농막 설치기준과 신고절차, 장점과 단점 및 비용

농막

농막(農幕)이란?

일반적으로 농지는 논이나 밭과 같이 농작물을 경작할 수 있는 땅을 의미합니다. 농막은 논밭 근처에 지은 작은 집을 의미하는데 주거의 목적이 아니라 농업을 목적으로 만든 간이 휴식 공간을 의미합니다. 농지법에 의해 규정된 바를 해석하면 구체적으로 농사를 위해 필요한 농자재와 농기계를 보관하거나, 수확한 농산물을 간이 처리하거나 여름이나 겨울과 같이 계절적 요인으로 작업자가 일시적으로 휴식을 취하기 위해 설치한 시설물을 의미합니다.

 

• 농막 : 연면적 20㎡이내 가설건축물. 농업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리, 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치한 시설물.

 

농막의 크기는 연면적 20㎡(약 6평) 이내로 작은 크기이나 그 안에 전기를 이용할 수 있는 냉장고와 에어컨, 전자레인지, 인덕션을 설치할 수 있으며 간이 소파와 매트릭스까지 설치할 수 있습니다. 최근에는 농막을 2층으로 구분할 수 있는 사다리를 설치하고, 다락방으로 개조하는 모습도 볼 수 있습니다. 개집을 두고 강아지를 기른다든지 농막 앞에 캠프 용품을 구비하고, 휴식을 취하는 사람들이 증가하며 작은 별장이라고도 부르고 있습니다.

 

 

설치 가능 토지

농막은 농지법에 따라 합법적으로 농지에만 설치할 수 있습니다. 토지이용계획서상 지목이 전, 답, 과수원인 토지를 일반적으로 농지로 분류하며, 실제로 농작물을 경작하고 있는 땅을 의미합니다. 또한 농지법 제2조에서는 다음과 같이 다년생식물 재배지로 이용되는 토지도 농지에 포함하고 있습니다.

 

1. 목초ㆍ종묘ㆍ인삼ㆍ약초ㆍ잔디 및 조림용 묘목

2. 과수ㆍ뽕나무ㆍ유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물

3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)

 

그러나 다음과 같은 토지는 농지에서 제외되어 농막을 설치할 수 없습니다.

 

1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는 각호에 따른 다년생 식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지.

 

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법류에 따른 지목이 임야인 토지로써 산지관리법에 다른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가, 허가, 승인 등을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 이용되는 토지.

 

즉 위의 내용을 참고하여 본다면 지목과 상관없이 농작물을 경작하고 있다면 농지라고 볼 수 있지만, 지목이 임야인 곳은 산지 전용 허가를 받지 않고 농작물을 경작한다면 불법으로 임야를 사용하고 있는 것으로 농지로 인정받을 수 없습니다.

농막의 설치 목적이 농사를 하는 과정에서 휴식을 취하기 위한 목적으로 허용이 된 것이기에 이를 잊고, 주거 목적으로 상주를 지속한다면 이는 법에 저촉될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

 

설치 기준

농막은 건축인허가를 받지 않아도 됩니다. 가설 건축물 설치신고서와 배치도, 평면도 등의 서류만 구비하면 자유롭게 농지에 설치할 수 있습니다. 일반적으로 땅위에 건물을 지으면 지목이 '대'로 바뀝니다. 그러나 농막은 설치해도 지목을 변경하지 않아도 되고, 건축물 허가를 받지 않아도 됩니다. 임시가설물로서 3년간 이용이 가능하며 이후 연장할 수 있습니다. 다만 농막을 설치하기 위해 지켜야 할 기본적인 조건이 있습니다.

 

• 연면적 20㎡(6평)이하, 주거 목적이 아닌 경우에만 농지전용 절차 없이 설치할 수 있음. 불법 증축을 통해 연면적 20㎡를 넘거나, 주변 농지에 바닥을 콘크리트로 타설하거나, 데크, 주차장, 진입로, 정원 등을 불법 설치하면 위반행위로 행정조치를 받게 됨. 기준면적을 초과하여 지을 경우에는 반드시 농지전용 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 함.
• 건축법에 따르면 농막은 ‘가설건축물’로 분류되며, 컨테이너 또는 그와 유사한 가설건축물로서 임시창고나 임시숙소로 사용되는 것에 포함됨. 농막을 가설 건축물이라고 본다는 점은 같지만 이에 대한 신고의무는 지자체별로 다름. 즉, 시도별 조례에 농막을 ‘가설건축물 축조신고 대상’이라 명확하게 적시하고 있지 않더라도 당연 신고대상에 포함된다고 해석하고 있는 지자체가 있는 반면, 축조 신고의무 자체를 폐지한 지역도 있음.
• 전기·수도·가스 설치는 가능함. 단, 농막 내 화장실 설치에 대한 규정은 각 지역마다 규정에 차이가 있어 시 관계자에게 문의하여 확인을 해야 함. 최근에는 정화조 설치도 가능하다는 쪽으로 유권해석이 바뀌었음. 단 농막으로 허용되는 면적은 건축물과 함께 사용하는 부지면적을 포함해 판단함으로 정화조 역시 20㎡ 안에 포함되어야 함.
• 지역별로 농막 설치 가능 여부와 수도 및 화장실 사용 승인 조건에 차이가 있음. 예를 들어 농막 설치 자체를 못하게 하는 곳도 있고, 정화조 설치가 불가한 지역도 있어 다소 불편하지만 이동 화장실을 설치하고 이용해야 하는 곳도 있음.

