상가담보대출 RTI 임대업이자상환비율 개념, 계산 방법, 대출 신청 시 운용 방식에 따른 주의점

 

상가 분양권을 가지고 있거나 기존 상가를 매수하는 경우, 상가를 담보로 대출을 실행할 수 있습니다. 이때 상가 소유주가 직접 상가를 운영하면 사업자대출을 신청할 수 있고, 상가를 임차하는 경우 RTI를 고려하여 상가담보대출을 실행할 수 있습니다. 상가 소유주에게 돈을 빌려주는 금융기관에서는 대출한 금액에 대한 이자를 납부할 수 있는 지를 가장 중요시합니다. 이번 글에서는 상가담보대출 RTI에 대하여 알아보고, 상가별 특징에 따라 대출 신청 방법과 월세를 기준으로 대출한도금액 계산하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

RTI 상가담보대출 임대업이자상환비율에 대하여 알아봅시다

 

RTI (Rent To Interest)

RTI는 임대업 이자상환비율이라고 합니다. 상가를 임대하여 얻은 수입에서 금융기관에서 받은 이자를 상환할 수 있는지를 알아보기 위한 지표입니다. 계산방법은 매우 간단합니다. 해당 상가의 연간 임대소득을 담보대출을 실행하고 납부하는 연간 이자비용으로 나누면 됩니다.  보통 상가와 같은 잔금대출의 경우, RTI 값이 반드시 1.5배 이상이어야 대출이 가능합니다. 예를 들어서 연간 임대소득이 2,000만원이고, 해당 상가의 담보대출로 인한 연간 이자 비용이 1200만 원이라고 가정해 보겠습니다. 이때, 임대소득을 연간이자비용으로 나누게 되면 RTI 값이 1.6 정도가 되어 대출을 받을 수 있는 조건을 충족합니다. 그러나 만약 연간이자비용이 1,500만 원이라면 어떻게 될까요? RTI 값이 약 1.3 정도가 되어 대출 신청 조건을 만족하지 못하게 됩니다. 상가를 임대하여 얻게 되는 소득이 높고, 금융기관에 납부하는 대출 이자 비용이 적을수록 RTI값은 높아지게 됩니다.  

 

최근 부동산 상가 현황에 따른 주의점

인플레이션으로 인하여 중앙은행이 금리를 인상하며, 부동산 시장에 대한 부정적인 전망이 커져가고 있습니다. 대출 금리 상승으로 상가를 소유한 임대 사업자의 리스크 또한 높아지고 있습니다. 기업과 자영업자의 대출 이자 금액이 커져가면서 약속한 날짜에 원금과 이자를 납부하지 못하는 상황이 이어지며 경기 침체에 대한 우려가 높아지고 있기 때문입니다. 상가 임대에 대한 수요가 낮아지면 공실이 늘어나게 되고, 전체적으로 평균 임대료가 하락하는 상황을 맞이하게 됩니다. 이로 인하여 임대 외에 매매도 되지 않는 악순환이 반복되며, 상가 소유주의 고통이 커져가고 있습니다. 

인플레이션으로 인한 고물가와 경기침체에 따른
소비심리 위축 속에서 공실 상가의 증가는 큰 부담이 될 수 밖에 없습니다.

연간 납부해야할 대출이자 금액이 커지고 있고, 공실의 증가로 인한 전반적인 임대료 하락으로 인해 연간임대소득이 낮아지는 상황입니다. RTI값은 당연히 줄어들 수밖에 없고, 이로 인하여 대출한도는 줄어들 수밖에 없는 게 당연한 현실입니다. 상가 분양 시, 금리가 2~3%였을 때는 당연히 대출을 70~80%을 받을 수 있을 것이라고 생각했지만 지금처럼 대출 금리가 5~8%가 되자 분양가의 절반인 50%만 대출 나오는 상황이 나타나고 있습니다. 

