위반건축물의 문제점과 양성화 방법

이번 글에서는 위반건축물의 개념과 이로 인해 발생할 수 있는 문제점, 양성화 방법을 정리해보았습니다. 부동산을 매수하기 전, 관련 서류를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 건축물대장에서 특히 위반건축물 표시가 없는지 확인해야 합니다. 만약 위반건축물이라는 것을 계약 후에 뒤늦게 알았다면, 잔금 과정에서 예상했던 것보다 더 많은 돈이 필요하고, 지급 후에도 위반건축물을 처리하는데 비용과 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 

 

위반건축물

 

위반건축물이란?

정상적인 건축 행위는 '신고 → 허가 → 착공 → 준공(사용승인)'의 절차를 거쳐야 합니다. 그러나 이러한 적밥한 절차를 따르지 않고 건축물을 짓게 되면 위반건축물(불법건축물)로 분류가 됩니다. 다음과 같이 3가지 행위 중 하나에 해당하는 경우, 위반건축물로 분류가 됩니다. 첫 번째는 관리기관의 허가를 받지 않거나, 신고를 하지 않은 무허가로 건물을 건축한 행위입니다. 토지의 용도에 따라 어떤 종류의 건축물을 지을 수 있는지 법으로 정해져 있습니다. 법이 허용 범위 내에서 건축허가를 받고 건축을 하여 준공승인을 받아야는데 임의적으로 이를 무시하고 지을 수 없습니다. 두 번째는 건축물을 무단으로 용도를 변경하는 행위입니다. 예를 들어 주택을 무단으로 일반 음식점으로 개조하여 사용하는 경우를 들 수 있고, 근린생활시설을 주거용으로 사용하거나, 주 용도가 축사로 등록된 건축물을 실제로는 유통 물량 창고로 사용하고 있는 경우, 고시원 개별 호실에 취사시설을 설치한 경우 등을 들 수 있습니다. 세 번째는 가설 건축물을 신고 없이 설치하는 행위입니다. 대표적으로 컨테이너 박스 형태의 가건물을 마당이나 주차장에 놓고 창고로 쓰는 행위를 들 수 있으며, 옥상이나 건물의 층간에 불법으로 새시(경량철골)를 세워 지붕을 씌운 테라스를 만드는 행위도 포함이 됩니다. 반드시 기존 건축물의 용도와 다르게 새로운 것을 설치하기 위해서는 허가를 받아야 합니다. 

 

위반건축물 예시 (출처:광주광역시 위반건축물 예방사례집)

 

 

위반건축물의 문제점

이미 위반건축물로 단속된 곳들은 담당 시공무원들이 지속적으로 관리 감독을 하고 있습니다. 하지만 새로운 위반 건축물을 확인하기 위해서는 담당공무원이 직접 순찰을 하거나 일일이 위성사진을 주기적으로 비교 분석하며 단속을 해야 하는데 인력과 시간 소모가 커 문제가 되고 있습니다. 실제적으로 신규 적발의 경우 대부분, 제보를 통해 이루어지고 있습니다. 위반 건축물로 분류되거나 지정될 가능성이 있는 부동산을 매수하였을 경우, 문제가 발생하기에 되도록이면 이러한 물건은 피하는 게 좋습니다. 

 

1) 대출불가

위반건축물로 분류된 건물을 매수하는 경우, 대출을 받을 수 없습니다. 즉, 정상적으로 잔금을 치르지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 이러한 점을 고려하여 매수 계획을 세워야 합니다. 또한 세입자의 경우, 전세로 임차된 부동산이 위반건축물로 분류되면 다음 임차인은 전세자금 대출을 받지 못하게 됩니다. 이로 인하여 새로 들어오는 임차인에게 보증금을 받아, 현 임차인에게 제 때 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다. 따라서 임차인의 경우에는 임대차 계약 시, 본인 혹은 중개업자를 통해 반드시 해당 건축물에 위반사항이 없는지 확인하고, 되도록이면 전세보증금 반환보증보험에 가입하여 차후 문제가 발생하였을 때를 대비하는 것을 추천합니다. 