농막의 설치기준에 대한 궁금한 점은 시군구청 건축담당 부서에 연락하여 확인하면 됩니다.

 

 

농막 신고 절차

농막 설치 전 해당 지자체 문의하여 설치 가능 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 먼저 가설 건축물 신고서를 작성하여 제출하면 담당 공무원이 접수를 하고 검토를 합니다. 이상이 없다면 결재가 완료되어 신고필증이 작성되어 건축주에게 교부되게 됩니다.

 

• 농막 신고 시, 제출서류 : 가설건축물 축조신고서 1부. 농막 배치도 1부. 농막 평면도 1부, 추가적으로 다른 사람의 토지 위에 농막을 설치하는 경우 대지사용승낙서 1부가 필요함.

 

 

농막 설치비용

컨테이너 가건물인 농막의 평균 가격은 1000만~2000만 원 정도이며 설치가 하루면 가능합니다. 반면 목재나 알루미늄 등의 고급 자재로 외벽을 시공하고, 단열을 강화한 고급 농막 주택의 경우에는 4000만~5000만 원 정도의 돈이 필요합니다.

 

 

농막 이점

1) 주택수 포함 X

농막은 주택수에 포함이 되지 않기에서 다주택자로 인한 부담이 덜합니다. 즉, 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제를 피할 수 있으며 취득세나 재산세 등 부동산 관련 세금에서 상대적으로 자유롭습니다.

 

2) 개발제한구역 내 설치 가능

농막은 개발제한 구역이나 농업 진흥 지역(절대 농지)에도 설치할 수 있습니다. 토지의 가격은 연평균 물가상승률보다 높은 폭에서 우상향 하는 특성이 있습니다. 이러한 점에서 주거지 인근에 저렴한 농지를 구입하여 주말 농장이나 별장으로 활용하다가, 땅값이 올랐을 때, 농막은 중고로 처분하고 토지를 매도하여 시세차익을 얻을 수 있습니다.

 

농막 단점

우선 농막은 전입신고를 할 수도 없습니다. 다음으로 농막은 별도의 배수로가 없어, 오·폐수 등으로 인한 악취나 오염 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 경작 목적보다는 농막에서 가족들과 시간을 보내려는 사람들이 많아지며 농지가 훼손될 수 있습니다. 무엇보다 주거 시설로 지어진 게 아니므로 화재 등 각종 재해와 안전사고에도 취약합니다.

 

농지법과 건축법 등 관련법에 대한 해석이 지방자치단체별로 달라 농막에 대해 지자체마다 규정이 다릅니다. 그로 인해 자체가 농막의 이용형태, 농지법 위반 여부, 농업의 비중 등을 바라보는 시각 차이가 발생할 수밖에 없습니다. 예를 들어 농지법상 농막에서 일시적 휴식은 취할 수 있지만, 결코 지속적인 주거를 할 수는 없습니다. 그런데 휴식과 주거의 경계가 어디까지인지가 명확하지 않아 이용하는 사람들 내에서도 논란이 일고 있습니다. 또한, 정화조의 설치 가능에 대해서도 해석이 달라 행정 혼선과 농민들의 불만이 지속하고 있습니다.

 

 

불법 농막 처리방법

적발된 불법 농막에는 원상 복구 명령이 떨어지게 됩니다. 1·2차 시정명령을 통해서도 복구되지 않으면, 행정처분을 통한 과태료가 부과됩니다.

 

 

결론

농막은 농사를 본업으로 하는 사람들에게 절대적으로 필요합니다. 이를 악용하여 농막을 원래의 목적 외로 사용하거나 불법 증축하는 일이 없도록 주기적인 점검이 필요합니다. 농민을 돕기 위한 농막의 의의가 변질하지 않도록 잘못된 부분은 개선해 나가야겠습니다. 또한, 농막 설치 규정을 통일하여 전국 어디에서나 농민들이 편하게 설치할 수 있도록 해야겠습니다.