 

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상가 종류에 따른 상가담보대출의 차이점

상가 종류는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 집합건물로 분류되는 구분상가와 토지와 건물 전체가 하나의 상가로 이루어진 통상가입니다. 집합건물의 상가는 호실마다 소유주가 각각 등기가 됩니다. 즉 개별호실마다 소유자가 다를 수 있으며, 층과 면적에 따라 분양가격과 매매가격의 상이한 차이를 보이게 됩니다. 당연히 사람들이 이용하기 편리한 1층 상가의 분양가 및 매매가가 가장 비싸고 위로 올라갈수록 가격은 낮아지게 됩니다. 이때, 집합건물의 상가를 담보로 대출을 받기 위해서는 반드시 등기부 등본의 대지권이 함께 표시되어있어야 합니다. 통상가의 경우에는 만약 토지와 건물의 소유자가 다른 경우, 반드시 해당 명의지가 모두 담보제공에 동의를 해야 대출을 받을 수 있습니다. 

 

상가운영 방식에 따른 대출 방식의 차이

상가를 운영하는 주체에 따라 대출 방식이 다릅니다. 상가 소유주가 직접 자신의 상가를 운영한다면 일반사업자 대출을 받게 됩니다. 상가담보대출의 경우, 주택담보대출과 전혀 관련없으며, DSR을 따지지 않습니다. 본인이 운영하는 상가의 경우, 최우선 변제 보증금을 차감하고 대출이 이루어집니다.

한편 임차를 한 경우에는 임대사업자 대출로 구분이 됩니다. 이 때에는 일반적으로 RTI, 즉 해당상가의 월세로 이자를 낼 수 있는 능력을 평가하게 됩니다. 상가대출의 한도는 최대 80%입니다. 하지만 감정평가액이 낮게 나오거나, 상권이 약하고, 상가의 가치가 낮게 평가된다면 최대한도까지 대출이 나오지 않을 수 있으므로, 매수 시 주의해야 합니다.

 

 

 

상가담보 대출한도를 결정하는 감정평가 & RTI 

수익형 부동산의 경우, 정해진 시세가 없어 감정평가를 받아야 합니다. 이때 대출을 실행하는 금융기관은 상권의 활성화, 담보물건의 위치와 매매가액등을 종합적으로 살펴봅니다. 아파트의 경우에는 KB시세를 기준으로 은행에서 담보대출금액을 산정할 수 있습니다. 그러나 상가와 같은 비거주용 부동산의 경우에는 KB시세가 제공되지 않고, 전적으로 은행의 감정평가에 의해 시세가 결정이 됩니다. 감정평가액이 처음 받은 분양가보다 높게 나오면 대출한도가 높아집니다. 반대로 분양가보다 낮은 금액으로 매매시세가 형성이 된다면 담보대출한도는 줄어들 수밖에 없습니다. 통상 상가담보대출은 80% 한도 내에서 정해지는 것이 보통이나 상가 부동산 시장이 좋지 않으면 감정평가액이 낮게 나오고, 실제로 80%까지 받을 수 없습니다.일반적으로 상권이 활성화되고, 입지환경 우수하고, 유동인구가 많은 곳에 위치한 상가일수록 담보대출의 한도를 더 높게 받을 수 있습니다. 상가의 경우 1층 전면부에 위치한 곳과 후면부에 위치하느냐에 따라 감정가격이 달라집니다.

 

RTI 계산법

은행에서 상가를 담보로 대출을 받기 위해서는 임차인이 필요합니다. 그 이유는 금융기관에서는 RTI를 이용하기 때문입니다. 은행에서는 적어도 상가를 임대하여 얻게 되는 연간 소득이 연간 은행에 납부하는 대출 이자금의 1.5배 많아야 한다고 보고 있습니다. 상가 투자자의 경우, 본인이 매매한 금액이나 분양받은 금액에서 원하는 수익률을 고려하고, RTI 값을 계산하여 임차금액을 정해야 합니다.

 

해당 지역 내에서 본인이 소유한 상가의 가치와 임대 시세, 임차 업종의 지역 내 평균 시세 등을 따져보면서 적절한 임차가격을 산정해야 합니다. 상가가 공실이 되면 거의 모든 은행이 대출을 거절하는 경우가 많습니다. 소유주가 직접 상가건물을 사용하는 경우에는 소유주의 기본 소득, 신용, 담보물건의 가치에 따라 융자를 승인해 주는 경우가 있습니다. 다만 이경우에는 일반적인 대출 기준 80%가 아닌 이보다 적은 40~50% 범위 내에서 대출한도가 정해지고, 상대적으로 높은 이자율을 적용받게 됩니다. 소유주의 개인 신용점수와 임대소득비율 등이 적정해야 높은 담보인정률을 받을 수 있습니다. 

