건물을 짓기 위한 토지 판별법 3가지

토지 위에 건물을 짓기 위해서는 필요한 기본 조건이 있습니다. 자연경관이 좋은 나대지를 구입하고 건축허가를 받기 위해 관계자에게 신청서를 들고 갔다가 막상 보호구역이라 승인해줄 수 없다는 이야기를 듣게 되었을 때는 너무 늦습니다. 건축을 하기 위해 반드시 확인해야 할 3가지 조건에 대하여 알아보겠습니다. 

 

1. 도로 

건물을 짓기 위해서는 해당 토지가 반드시 도로와 연결이 되어 있어야 합니다. 토지는 반드시 도로에 2M 이상 접해야 합니다. 다만 차가 정차할 수 없는 고속도로와 같은 곳은 당연히 예외입니다. 해당 지자체에서 건축허가를 받은 도로에 토지가 2m 이상 연결이 되어있다면 문제가 되지 않습니다. 다만 개인이 소유한 토지 위에 생긴 도로라면 이 때는 도로 소유주의 토지사용승낙서가 반드시 필요합니다.

 

토지사용승낙서는 다른 사람의 땅에서 어떤 행위를 할 때, 소유자가 동의한다는 문서를 의미합니다. 토지 사용승낙서는 토지에 대한 처분 권리는 없지만, 이를 사용하여 수익을 얻을 수 있습니다. 토지사용승낙서를 작성해준 소유주에게 일정한 협금액을 보통은 제공하는 것이 관례입니다. 토지사용승낙서를 첨부하여 건축허가를 받은 경우에는 소유주가 다시 토지사용승낙을 취소하거나 철횔 할 수 없음에 주의해야 합니다. 이러한 토지사용승낙서는 도로와 개발하고자 하는 토지 사이에 다른 사람의 토지가 가로막고 있는 경우, 주로 많이 사용합니다. 즉 맹지에 건축할 때 주로 사용합니다.  

 

건축허가를 받기 위해서는 도로가 갖춰야할 추가 요건이 있습니다. 먼저 도로의 폭이 4m 이상이 되어야 합니다. 보행과 자동차 통행이 가능해야 하며, 이때 지목이 도로이고 국가가 소유한 도로여야 합니다. 그리고 가장 중요한 것이 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 합니다. 

 

• 토지가 도로에 2M 이상 접해야 함.
• 도로의 폭이 4m 이상이 되어야 함.
• 보행과 자동차 통행이 가능해야 함.
• 지목이 도로이고 국가가 소유해야함 , 단 사도라면 토지사용승낙서가 필요함
• 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 함.

 

2. 토지이용계획서상 건축 가능 유무 확인하기

토지이용계획서를 확인해 보면 땅마다 그 용도가 정해져 있고, 어떠한 건물을 지을 수 있는지 규정이 되어 있습니다. 예를 들어 지목의 원래 용도에 맞지 않는 건물을 짓게 되면 위반건축물로 분류되어 강제이행금을 납부해야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 따라서 토지이용계획서울 확인하고 용도에 맞게 지을 수 있는 건물을 확인하면 됩니다. 그러나 다음 내용이 표시된 경우에는 건축 행위를 할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다. 

 

1) 국방군사규제 

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 대공방어 협조 구역, 비행안전구역이라고 표시된 곳은 해당 토지가 위치에 따라 건축 행위가 제한을 받습니다. 무조건적 건축이 불가되는 것이 아니오니 관계자에게 문의하여 반드시 확인해야 합니다. 

 

2) 재개발 재건축 규제 

정비구역, 재정비촉진지구, 재개발 구역이라고 표시된 곳은 기존의 건물을 헐고, 재정비를 하려는 지역으로 사업 진척도에 따라 건축 행위 승인이 다릅니다. 

 

3) 문화재 보호 규제 

: 문화재보호구역, 역사문화환경보전지역, 문화재 보존 영향 검토대상구역, 시도지정문화재구역, 현상변경허가대상구역이라고 표시된 곳은 개발 행위가 거의 불가능한 지역으로 보시면 됩니다. 

 

기본적으로 토지이용계획서에 위와 같은 내용이 표시되어있다면 토지를 매수하여 건물을 지으려는 사람은 주의가 필요합니다. 반드시 관계자에게 문의하고 확인을 해야 향후 생길 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다. 토지 자체가 공익적 목적으로 사용되도록 지정이 된 곳이 있습니다. 아래와 같은 곳은 건축을 절대 할 수 없기 때문에 토지 투자를 할 때, 이러한 내용이 표시되어있다면 아예 제외를 하는 게 좋습니다. 