 

2) 이행강제금 납부 & 사법기관 고발 조치

위반 건축물이 적발된 경우, 먼저 관련 기관에서 시정명령 처분에 관한 내용을 사전에 통지합니다. 이후  1차와 2차에 걸쳐 시정명령을 내립니다. 이후 건축 이행강제금 부과를 사전에 통지하고, 이행강제금을 정상적으로 건축물을 복구시킬 때까지 건축물을 소유한 사람이 납부하도록 독촉합니다.  만약에 지속적이고 고의적으로 납부하지 않는 경우, 해당 재산을 압류하는 조치가 내려지게 됩니다. 이와 별도로 건축주 및 공사시공자는 사법기관에 고발 조치될 수 도 있습니다. 이 경우, 건축법 108조에 따라 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금,  건축법 110조에 의해 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다. 또한 건축신고나 가설건축물을 미신고한 사람은 건축법 111조에 따라 5천만 원 이하의 벌금이 주어집니다.

 

3) 재산권 행사 제약 

건축물대장에 노란색으로 위반건축물 표시가 등재되면 건물을 매도하거나 임대를 할 때, 재산권 행사에 제약이 따르게 됩니다. 또한 건축 인허가 및 각종 영업허가가 정상적으로 이루어지지 않게 됩니다. 

 

 

위반건축물 양성화 방법 

위반건축물은 원래의 상태로 돌려놓는 것이 원칙입니다. 그러나 현실적으로 공무원들이 지속적으로 단속을 하며 관리를 하기 어렵기 때문에 적법한 절차를 통해 위반건축물을 정상적인 건축물로 인정해주는 추인허가제도와 양성화 제도를 운영하고 있습니다. 

 

1) 추인 제도

추인 제도는 건축 당시에는 불법 건축물로 분류되었으나 차후에 적법한 건축물로 허가하는 제도입니다. 이행강제금을 최소 1회 이상 납부한 건축물 소유자만 사용할 수 있으며, 도시계획 용도지역 및  현행 건축법 관련 규정에 위배되지는 않는 범위에서 추인이 가능합니다. 

 

2) 양성화 제도

양성화 제도는 5~8년에 한 번씩 시행되는 제도입니다. 보통 선거 때마다 정치인들이 내세우는 공약 중 하나가 위반건축물의 양성화 제도입니다. 특별 조치법에 근거하여 일정요건을 만족한 경우, 위반건축물을 합법적인 건축물로 만들어 주고 있습니다. 다만 불법건축물을 포함하여 조례에서 허용하는 용적률과 건폐율을 넘지 않았을 때, 양성화가 가능합니다. 예를 들어 농촌 지역의 경우 농기계 창고, 차양, 지붕 등 불법 건축물이 많이 있는데 이를 특별히 합법적인 건축물로 인정하는 양성화 제도의 필요성이 커지고 있습니다. 이때, 불법건축물을 포함하였을 대, 해당 건물의 용적률과 건폐율을 넘지 않으면 양성화가 가능합니다. 

 

• 양성화 처리 절차 : 신고요령 통지 및 신고 유도(허가권자) → 건축사 의뢰(건축주, 소유자 등) → 특정건축물 신고 접수(건축주,소유자 등) → 양성화 대상 건축물 여부 판단(허가권자) → 건축위원회 심의(지방건축위원회) →  사용승인 대상 여부 확정(허가권자) → 사용승인서 교부(허가권자) → 건축물대장 생성(허가권자)

 

이러한 양성화(추인) 제도는 위반건축물을 철거하고 다시 신축하는 과정에서 발생하는 경제적 사회적 비용을 절감하고 개인의 재산권을 보호함으로써 시민들의 생활을 안정화할 수 있습니다.