유치권을 배제하기 위한 효과적인 분석 방법

이번 글에서는 경매나 공매에서 해당 물건에 신고된 유치권을 배제하기 위한 방법에 대하여 살펴보겠습니다. 경매에서 매물서에 명시된 유치권이 참인지 거짓인지는 입찰자 스스로 유치권의 성립과 관련된 법률 규정을 고려하여 해석을 해야 합니다. 법원에서는 신고된 유치권에 대한 정보만 명시할 뿐, 그것이 참인지 거짓인까지 확인하지 않기 때문입니다. 그래서 유치권이 표시된 물건은 일반적인 경매 물건이 아닌 특수물건으로 분류됩니다.

 

허위 유치권 분석 방법허위 유치권을 배제하기 위한 효과적인 방법

 

1. 유치권이 발생하는 가장 흔한 사례

일반적으로 유치권을 행사하는 상황을 분석해보면 공사대금을 정해진 기한까지 변제받지 못하는 경우가 가장 많습니다. 건물 공사는 도급계약을 통해 진행됩니다. 도급인은 일을 맡기는 사람을 지칭하며, 수급인은 주어진 일을 정해진 기일까지 완성하는 사람을 의미합니다. 공사가 완료된 경우, 도급인은 약속한 대금을 줘야 할 의무가 있고, 수급인은 도급인의 의뢰에 따라 완성된 건물을 인도해야 할 의무가 있습니다. 보통 공사대금은 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 지급을 합니다.

 

그러나 실제 공사를 하다보면 자금 조달이 약속대로 되지 않아 공사가 중단되거나 공사 관련 자재 및 인력 문제 등으로 공사가 멈추는 경우가 발생합니다. 이때 도급인은 이미 지불한 금액 한 금액에 비해 건물 공사 진척도가 낮은 경우, 공사대금반환을 청구할 수 있습니다. 또한 수급인이 건물 공사 비용을 받지 못한 경우, 공사대금청구소송을 할 수 있습니다. 건물이 예정대로 완성이 되고 대금이 정상적으로 지불되면 좋겠지만 공사가 중단된 경우에는 도급인과 수급인의 입장이 다르기에 갈등이 커질 수밖에 없습니다.

 

합법적으로 유치권이 인정되는 경우, 공사대금반환청구를 이유로 유치권을 행사가 가능하지만, 실제로 공사도급계약을 허위로 위조하여 법원에 신고하는 경우도 많습니다. 이는 경매과정에서 입찰 가격을 의도적으로 낮추어 저렴한 가격에 해당 물건을 취하기 위해서입니다. 입찰자 입장에서는 이러한 허위 유치권을 찾아낼 수 있어야 합니다.

 

 

2. 유치권을 배제하기 위한 분석 방법

일반적으로 공사대금을 변제받기 위해 수급인은 도급인이 소유한 건축물이나 부지 등을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있습니다. 그러나 합법적으로 인정받을 수 없는 유치권은 법원에 유치권 배제 확인 신청서를 제출하고, 동시에 허위 유치권을 신고한 당사자를 법적으로 처벌하기 위한 소송을 제기할 수 있습니다. 허위 유치권을 확인해야하는 중요한 이유는 정상적인 재산권 행사를 방해하기 때문입니다.

 

1) 유치권 배제 특약 확인하기

허위 유치권을 판별하기 위한 가장 쉬운 첫 번째 방법은 먼저 건물 공사 도급 계약서에 유치권 배제 특약이 존재하는지 확인하는 것입니다. 유치권 관련 배제 특약이 있다면, 이는 건물공사대금 청구에 대한 권리를 포기하는 것과 같으므로 수급인은 공사대금 변제와 관련한 유치권을 행사할 수 없습니다.

 

2) 피담보채권 존재 유무 확인하기

두 번째는 유치권이 성립하기 위해 필요한 해당 물건의 피담보채권이 존재하고 있는지 확인하는 것입니다. 경매지에 유치권이 신고된 후, 도급인이 뒤늦게 공사대금을 변제하는 경우가 있습니다. 또한 도급인과 이해관계에 있는 제삼자가3 공사대금을 변제하는 경우가 있습니다. 이 경우 유치권이 성립하기 위해 필요한 피담보채권은 소멸하게 됩니다. 공사대금채권의 소멸시효기간은 일반적으로 3년이며 이를 지난 경우에는 소멸이 됩니다. 유치권과 관련된 채권이 소멸시효가 지났다면 유치권은 인정받을 수 없습니다. 다만 유치권과 관련하여 대금을 변제하기 위한 지급 관련 소송을 신청하고, 확정판결을 받은 경우 10년으로 소멸시효가 늘어나니 입찰자는 주의해야 합니다.

 

3) 점유 확인하기

세 번째는 유치권이 성립하기 위해 필요한 점유 유무를 분석하는 것입니다. 유치권이 성립하기 위해서는 반드시 점유가 지속되어야 합니다. 만약 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 곧바로 소멸하게 됩니다. 유치권을 행사하는 경우, 보통 건물 출입을 막기 위해 펜스를 치거나 별도의 시건장치(문 따위를 잠그는 장치)를 설치합니다. 또한 유치권을 행사하고 있음을 알리기 위해 현수막이나 공고문을 게재합니다. 만약 도급인이나 제3자의 불법적인 침탈로 점유권을 상실한 경우에는, 1년 이내에 점유 반환 소송을 통해 점유를 회복할 수도 있습니다.

 

4) 유치권자가 자의적으로 해당 물건을 임대하였는지 확인하기

네 번째는 유치권자가 임대인의 동의 없이 점유한 물건을 다른 제삼자에게3 임대를 준 경우, 점유에 대하여 인정받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 유치권자가 유치물을 점유하다가 비용 등의 문제로 해당 건물을 제삼자에게3 임대하거나 담보로 제공하는 경우가 있습니다. 이 때, 임대인의 동의를 구하지 않고, 유치권자가 자의적으로 임대계약을 맺거나 담보를 제공했다면 적법한 점유 사례에 포함되지 않아 유치권을 상실하게 됩니다. 설사 유치권자가 무상으로 임대를 한 경우라도, 점유를 인정받지 못해 유치권이 상실되니 주의가 필요합니다.

 

 

3. 결론

경매에서 해당 물건에 신고된 유치권이 진짜라면, 매수인은 유치권의 피담보채권액을 고려하여 입찰 가격을 결정해야 하기에 부담이 됩니다. 또한 배당을 신청한 채권자는 해당 물건의 유치권으로 인해 감정 가격에서 유치권 피담보채권금액을 뺀 금액 이하에서 배당을 받을 수밖에 없기에 문제가 됩니다. 신고된 유치권이 허위인지 확인하는 것은 건물의 본래 가치를 인정받고 그에 상응하는 금전적 가치를 유지하기 위해서입니다. 허위 유치권을 확인하는 일반적인 방법을 확인하고 이를 통해 입찰 과정에서 발생할 수 있는 피해를 예방하시길 바랍니다.