공유지분 경매로 투자 수익률 높이는 시기와 방법 : 하락기 공유지분경매의 위험성

이번 글에서는 공유지분경매에 참여하여 수익률을 높이는 방법과 지분경매에서 유의해야 할 점에 대하여 알아보겠습니다. 일반적인 경매는 낙찰 대금의 잔금을 지불함과 동시에 해당 물건의 소유권 전체를 확보합니다. 그러나 지분경매는 이와 다르게 낙찰을 받더라도 나머지 지분을 가지고 있는 소유자와 물건을 공동으로 소유를 해야 합니다. 이러한 이유로 공유지분 물건이 경매로 나오면 접근하기가 쉽지 않지만, 일반 경매물건보다 경쟁률이 상대적으로 낮기에 입찰하여 참여하여 낙찰받을 확률이 높습니다.

 

공유지분경매의 수익률 높이는 시기와 방법 및 위험성 바로알기

 

1. 부동산 상승기 지분 경매에 참여하는 이유

지분경매는 싸게 낙찰받은 후, 비싸게 팔아 안정적으로 차익을 실현하는 것이 중요합니다. 부동산 시장이 상승기일 때, 지분경매는 짧은 시간에 높은 수익을 올릴 수 있습니다. 그 이유는 상승기에는 어제 낙찰받은 가격보다 내일 가격이 일반적으로 더 높기 때문입니다. 공유지분의 아파트가 경매로 나왔을 때, 지분이 비록 소액이더라도 다른 공유자와의 협의를 통해 자신의 지분을 낙찰가보다 높은 가격에 매도할 수 있습니다. 또는 다른 공유자의 지분을 매수하여 건물의 온전한 가치를 확보하고, 건물 전체를 매도함으로써 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

 

다만 지분 공유자와 협의가 되지 않은 경우, 소액 지분을 낙찰받은 사람은 공유물 분할 청구 소송을 신청할 수 있습니다. 법원에서 통상 해당 아파트를 토지와 같이 분할이 불가능하므로, 가격 분할판결이 내려지면 다른 공유자의 지분까지 합쳐 경매를 진행하게 됩니다. 이후 매각대금에서 경매 집행비용을 제외하고 지분만큼 매각대금을 나누어 가집니다. 부동산 상승기라면 지분경매에서 낙찰받은 당시의 가격보다 추후 더 높은 가격에 매도함으로써 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

 

하지만 공유자의 수가 많으면 문건 송달이 지연될 확률이 높고, 소송과 경매에서 상대적으로 많은 시간이 소요된다는 단점이 있습니다. 공유물 분할 청구 소송 과정만 6개월이 걸리고, 다시 경매를 신청하여 낙찰 및 배당을 받기까지 7개월에서~1년 정도 소요가 되기에 되도록 단시간에 차익을 실현하기 어렵습니다. 무엇보다 소송이 길어질수록 리스크 또한 커질 수 있으니 다른 공유자와의 협의를 통해 해당 지분을 처리하는 것이 가장 효율적입니다.

 

공동 소유의 물건 중 일부 사람의 몫만 경매로 나온 경우, 감정가는 전체 감정가에서 해당 지분에 비례하여 책정이 됩니다. 해당 아파트의 현재 시세보다 경매가격이 낮게 나온 경우에는 입찰 경쟁률이 높고, 낙찰가율이 감정가의 100%를 넘는 경우가 많습니다. 간혹 1차에서 유찰되더라도 2차 매각일에 감정가 이상으로 낙찰받는 경우가 대다수입니다.

 

또한 재개발·재건축 등 개발 예정 정비 사업지에서 지분 경매 물건이 나온 경우, 일반적으로 미래가치로 인해 경매 낙찰가율이 높습니다. 하지만 지분 경매는 낙찰 받더라도 소유권에 제한이 생겨 개발 과정에서 입주권을 두고 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 공유지분의 경우, 합의해서 대표자를 선정해 입주권을 신청해야 합니다. 그러나 협의 과정에서 입주권을 받을 수 있는 대상자를 정하기가 쉽지 않습니다. 통상 누구하나 양보하지 못하고, 다른 사람이 대표자가 되는 것을 시기하여 다툼만 벌이다 현금 청산 되는 경우가 매우 많습니다.

 

 

 

2. 부동산 하락기에 지분 경매의 위험성

부동산 하락의 원인은 다양합니다. 기준금리와 시장금리의 상승, 주택대출금리 상환에 대한 부담감 증가, DSR(총부채원리금상환비율) 강화 등으로 인한 투자심리 위축, 아파트 공급 물량이 수요를 초과한 경우 등 여러 요인이 있습니다. 부동산 하락기에 공유지분이 경매로 나온 경우, 보통 입찰자들은 보수적인 관점에서 감정가격보다 낮은 가격으로 입찰에 참여합니다. 아파트 값이 상승하지 않고 지속적으로 낮아지게 되면 낙찰 받은 가격보다 더 떨어질 위험이 있습니다. 그래서 통상 부동산 하락기에는 감정가보다 낮은 가격에 경매 물건이 낙찰되는 경우가 많습니다.

 

정리하자면 지분경매는 대출이 어렵지만, 경매로 나온 지분이 소액으로 투자할 수 있는 금액이라면 부동산 상승기에는 적극적으로 투자하여 안정적으로 시세 차익을 남길 수 있습니다. 한편 지분 경매 물건이 2차례 이상 유찰된 경우, 낙찰자는 할인된 가격에 낙찰을 받을 수 있습니다. 이후 공유물분할청구소송을 통해 해당 물건을 경매에 부칠 수 있습니다. 매각 대금을 나누어 가지게 되었을 때, 남는 이익이 크다면 투자를 진지하게 고민해야 합니다.