공유지분의 뜻과 발생 원인 및 효력 : 지분 처리 방법 3가지

이번 글에서는 공유지분의 개념과 발생 원인을 살펴보고, 공유지분의 효력이 무엇인지 정리해보겠습니다. 그리고 지분경매에서 낙찰 후, 지분을 효과적으로 처리하는 방법에 관하여 알아보겠습니다.

 

공유지분 바로알기

1. 공유지분의 개념

공유지분은 하나의 대상을 둘 이상의 사람이 소유하고 있는 경우, 공동의 소유자가 가지고 있는 지분을 의미합니다. 지분 경매는 부동산을 공동으로 소유한 상태에서 어느 한 명의 지분이 경매로 나온 것을 의미합니다.

 

ㅇ 공유자 우선 매수신청권

지분경매에서 공유자 우선 매수신청권은 공유자 중 한 명이 경매로 나온 지분을 우선하여 취득할 수 있는 권리입니다. 서로 알지 못하는 사람들이 부동산을 공동으로 소유하면 분쟁이 발생할 확률이 높습니다. 법원에서는 그러한 상황을 고려하여 다른 공유자가 우선매수권을 행사하여 경매로 나온 지분을 취득함으로써 이러한 분쟁의 가능성을 최소화할 수 있는 기회를 제공하고 있습니다.

 

2. 공유지분의 발생 원인

공유지분이 발생하는 주된 원인은 부동산 상속 과정에서 자녀가 둘 이상인 경우, 지분을 나누어주는 경우가 가장 많습니다. 또한 문중의 재산을 여러 사람의 명의로 등기한 경우나 부부 공동 명의, 공동투자의 경우 공유지분의 형태를 취하고 있습니다.

 

 

3. 공유지분의 효력

공유 지분을 가지고 있을 때의 효력은 다음과 같습니다.

 

1) 해당 물건을 단독으로 처분 X

공유지분을 가지고 있는 전체 공유자가 모두 동의해야 해당 부동산을 처분할 수 있습니다. 전체 지분 중 일부 지분만을 가지고 있는 사람은 결코 단독으로 처분이 불가능합니다.

 

2) 임대 업무에 관한 관리 권한

해당 부동산에 공유자가 직접 거주하지 않으면 제삼자에게 전세나 월세를 줘야 합니다. 이때는 전체 지분의 과반수 이상의 동의가 필요합니다. 위 처분 권한이 전체 공유자의 동의가 필요하다면 임대 업무 관련은 지분의 과반수 이상의 동의가 있으면 된다는 점에서 차이가 있습니다. 예를 들어 A가 소유한 지분이 70이고, B가 나머지 30을 소유하고 있다면, A는 이미 지분의 과반수 이상을 가지고 있으므로 단독으로 전월세 관련 임대차 계약을 진행할 수 있습니다.

 

3) 유지·수선 권한

해당 부동산의 기능을 유지하기 수선이 필요한 경우, 지분권자 모두 수선을 할 수 있는 권한을 가지고 있습니다. 예를 들어 보일러가 고장이 난 경우, 지분을 소유한 사람은 모두 수리할 수 있는 권한이 있습니다.

 

4) 사용·수익 권한

공동으로 소유한 부동산을 제삼자에게 임대하였을 경우, 발생하는 수익은 공동소유자의 지분에 비례하여 나누는 것이 원칙입니다. 공유지분 경매에서 낙찰자는 해당 물건의 전월세로 인해 발생한 수익을 다른 공유자가 모두 차지하고 있으면, 부당이득금 반환 청구 소송을 통해 지분에 비례하여 해당 수익금 돌려 받을 수 있습니다.

 

 

4. 공유지분 처리방법

공유지분은 해당 지분만 사고팔 수 있습니다. 전체 부동산에 대한 처분권이 없다 보니 활용가치가 떨어집니다. 그래서 경매나 공매에서 여러 차례 유찰되고 감정가격의 반값 이하로 낮아지는 경우도 있습니다. 하지만 공유지분의 효력을 잘 이해하고 있으면 이를 통해 짭짤한 시세차익을 노릴 수 있습니다.

 

지분 경매를 통해 받은 지분을 처리하는 방법에는 크게 3가지 있습니다.

 

1) 다른 공유자의 지분을 매수하고, 부동산 전체를 매도하여 시세 차익 얻기

2) 자신의 지분을 다른 공유자에게 낙찰가보다 비싸게 매도하기

3) 법원에 공유물분할청구소송을 신청하기

 

공유물분할청구소송을 제기하면 법원에서는 현물분할, 가격배상 또는 가격분할 중 하나의 판결을 내리게 됩니다. 현물분할은 부동산을 나누는 것이고, 가격배상은 공유자 중 한쪽이 매수할 것을 명하는 것을 의미합니다. 가격분할은 부동산을 경매로 진행한 후 낙찰대금을 나누는 방법으로 대부분 가격분할의 판결이 내려지는 경우가 많습니다.

 

가격분할 판결이 확정되면 낙찰자는 부동산 전체에 경매를 신청 할 수 있습니다. 부동산 전체가 경매시장에 나오면, 지분만 경매될 때와 달리 감정가격 및 낙찰가율이 정상 범위에 들어오게 됩니다. 이때, 낙찰자는 낮은 가격에 매수한 지분을 정상가격에 되팔아 차익을 실현할 수 있습니다.