표준공시지가, 개별공시지가, 기준시가, 시가표준액 개념 이해하기

이번 글에서는 공시지가, 기준시가, 시가표준액의 차이점을 비교하여 알아보겠습니다. 이들 3개의 용어는 부동산 뉴스를 보면 빈번하게 접할 수 있습니다. 하지만 많은 사람들이 이 3가지 단어의 개념을 애매하게 알고 있거나 서로 비슷한 것으로 이해하고 있습니다. 하지만 엄연히 그 용도가 다르기에 정확하게 인지하고 있어야 합니다. 공시지가는 토지만을 대상으로 가격을 평가한 것이고, 기준시가와 시가표준액은 토지와 그 위에 있는 건물까지 포함하여 가격을 산정한 것입니다.  

 

표준공시지가, 개별공시지가, 기준시가, 시가표준액 바로 이해하기

 

Ⅰ. 공시지가

▶공시 (公示) : 내용을 공개적으로 게시하여 알림
▶지가 (地價) : 토지의 가격

공시는 내용을 공개적으로 사람들에게 알린다는 뜻입니다. 지가는 토지의 가격을 의미합니다. 즉 공시지가는 단위면적당 토지 가격을 알린다는 것입니다.  매년 국토교통부장관은 전국의 토지 가치를 조사하고 평가하여 단위면적당 토지의 가격을 공시합니다. 매년 물가가 상승하는 만큼 토지의 가치도 상승을 합니다. 그렇기 때문에 토지의 적정가치를 평가를 매년 1회씩 평가하고 공시하고 있습니다. 정부에서는 토지를 소유한 개인이나 단체에게 세금을 부여하는데 그 근거가 필요합니다. 공시지가는 바로 세금을 부여하기 위한 용도로 활용이 됩니다. 공시지가는 크게 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.

1. 표준공시지가

국토부장관이 우리나라의 토지 전체를 대상으로 매년 그 적정 가치를 가격으로 환산하기는 절대적으로 어렵습니다. 그래서 전국 2700만 토지를 분류하고, 해당 구역 내에서 대표성을 지닌 50만의 필지를 대상으로 가치를 평가하여 토지의 단위면적당 가격을 정합니다. 그리고 매년 1월 1일 토지의 가격을 산정합니다. 그 후, 매년 2월에 공시하여 모든 국민이 한 달 동안 열람을 자유롭게 할 수 있습니다. 표준공시지가는 대표적으로 개별공시지가를 산정하는 기준자료로 활용됩니다. 

<용어 정리 - 표준지 공시지가 >
1. 개념 : 국토교통부 장관이 국세를 산정하기 위해 조사하여 발표하는 주변 토지를 대표하는 특정 토지의 가격
2. 쓰임 : 개별공시지가의 산정기준 / 국공유지 매수 시 보상기준 / 금융기관, 보험회사 담보 대출 기준 

 

2. 개별공시지가 

개별공시자가는 각 지방자치단체(시·군·구청장)가 주관이 되어 산정된  개별 토지의 가격을 의미합니다. 매년 5월에 발표되며, 일반적으로 공시지가를 일컬을 때, 개별공시지가를 의미합니다. 국토교통부장관이 대표성을 지닌 50만 필지의 적정가치를 고시하면, 각 지방자치단체는 이를 기준으로 하여 해당 구역 내, 토지의 적정가치를 다시 조사하여 발표를 해야 합니다. 앞에서 공시지가는 세금을 부여하기 위한 용도로 활용된다고 언급하였습니다. 개별공시지가를 바탕으로 국세와 지방세를 과세하게 됩니다.

 

개별공시지가는 세금을 부여하는 용도 외에 도시개발계획 범주에 들어가는 토지 수용 보상금 또는 개발부담금, 농지전용부담금을 산출하는 용도로 활용됩니다. 표준공시지가가 대표성을 지닌 특정 지역의 땅의 가격을 뭉뜨그려서 발표한 것이라면 개별공시지가는 해당 토지의 가격에 영향을 미치는 요소들을 꼼꼼하게 따져 토지의 가격을 산정한 것입니다. 예를 들어서 토지의 가치가 높다면 표준공시지가보다 개별공시지가가 높게 나올 수 있고, 반대의 경우라면 낮게 나올 수 있는 것입니다. 만약 발표한 개별공시지가에 이의를 제기하고 싶다면, 개별공시지가 결정일로부터 30일 이내에 각 지방자치단치장에게 재조사 청구를 요청할 수 있습니다. 

<용어 정리 - 개별 공시지가 >
1. 개념 : 지방자치단체가 지방세를 산정하기 위해 조사하여 발표하는 개별 토지의 가격
2. 쓰임 : 지방세 산정 / 토지수용보상금 / 개발부당금 / 농지전용부담금 산출 시 활용

 

표준공시지가, 개별공시지가 조회하여 확인하는 방법은 아래의 국토부의 부동산 공시 가격 알리미 사이트를 이용하면 됩니다. 아래 그림에서 보이는 바와 같이 빨간색 테두리 안에 원하는 정보를 클릭하시면 됩니다. 

국토교통부 부동산 공시가격 알리미 : https://www.realtyprice.kr

부동산 공시가격 알리미 메인 화면 -> 오른쪽 상단 공시지가 클릭

원하는 지역의 연도별 공시가격을 검색

 

 

Ⅱ. 기준시가

기준시가 = 토지 가격 + 건물의 가격 

공시지가가 토지의 가격만 산정한 가격이라면, 기준시가는토지 위에 지어져 있는 모든 건물까지 포함하고 있습니다. 기준시가는 국토교통부장관이 고시하며 국세의 과세기준이 되는 토지와 주택의 가격을 고시합니다. 이때 오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 별도로  매년 4월 30일에 고시를 합니다.  기준시가는 국세를 부여하하는 기준으로서 대표적으로 부동산을 상속, 매매, 증여할 때 세금을 과세하는 기준이 됩니다. 기준시가는 상속세나 증여세를 산정하는데 있어 시세를 정확하게 알리 어려운 경우 활용됩니다.

 

기준시가는 일반적으로 실거래가의 80% 정도로 책정이 됩니다. 일반적으로 부동산과 관련하여 매매, 증여, 상속이 이루어지고, 관련 기관에 실거래가를 정상적으로 신고했다면 문제가 되지 않습니다, 다만 부동산 양도소득세를 신고하지 않거나 , 비교할 수 있는 부동산의 거래내역이 없어 산정이 어려운 경우,  기준시가를 적용하여 납부해야 할 세금이 얼마인지 산정합니다.

 

Ⅲ. 시가표준액

시가표준액은 토지나 건물의 지방세의 과세 기준이 되는 가격을 의미합니다.  지방세의 대표적인 예시로 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 국민주택 채권의 과세기준 등을 들 수 있습니다. 종합부동산세의 경우는 기준시가를 기준으로 산정이 됩니다.

 

기준시가, 시가표준액 조회하는 방법은 '홈텍스'와 '위택스'에서 검색이 가능합니다.

◎ 기준시가 조회 : 홈텍스 (https://www.hometax.go.kr)
◎ 시가표준액 조회  : 위택스 ( https://www.wetax.go.kr )

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홈텍스에서 기준시가를 조회하는 방법 : 조회/발급 - 기준시가조회

위택스에서 시가표준액을 조회하는 방법 : 위택스 - 지방세정보 - 시가표준액조회