묵시적 갱신과 계약갱신 청구권의 차이점 쉽게 이해하기

임대차 계약서에 명시한 계약기간이 만료된 경우, 세입자는 집주인과 연장 계약을 진행할 수 있습니다. 주택임대차 보호법에서는 계약 기간 만료 후, 종전 세입자가 ‘묵시적 연장 계약’과 ‘계약갱신권 사용에 의한 연장 계약’ 중 하나에 의해 이어서 살 수 있다고 보고 있습니다.

 

그런데 만약 임대인(집주인) 또는 임차인(세입자)이 묵시적 갱신과 계약 갱신권 청구에 의한 임대차 연장을 제대로 이해하고 있지 못하면 다툼이 일어날 수밖에 없습니다.

 

따라서 처음 임대차 계약을 작성할 당시에 쌍방이 합의하여 정한 계약 기간이 종료된 후, 세입자가 지속적으로 거주를 희망하는 상황에서 묵시적 갱신인지, 계ᅌᅣᆨ갱신권 사용에 의한 인지를 분명히 해야 합니다. 왜냐하면 둘 중 어느 것이냐에 따라 세입자가 거주할 수 있는 기간이 달라지기 때문입니다.

 

묵시적 갱신과 계약갱신 청구권

 

1. 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권의 차이점

1) 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인 또는 세입자가 계약 연장이나 해지, 계약 조건 변경에 관하여 서로 아무 말도 없는 경우, 종전 계약의 조건 그대로 계약이 연장되는 것을 의미합니다.

 

예를 들어 집주인 A와 세입자 B가 보증금 2억에 2년 전세 계약을 체결했다고 가정해보겠습니다. 계약이 종료되는 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 계약에 관하여 아무런 의사소통을 한 내용이 없다면, 묵시적 계약이 성립하여 보증금 2억을 그대로 승계하여 2년 더 세입자가 살 수 있습니다.

 

즉, 묵시적 계약은 기존 계약과 동일한 기간과 조건으로 계약이 연장됩니다.

 

묵시적 갱신 이후, 계약 해지는 언제든지 가능하다?
계약해지 시, 부동산 중개비(복비)는 누가 부담해야 하는가?

세입자는 묵시적 갱신 이후, 집주인에게 연장된 계약이 만료되지 않아도 언제든지 계약 해지 의사를 통보할 수 있습니다. 이 경우,  퇴거 의사를 전달한 날로부터 3개월 이후에 계약이 정상적으로 종료된 것으로 취급하며, 집주인은 퇴거 시점에 맞추어 보증금을 세입자에게 반드시 돌려줘야 합니다. 

다만 이때 다음 세입자를 들이기 위해 소요되는 복비(중개비)를 집주인과 현 세입자 중 누가 부담을 해야 하는지 명확하게 해야 합니다. 계약해지 통보 후, 3개월 이내에 만약 퇴거를 한다면 현 세입자가 복비를 부담하지만, 계약 해지 통보 후 3개월 이후에 정상적으로 퇴거를 했다면 복비는 세입자가 낼 필요가 없습니다. 당연히 집주인 부담해야 합니다. 

하지만 실제로 보증금을 온전히 돌려받지 못한 상태에서 세입자자와 임대인이 협의를 하여 반반씩 부담하는 경우도 있습니다. 

 

2) 계약갱신 청구권이란?

계약갱신 청구권은 세입자가 가진 권리로서, 1번의 계약갱신 요구권을 사용하여 계약을 연장할 수 있습니다. 이때 계약을 갱신하는 경우, 집주인은 종전 보증금의 5% 이하의 금액만 증액을 요청할 수 있습니다.

 

예를 들어 종전 보증금이 1억이었고, 계약갱신청구권을 세입자가 사용한 경우, 집주인은 보증금 1억에 대한 5% 이하의 금액, 즉 55백만 원 이하의 범위 내에서 보증금 증액을 요청할 수 있습니다.

 

2. 묵시적 계약과 계약갱신 청구권 사용 시, 무엇이 다른가?

가장 큰 차이점은 둘 중 어느 것이냐에 따라 세입자가 거주할 수 있는 기간이 다르다는 것입니다.

 

묵시적 갱신 vs 계약갱신 청구권에 의한 갱신

 

1) 묵시적 갱신을 한 먼저 한 경우

세입자가 계약 갱신 요구권을 가지고 있으나 묵시적 갱신이 먼저 된 경우, 법적으로 세입자는 갱신 요구권을 사용하지 않은 것으로 판단합니다.

 

최초 계약 2년 이후 묵시적 갱신에 의해 계약이 연장되었다면, 세입자는 묵시적 갱신 기간 이후에 1번의 갱신 요구권을 사용할 수 있습니다.

 

예를 들어 집주인 A와 세입자 B가 2년을 기본조건으로 전세계약을 하고, 묵시적 갱신에 의해 계약기간이 연장되면, 세입자 B는 4년을 해당 집에서 살 수 있습니다. 이후 묵시적 갱신 계약기간이 종료되면 집주인에게 자신이 가지고 있는 1회의 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있고, 세입자는 최초 계약 기간을 포함하여 최대 6년 동안 거주할 수 있습니다.

 

2) 계약갱신 청구권을 먼저 사용한 경우

그런데 만약 최초 계약이 끝난 후 묵시적 갱신이 아닌, 세입자가 갱신 요구권을 행사해 계약을 연장했다면 최대 4년 동안만 거주할 수 있습니다. 왜냐하면 갱신 요구권을 행사한 기간이 지나면 세입자는 더 이상 갱신 요구권을 사용할 수 없기 때문에 집주인이 계약을 해지해도 전혀 문제가 되지 않습니다.

 

단, 집주인은 다음과 같은 이유로 세입자의 계약 갱신 요구권을 거절할 수 있습니다. 집주인 또는 집주인의 직계존속이 세입자에게 임대한 부동산에 직접 거주를 할 예정인 경우, 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 세입자에게 갱신 요구권 거절 통보를 한다면 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.

 

이와 별도로 다음과 같은 사유에 해당하는 경우에 계약 갱신 요구권을 거절할 수 있습니다.

• 2회 이상, 세입자가 월세를 연체
• 임차한 목적물을 다른 사람에게 무단으로 전대
• 집주인 동의 없이 이뤄진 구조 변경 등의 불법행위

 

이상으로 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권에 의한 연장계약에 대하여 알아보았습니다.