아파트와 토지의 공유지분 경매 사례 훑어보기

이번 글에서는 아파트와 토지의 공유지분 경매 사례를 훑어보겠습니다. 지분경매나 공매에서 시세보다 싼 가격에 낙찰을 받고, 추후 시세 이상의 가격으로 되팔아 시세차익을 얻을 수 있습니다. 보통 상속을 통해 물려받은 땅을 형제들이 공동으로 소유하고 있다가, 경제적 형편이 어려운 형제의 지분이 경매로 나오게 됩니다. 보통 이러한 지분경매는 낙찰을 받아도 독단적으로 처분을 할 수 없기에 입찰을 꺼려 경쟁률이 낮습니다. 1차에서 보통 매각되지 않고, 유찰되어 시세보다 낮은 가격에 살 수 있습니다.

 

공유지분 경매사례 훑어보기

 

1. 소액 토지 투자

지분경매로 나온 가격이 사중에서 거래되는 평당 시세보다 낮다면 적극적으로 입찰을 고려해볼 필요가 있습니다. 예를 들어 3.3㎡당 15만 원인 토지를 3.3㎡당 7만 원에 낙찰을 받고 다시 공유자에게 낙찰받은 가격보다 그 이상으로 되파는 방식을 들 수 있습니다. 이때 시세인 15만 원 그대로 공유자에게 판다면, 공유자 입장에서는 큰 이득이 없습니다. 그러나 만 원 정도에 판다면 파는 사람은 낙찰가 이상의 가격에 매도하기에 수익을 낼 수 있고, 사는 사람은 시세보다 저렴한 가격에 토지를 매수할 수 있으니 모두에게 이익이 됩니다. 물론 공유자 우선매수청권을 사용할 수 있지만 이 제도에 대하여 모르고 있는 사람이 많아 실제로 사용하는 경우가 적은 편입니다. 특히 경지 정리된 농지는 상대적으로 시세 파악이 쉽고 거래가 잘 돼 환금성이 뛰어난 편입니다. 지분 경매물건 중 입찰 가격이 최소 감정가 대비 40% 이하로 낮아졌다면 투자를 고민해볼 수 있습니다.

 

다른 공유자가 공유물 분할 청구 소송보다 협의를 통한 매수매도에 적극적인 이유는 관찰자로서는 공유물 분할 소송을 진행하여 5~6개월 후 판결을 받은 후 다시 전체 부동산에 대해 경매신청을 하여 낙찰되어 배당되기까지 다시 7~10개월은 걸리는 점을 고려하여 양보하였기 때문입니다.

 

 

2. 아파트 투자

 

아버지가 돌아가시면서 살고 계신 아파트가 형제 3명에게 똑같이 1/3씩 상속이 되었습니다. 형제 중 셋째의 지분이 경매에 나오게 되었고, 최초 아파트 전체에 대한 감정 가격은 3억 원이었습니다. 해당 부동산 전체가 아닌 일부 지분만 경매로 나오게 되었기에 입찰자가 없어 거듭 유찰이 된 경우, 어떻게 수익을 실현할 수 있을까요?

 

지분경매이기 때문에 셋째의 지분의 감정가격은 전체의 1/3인 1억이라고 가정해보겠습니다. 감정가격보다 40% 이하 정도인 4천만 원에 A가 낙찰을 받고, 공유물 분할 소송을 통해 해당 부동산 전체가 경매로 2억 5천만 원에 팔렸다면, A는 자신의 지분 몫으로 약 8천 3백만 원 정도를 배당받게 됩니다. 4천만 원에 낙찰받았는데 8천 3백만 원을 배당받았으니 약 4천 3백만 원 정도의 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

 

아파트와 달리 토지의 경우, 물가 상승률보다 토지의 지가상승률이 높기에 안정적으로 투자를 할 수 있습니다. 아파트는 본인이 거주하지 않으면 세입자를 맞춰야 하는데 토지의 경우, 이러한 세입자 관리가 필요가 없다는 장점이 있습니다. 반대로 아파트는 토지에 비해 매도가 쉽기에 환금성이 좋다는 장점이 있습니다. 소액 투자의 경우, 무엇보다 시세보다 저렴한 가격에 사는 것이 중요합니다. 감정가격보다 50% 저렴하게 샀는데, 시세에만 팔아도 수익률이 100%가 넘을 수 있습니다.