 

4) 개발제한구역(그린벨트) 

개발제한구역 해제될 것을 예측하고 투자했다가 몇 십년을 기다리기만 하다 기회비용을 날릴 수 있습니다. 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 예방하고 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위해 지정이 됩니다. 또한 도시 주변의 자연환경을 보호하고 생태계를 보전할 목적으로 지정이 되며 도시 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 지정이 됩니다. 군시설이나 공항 등 국가 보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역 주변으로도 지정이 되며 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장관리를 위하여 개발 제한이 필요한 지역이 설정이 됩니다. 개발제한구역은 사실상 언제 해제될지 알 수 없기에 뉴스나 사람들의 말만 듣고 투자를 했다가 낭패를 보기 쉬우니 반드시 사실로 확인된 정보만을 가지고 매수를 판단해야 합니다. 

 

5) 도시자연공원구역 

도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고, 건전한 여가와 휴식 공간을 마련하기 위해서 도시군관리계획으로 결정하여 고시한 구역을 말합니다. 이런 곳은 도시자연공원으로 지정된 후, 지방자치단체의 재원 부족 등으로 인하여 장기간 미조성된 상태로 남아있는 경우가 많습니다. 해제가 얼마 남지 않았다면 상관이 없지만 실제로 개발이 되거나 해제되기까지 오랜 시간이 남아있다면 피하는 게 상책입니다. 건축 및 용도변경, 공작물 설치, 토지의 형질 변경 등 일체의 개발행위가 금지되기 때문입니다.

 

6) 상수원보호구역

환경부 장관이 상수원을 확보하고 수질을 보전하기 위해 지정하는 곳으로 이런 곳은 친환경농산물 경작행위 일체가 금지되고, 야외취사행위, 어패류를 잡는 행위, 건축 행위 등이 금지되어 있습니다. 또한 이미 기존에 존재하는 건축물의 증축, 개축, 이전, 변경, 제거 등에도 제한이 따릅니다.

 

7) 하천구역(소하천 구역)

하천의 물이 계속하여 흐르고 있는 토지나 지형을 하천구역이라고 합니다. 넓게는 물이 흐른 흔적이 있는 토지까지도 포함하고 있습니다. 이러한 하천 구역 안의 토지에서 건축 행위 일체는 관리청의 허가를 받아야 하는데 대부분 하천의 오염을 예방하기 위해 승인을 해주고 있지 않습니다. 

 

하천구역을 설명하는 그림

 

8) 비오톱 1등급 

비오톱은 바이오(bios)와 토포스(topes)의 합성어로 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말합니다. 비오톱은 생물 생태계를 보전하기 위한 목적으로 지정이 됩니다. 이런 곳은 생태계 보전을 위해 개발행위 자체가 금지되고 풀리기도 힘듭니다.  

 

3. 개발허가 & 건축허가

토지 위에 건물을 짓기 위해서는 해당 토지의 기반을 조성하고 개발행위허가와 건축허가를 받아야 합니다. 또한 개발하려는 토지의 지목이 농지나 임야인 경우에는 농지전용허가와 산지전용허가를 추가적으로 받아야 합니다. 개발행위허가는 보통 관련 자료를 건축허가신청서를 낼 때, 첨부자료로 함께 제출합니다. 농지는 논이나 밭을 의미하며 농업생산 또는 농지개량 외의 건물을 짓기 위한 용도로 사용하기 위해서 반드시 농지전용허가를 받아야 합니다. 이때 농지보전부담금을 납부해야합니다. 산지는 임야를 의미하며, 임산물의 채취, 산지를 사용하려는 원래의 용도 외 건물을 짓기 위해 사용하기 위해서는 반드시 산진전용허가를 받아야 합니다. 산지전용허가기준은 경사도가 25도 이하여야 하고, 산 높이가 100미터 이하일 때는 전체높이의 1/2이하지역 지을 수 있습니다. 또한 입목 축적이 시군구 평균입축목적의 150%이하일 때 가능합니다. 이때 대체산림자원조성비를 납부해야 지목의 용도를 바꾸어줍니다.  

 

토지 위에 건물을 짓기 위해서는 3가지 조건을 반드시 확인을 해야합니다. 눈에 보이는 모습만 가지고 땅을 사서는 안 됩니다. 관련자료를 통해 문제가 없는지 확인해보고 개발행위 및 건축허가를 받아 정상적으로 건축을 할 수 있는 땅인지 확인해야겠습니다.