임차인 보증금 반환청구권과 비용상환청구권을 원인으로 한 유치권 행사 가능 유무

이번 글에서는 임차인이 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 임대인(집주인)이 전월세 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인이 직접 유치권을 행사할 수 있는지 살펴보겠습니다. 또한 비용상환청구권(필요비, 유익비)을 원인으로 한 유치권을 임차인이 행사할 수 있는지도 알아보겠습니다. 

 

보증금 반환청구권과 비용상환 청구권을 원인으로한 유치권의 성립유무

 

1.임차인 보증금 반환 청구권을 원인으로 한 유치권 행사 가능 유무

임대차 계약기간이 만료되었음에도 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 유치권을 행사할 수 있을까요? 임차인은 계약서에 의거하여 임대차 보증금 반환 청구권을 가지고 있으나 이는 유치권의 성립 조건에 해당하지 않습니다. 그렇기에 임차인은 보증금 반환 청구권을 이유로 유치권을 행사할 수 없습니다.

 

유치권이 성립하기 위해서는 기본적으로 반드시 필요한 조건이 있습니다. 우선 타인의 물건과 관련된 채권이어야 하고, 유치권자는 합법적으로 점유를 해야 합니다. 또한 채무를 이행해야하는 변제기를 지나야 하며 계약서 유치권을 배제하겠다는 특약이 없어야 합니다.

 

유치권은 반드시 채권이 발생한 해당 목적물과 관련해서만 발생할 수 있습니다. 이를 목적물과의 견련성이라고 합니다. 국어사전에서 ‘견련성’은 서로 관련성을 가지고 있다는 뜻으로 유치권은 유치 대상이 된 물건 그 자체에서만 행사를 할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어 A가 스마트폰 수리를 B에게 맡겼으나 A가 수리비를 주지 않았을 때, B는 합법적으로 수리비를 변제받을 때까지 스마트폰을 점유할 수 있습니다. 그러나 A가 소유한 다른 노트북이나 TV를 점유하며 스마트폰 수리비 변제를 요구할 수는 없습니다. 오로지 해당 목적물과 관련된 채권에 한해서만 유치권을 행사할 수 있기 때문입니다.

 

해당 목적물과 관련하여 유치권이 발생한다는 내용을 기반으로 대법원에서는 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우, 유치권이 인정될 수 있다고 판결하였습니다. 하지만 임차인의 임대차 보증금 반환 청구권은 건물 자체에 관해 생긴 채권이 아니므로 목적물과의 견련 관계를 인정할 수 없다고 대법원에서 말했습니다. 이는 곧 임차인이 임대차보증금 반환 청구권을 토대로 유치권을 행사하는 것은 인정받을 수 없다는 뜻입니다. 다만 임차인은 동시이행의 항변권을 행사함으로써 임대차 보증금을 반환하기 전까지 해당 물건(부동산)을 점유할 수 있다고 말하고 있습니다. 동시이행 항변권은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리를 의미합니다. 계약기간만료 후, 임차인은 해당 건물을 임대인에게 반환해야 할 의무가 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야할 의무가 있습니다. 임대인 보증금을 반환하지 않으므로, 임차인 또한 자신이 이행해야 할 건물 반환에 대하여 거절할 수 있다는 뜻입니다.

 

2. 임차인의 비용상환청구권에 원인으로 한 유치권 행사 가능 유무

임차인은 임대인의 부동산 건물을 보존하기 위해 소요된 필요비와 부동산 건물의 객관적 가치를 높이는 유익비를 임대인에게 청구할 수 있습니다. 예를 들어 보일러가 고장이 나 교체한 경우에는 건물의 난방 기능을 유지하기 위한 비용이므로 필요비에 해당하며, 엘리베이터를 설치하여 이동의 편의성을 높였다면 이는 유익비에 해당합니다. 만약 임대인이 필요비와 유익비를 변제하지 않는 경우, 임차인은 필요비와 유익비에 대한 비용 상환 청구권을 토대로 유치권을 행사할 수 있습니다. ( 관련 판결 검색 : 2005다16942 참고 )

 

그러나 계약서에 특약사항으로 ‘임대차 계약 기간이 만료된 경우, 건물을 원상태로 복귀하여 임대인에게 반환해야 한다’라고 명시된 경우, 임차인은 유치권을 행사할 수 없습니다. 법원에서는 위 특약 문구 사항에 임차한 건물과 관련하여 발생한 필요비와 유익비에 대한 상환 청구권을 포기한다는 내용이 포함되어 있다고 해석하기 때문입니다. 따라서 임차인의 입장에서는 원상복구 특약에 대한 내용을 계약서에 명시하는 경우, 비용상환청구권에 따른 유치권을 행사할 수 없다는 점에 유의해야 합니다.