 

구분상가를 하나로 터서 사용하는 경우, 담보대출실행가능 여부

2개 이상의 구분상가를 나란히 터서 사용할 때, 소유자가 같다면 대출을 받을 때, 큰 문제가 되지 않습니다. 그러나 벽을 튼 구분상가의 소유자가 서로 다를 경우에는 일반적으로 대출을 승인받기가 쉽지 않습니다. 기본 구조를 변경하면 추후 들어오는 새로운 임차인이 그대로 사용한다는 보장이 없기 때문입니다. 그러나 신협, 새마을금고, 저축은행 등의 2 금융기관 중에서 이러한 상가를 담보로 삼아 대출을 실행해 주는 곳이 있습니다. 이때에는 발품을 팔아야 합니다. 

아파트 단지 내 구분 상가 , 14호까지 나누어져 있고 이중 벽을 터서 운영하는 경우도 있음

 

상가주택 담보대출 시, 주의할 점

상가주택은 흔히 1층은 상가로 이용하고 2층과 3층, 4층은 주택으로 이용하는 주택을 말합니다. 상가주택의 경우 대출을 받을 때, 상업시설의 면적이 주택의 면적보다 더 넓어야 합니다. 만약 1%라도 주택면적이 넓다면 주택에 관한 모든 규제를 적용받게 됩니다. LTV가 70%로 떨어지고, 방공제 때문에 받을 수 있는 대출금이 더 줄어들게 됩니다. 

 

상가 주택 사진

 

상가주택 매수 시, 월세와 대출 금리를 기준으로 대출가능금액을 계산하는 방법 

월세가 100만 원인 상가의 대출 금리가 5%인 경우, 대출 가능 금액이 얼마나 되는지 추정해 보는 계산을 해보겠습니다. 먼저 월세는 이자보다 최소 1.5배 이상이 되어야 합니다. 먼저 월세 기준으로 월 납부 이자가 얼마인지 계산해 보겠습니다. 월세 100만 원을 150%을 나누면 약 66만 원 정도의 이자가 나옴을 알 수 있습니다. 그다음으로 월 66.6만 원 이자를 1년 기준으로 12개월 동안 납부하면 연간 납부하는 이자금액은 약 800만 원 정도가 됩니다. 마지막으로 금리가 5%라고 했으므로 연 이자액을 800만 원을 5%로 나누면 약 1억 6천만 원 정도를 대출받을 수 있습니다. 만약 보증금이 있는 경우에는 보증금에 월세 전환율을 곱하여 나온 값을 기존에 받는 월세에 더해서 계산하면 됩니다. 

 

상가 보증금 월세 전환 계산법
: 보증금 x 연 7.875% = 연간 월세 합

[예시]  상가 보증금 1억 원 월세 전환 시 
(1) 1억 원 x 7.875% = 7,875,000원
(2) 7,875,000 ÷ 12 = 656,250원

 

이 계산법이 중요한 이유는 상가주택을 10억을 주고 매수하였는데, 막상 월 임대료가 너무 낮게 책정이 되어있어서 금융기관에서 대출 금액이 매우 낮게 나올 수 있기 때문입니다. 신축 상가의 경우 분양가가 10억이라면 감정평가금액의  70~80% 정도까지 대출이 됩니다. 그런데 기존에 이미 완공된 상가주택의 경우, 매매가와 비교하였을 때, 매우 낮은 금액으로 임대를 하게 되면 40% 정도밖에 대출금액이 나오지 않을 수 도 있습니다. 노후 상가주택을 매수할 때, 주의해야 할 이유입니다. 따라서 위와 같이 월세와 대출 금리를 기준으로 대출 가능금액을 산정하고, 상가를 매수할 때 꼼꼼하게 따져보아야 합니다.