농어촌 주택 취득자 양도소득세 비과세 특례

평일은 도시에서, 주말은 시골에서 가족들과 함께 생활하는 방식이 사람들에게 주는 만족감이 높아지면서 농어촌 주택에 대한 관심이 높아졌습니다. 일명 ‘5도 2촌’이라고도 불리며 7일 중 5일은 도시에서 보내고, 나머지 2일은 시골에서 보내는 라이프가 주목을 받고 있는 것입니다. 강원도 속초, 횡성 등의 지역에서 외지 사람들의 주택 매수 수요가 높아진 점은 이러한 이유 때문으로 보입니다. 하지만 기존에 주택을 소유한 유주택자의 경우, 농어촌 주택을 구입했을 때, 다른 부동산을 매도했을 때 내야 할 세금 때문에 고민이 들 수밖에 없습니다. 이번 글에서는 농어촌 주택 취득자 양도세 비과세 특례가 무엇인지 알아보겠습니다.

 

농어촌주택비과세특례 타이틀

 

농어촌 주택 취득자 양도소득세 비과세 특례 배경

농어촌에서 도시지역으로 전출하는 인구 수가 증가하며, 거주연령대가 높아지고, 주택이 빈 채로 방치되는 수가 늘어가고 있습니다. 빈집 수가 늘어가면서 생기는 위생 문제와 안전문제를 해결하기 위한 대안으로 주택을 소유하고 있는 사람이 일정한 조건을 갖춘 농어촌 주택을 취득하면 기존에 소유한 주택을 처분할 때, 농어촌 주택을 주택수에서 배제함으로서 양도소득세 비과세 혜택을 받는 특례를 만들게 되었습니다. 이 조항은 2003년 8월에 처음 도입되었고, 2008년도까지만 한시적으로 적용될 예정이었습니다. 그러나 농어촌 지역의 인구 감소로 인해 빈주택이 늘어가면서 정부에서는 여러 차례 종료 기간이 연장하게 되었고, 2025년 12월 31일까지 연장되었습니다.

 

농어촌 빈집의 문제점
빈집이 늘어나게 되면 우선 거주하는 지역주민의 안전을 위협할 수 있습니다. 노후화로 인해 관리가 되지 않는 집의 안전성은 당연히 떨어질 수밖에 없습니다. 또한 마을 경관을 훼손하여 마을 전체의 이미지를 낮추게 되고, 주택의 가치를 떨어뜨리게 됩니다. 그리고 종종 뉴스에서 보듯이 범죄의 장소로도 이용될 수 있습니다. 지자체에서는 리모델링 또는 철거를 통해 문제를 해결해보고자 노력하지만 사유 재산이기 때문에 권고만 할 수 있을 뿐 강제력은 없기에 큰 효과를 보고 있지 못하고 있습니다

농어촌주택이란?

농어촌주택은 농어촌 지역과 준농어촌 지역에 위치한 건물로, 장기간 주거 생활을 할 수 있는 건축물.

ㅇ농어촌 지역 : 농촌과 어촌을 통틀어 이르는 말.

ㅇ준농어촌 지역 : 농어촌 외의 지역 중 농업진흥지역과 개발제한구역을 의미함.

 

농어촌 주택 비과세 특례

농어촌주택 비과세 특례는 1주택자가 농어촌주택을 추가로 취득한 후 2주택자 되었고, 농어촌 주택을 3년간 보유 후, 종전 주택을 양도하는 경우, 농어촌주택을 주택 수에 포함시키지 않아 소유한 주택 수를 2채가 아닌 1채로 간주하여, 종전주택 양도시, 비과세 혜택을 적용해주는 것입니다.

 

농어촌주택비과세특례 순서

 

농어촌 주택 특례 인정 조건?

농어촌주택으로 인정 받기 위해서는 위치가 중요합니다. 해당 농어촌주택의 위치가 서울·경기·인천 등 수도권(연천군, 인천 웅진군 제외)을 제외하고 읍·면지역에 위치하고 있어야 합니다. 더불어 토지거래허가구역이나 조정대상지역, 투기지역, 관광단지에 속하지 않아야 합니다.

 

두 번째는 해당주택이 속하는 지역의 인구수입니다. 읍·면 또는 인구 20만 명 이하의 시(市)에 속해야 합니다.

 

세 번째는 취득 당시 주택과 부수 토지의 기준시가 합계액이 3억 원 이하여야 합니다. 보통 기준시가는 실거래가의 80% 수준입니다. 즉 시장가격으로 3억 7천 5백만원까지는 기준시가 적용 시, 3억원 이하에 해당함으로 특례 적용 대상으로 볼 수 있습니다. 예외로 공사비가 높은 한옥의 경우 기준시가 합계액을 4억 원 이하까지 인정하고 있습니다.

 

네 번째는 보유기간입니다. 농어촌주택 특례 적용받기 위해서는 농어촌 주택을 취득한 후, 반드시 3년 이상 보유를 해야 합니다. 만약 3년이 지나가기 전에 종전주택을 처분하면 농어촌 주택 특례를 적용받지 못하게 됩니다. 또한 농어촌 주택을 보유한 기간 3년 중 2년 이상을 농어촌 주택에서 거주하지 않으면 비과세 혜택을 적용받을 수 없습니다. 다만 다음과 같은 경우에는 특례를 적용받아 비과세를 받았더라도, 양도소득세를 추가로 징수하지 않습니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 이 밖의 법률에 의한 수용 
• 사망으로 인한 상속
• 멸실 사유로 인해 농어촌주택을 보유하지 않게 되는 경우

 

농어촌 주택 특례 적용 시, 종합부동산세 배제

도시지역에 1가구 1주택자가 추가로 농어촌주택을 취득하여 2주택자가 되었을 때, 양도소득세 중과를 적용받지 않는 것과 별도로 종합부동산세(종부세) 산정 시, 농어촌 주택은 배제됩니다. 이는 앞서 이야기한 농어촌 지역의 빈집 증가 문제에 대한 대응책으로 이해할 수 있습니다.

 

농어촌 주택 취득 후, 종전주택 비과세 받을 때, 취득 주택 순서

농어촌 주택 특례는 우선 주택을 소유하고 있어야 하고, 차후 농어촌 주택 취득 후, 종전 주택을 양도할 때, 농어촌 주택을 주택 수에 포함시키지 않음으로써 종전주택의 양도세에 비과세를 주는 정책입니다. 이 때 주택을 취득하는 순서가 매우 중요합니다. 만약 농어촌 주택을 먼저 취득한 후, 차후 도시지역에 주택을 추가로 취득한 상태에서, 도시지역 주택을 처분하는 경우에는 특례가 적용되지 않아 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.

 

농어촌 주택 취득순서

 

농어촌 주택 특례 활용하기

다음 아래의 경우에 해당하는 사람은 농어촌 주택 특례를 적극적으로 활용해보는 것을 추천합니다.

ㅇ 읍면 또는 인구 20만 이하의 소도시의 농어촌 주택을 세컨드하우스로 원하는 사람

ㅇ 농어촌 주택으로 귀농을 계획하는 사람