공유지분경매와 임차인의 대항력 , 건물 인도 명령 가능 유무

이번 글에서는 공유지분 부동산이 경매로 나온 경우, 낙찰자가 임차인에게 건물인도명령이 가능한 지 유무와 임차인이 낙찰자에게 대항력을 가질 수 있는지 살펴보겠습니다. 가장 중요한 것은 임대차 계약을 작성할 때, 해당 부동산이 공유물인 경우, 공유지분 과반의 동의를 얻어 진행하였는지가 중요합니다. 그리고 공유지분경매로 나온 부동산에 거주하는 임차인이 낙찰자에게 대항력을 가지고 있는지가 핵심입니다.

 

공유지분경매에서 과반수 지분권자와 임대차 계약을 맺어야 안전함

 

1.공유지분권자와의 임대차 계약의 적법성

공유 지분의 경우, 해당 부동산의 전월세 임대차 관리에 대한 권한 지분의 과반수 이상의 동의가 필요합니다. 지분이 과반수에 미치지 못하는 지분권자와 맺은 임대차 계약은 적법한 효력을 지니지 못합니다. 즉, 임차인이 과반수에 미달하는 소액 지분권자와 임대차 계약을 맺은 경우, 과반수 지분권자가 인도 청구를 하면 임차인은 사용·수익권을 주장할 수 없고, 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 임대차 계약을 작성할 때, 임차인은 건물이 공동 소유인지 단독 소유인지 확인해야 하며, 공동소유일 경우, 지분을 과반수 가지고 있는 지분권자의 동의를 얻어 진행하는 것인지 필히 확인해야 합니다.

 

 

2. 임차인의 대항력 유무에 따른 인도명령 가능 유무

임차인이 대항력을 가지기 위해서는 등기상 전입일과 점유일이 말소기준권리일보다 빨라야 합니다. 만약 말소기준권리일 이후에 전입신고를 했다면 후순위 임차인으로 분류되어 대항력을 가질 수 없습니다.

 

1) 지분의 과반수 이상의 동의를 얻어 임대차계약이 이루어졌고, 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우

건물인도명령 철거가 불가합니다. 또한 해당 부동산을 경매로 낙찰받은 사람은 지분의 비율만큼 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담을 가지게 됩니다. 임차인이 배당요구를 했지만 실제 배당 과정에서 임차보증금에 대한 변제가 모두 이루어지지 않은 경우, 낙찰자는 이를 모두 변제해야 합니다.

 

이때, 낙찰자는 주택을 인도받기 위해서 자신의 지분비율만큼만 임차보증금을 부담하는 것이 아니라 임차보증금 전체를 지급해야 합니다. 이후 다른 지분 소유자에게 해당 지분만큼 임차보증금에 대하여 구상권을 청구할 수 있습니다.

 

예를 들어 아파트를 A와 B가 반반씩 공동 소유하고 있는 상황에서, A의 지분이 경매로 나왔다고 가정해보겠습니다. 이때 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 배당과정에서 보증금 1억중 3천만원 밖에 받지 못했다면, 낙찰자는 임차인에게 나머지 7천만 원을 전부 변제해줘야 합니다. 이후 낙찰자는 공동 소유자인 B에게 지분비율만큼 구상권 행사를 할 수 있으므로 5천만 원을 청구할 수 있습니다.

 

2) 지분의 과반수 이상의 동의를 얻어 임대차 계약이 이루어졌으나 임차인이 대항력이 없는 경우

과반수 이상의 지분을 매수하거나 낙찰받은 사람은 공유물 관리 행위를 이유로 임차인에게 건물 인도 청구를 할 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인은 민법상 유효한 임차권을 가지고 있으므로 보증금에 대한 변제가 이루어지지 않은 경우, 다른 공유자에게 보증금을 반환 청구할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 만약 다른 공유자가 전세보증금을 변제하지 않는 경우, 임차보증급 지급 소송을 통해 확정판결을 받고 공유자의 지분을 경매로 신청하게 됩니다. 이 경우, 이전 경매의 낙찰자가 공유자우선매수신청권을 사용하여 경매로 나온 다른 공유자의 지분을 싸게 매수할 수 있습니다.

 

3) 지분의 과반수 미만의 공유지분권자와 임대차 계약을 체결한 경우

과반수 미만의 지분(A)을 소유한 사람과 체결한 임대차 계약은 적법한 임대차 효력을 가지지 못합니다. 과반수 이상의 지분(B)을 가진 낙찰자는 임차인에게 공유물 관리 행위로서 건물인도청구를 할 수 있으며, 매수지분에 해당하는 부당이득반환을 다른 공유자에게 청구할 수 있습니다. 만약 과반수 이상의 지분(B)이 경매로 나오게되면, 소수지분권자(A)와 계ᅌᅣᆨ을 맺은 임차인의 계약은 적법한 효력이 없기에 배당을 받을 수 없습니다. 고로 임대차 계약서를 작성할 때, 건물 소유주가 둘이상이라면 반드시 지분의 과반수 이상의 동의를 얻어 계약이 진행되는 지 확인해야 합니다.