부하지 않기 위해서는 시가보다 30% 이하(A) 또는 3억 이하(B) 중 작은 금액을 뺀 금액 내에서 거래하면 됩니다. 만약 이를 어기고 시가보다 30% 초과 또는 3억원 이상 싸게 파는 경우에는 초과된 금액을 증여로 간주하여 증여세를 추징당하게 됩니다. 또 매도자의 경우, 계약서에  명시된 양도가액을 인정받지 못하고, 시가 기준으로 다시 계산되어 양도세가 부과됩니다. 주의가 매우 필요한 부분입니다.

 

예를 들어 아버지가 소유한 시가 10억 원의 아파트를 아들에게 6억에게 양도한다고 가정해보겠습니다. 이때 아버지의 입장에서는 최대한 아들에게 시세보다 싼 가격으로 아파트를 양도하고 싶어 할 것입니다. 하지만 법에서는 명확하게 시세의 30% 이하 또는 3억 이하로 거래를 해야 한다고 명시하고 있습니다. 10억 원의억원의 30%는 3억원이고, 시가에서 최대 3억 원을 뺀 금액 내에서 매도한 경우에는 증여세 측면에서는 정당한 거래로 인정을 받습니다. 즉 7억~10억 사이에 있는 금액으로 양도를 한 경우, 증여세 측면에서는 정당한 가족 간의 부동산 매매로 인정이 된다는 의미입니다. 다만 양도세 측면에서 시가의 5%를 초과하였기에 아버지가 내야 할 양도세 계산 시, 양도가액은 6억 원이 아닌 시가인 10억으로 다시 계산하여 양도세가 부과됩니다.^^

 

그런데 만약 아들에게 6억 원에 매도했다면 어떻게 될까요? 10억 원에서 6억 원의 차액은 4억이고, 이는 3억 원을 초과한 금액입니다. 이때, 초과한 금액 1억 원에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 증여는 자녀가 성인이라면 10년 주기로 최대 5천만 원까지 공제됩니다. (참고 : 자녀에게 증여 방법 ), 증여세는 부과 대상 금액인 1억 원에서 5천만 원을 공제하고, 남은 5천 만원에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 다만 아버지가 내야 할 양도세는 계산 시, 자식에게 양도한 금액인 6억 원으로 인정을 받지 못하고 시세인 10억을 기준으로 다시 계산되어 부과됩니다.

 

또 다른 예를 보겠습니다. 어머니가 소유한 12억 원의 아파트를 성인이 된 딸에게 8억 원에 매도한 경우, 정당한 매매 거래로 인정받아 증여세를 추징 당하지 않을까요? 12억원의 30%는 3억 6천만이고. 위의 A와 B조건 중 적은 금액 이하로 매도해야 증여세를 추징당하지 않습니다. 3억 6천만 원과 3억 원 중, 적은 금액인 3억 원까지 낮춘 9억 원까지만 증여세가 추징당하지 않습니다. 이 경우에는 9억 원이 아닌 8억 원에 양도했으니 차액인 1억은 증여한 것으로 보고 10년 주기 기준으로 종전에 증여받은 금액이 없다면 5천만 원을 공제해주고, 나머지 5천만 원 대해서 증여세를 추징하게 됩니다. 마찬가지로 어머니가 내야 할 양도세 계산 시, 양도가액은 8억 원이 아닌 12억 원으로 다시 계산되어 부과됩니다. 

 

만약 아버지가 소유한 3억 원 아파트를 성인이 된 둘째 아들에게 매도하는 경우, 얼마 이내의 금액에서 팔아야 할까요? 3억 원의 30%는 9천만 원입니다. 조건 A와 B중 적은 금액은 9천만 원이니 2억 1천만 원까지 파는 것까지는 정당한 거래로 인정해줍니다.

 

 

증여세 계산은 철저하게 해야합니다.

 

시세보다 집을 싸게 파는 사람은 양도차익을 줄여 납부해야 할 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 그 대상이 가족이라면 구입 부담을 줄여주고, 세금 부담도 줄일 수 있습니다. 하지만 특수관계인과의 거래에서는 세금 당국에서 정한 규정을 어긴 경우는 당사자간의 거래금액을 인정하지 않습니다. 시가는 양도일 전후 3개월 이내에 있는 유사 매매 사례 가액을 시가로 판단합니다. 

 

특수관계인과 저가 양수도 계약을 할 때,  양도일 당시에 시가가 얼마인지 파악해야 합니다. 그리고 양도가액이 시가 대비 몇% 수준인지 확인해야 합니다. 또한 양도세와 달리 증여세 기준이 다르다는 것을 주의해야 합니다.

 

부동산 하락기에는 가격을 낮춰 주택을 처분하기보다는 가족에게 증여를 통해 부동산 세금을 줄이고, 다시 부동산 시장이 활성화되었을 때 매도하는 것이 유리합니다. 부의 안전한 대물림을 위해서 위 내용을 잘 숙지하고 있어야겠네요.