신혼부부 특별공급 청약 조건

아파트 청약은 일반 공급과 특별 공급으로 나뉩니다. 신혼부부 특별공급은 일반 공급과 별개로 신혼부부를 대상으로  일정 자격 요건을 갖추고 있으면 주택공급정책에서 지원 혜택을 주고 있습니다. 신혼부부 입장에서는 경쟁률이 높은 일반 공급보다는 자격 요건이 까다로운 특별 공급을 통해 당첨될 확률이 더 높습니다. 이번 글에서는 신혼부부 특별공급의 조건과 청약 시, 당첨 전략에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

신혼부부 특별공급

 

1. 신혼부부 특별공급이란?

주택 청약은 민간분양과 공공분양으로 나누어집니다. 민간분양은 민간 건설사에서 분양하는 주택이고, 국민주택은 국가나 지자체에서 분양하는 주택을 말합니다. 민간분양과 공공분양 모두 일반공급과 특별공급 물량을 나누어 청약을 받고 있습니다. 특별공급은 기관추천, 신혼부부, 다자녀, 노부모, 생애최초로 나누어집니다. (이번 글에서는 신혼부부 특별공급만 다룹니다.)

 

민간분양과 공공분양에서 신혼부부 특별공급 청약 시, 청약 할 수 있는 주택의 전용 면적은 84㎡ 이하만 가능합니다. 85㎡를 초과하는 주택은 신혼부부 특별공급이 없습니다. 또한 청약하는 지역이 투기과열지구이고, 분양가가 9억을 초과하는 경우, 신혼부부 특별공급 물량이 없습니다. 신혼부부 특별공급은 혼인신고일로부터 7년이내 모집 공고된 아파트 청약 시, 사용할 수 있으며, 아파트 입주자 모집공고일까지 주택을 소유하지 않아야 합니다. 그리고 청약 통장 가입기간 6개월 이상이 되어야 하며, 공공분양의 경우에는 추가 조건으로 불입 횟수가 총 6회 이상이 되어야 합니다.

 

민간분양과 공공분양에서 신혼부부 특별공급에 배정된 물량의 비율이 서로 다릅니다. 아래 그림을 보면 전체 공급 물량 중 신혼부부 특별공급 물량만 확인해보겠습니다. 민간분양의 신혼부부 특공 물량은 전체 공급 세대수의 20%을 배정하지만, 공공분양은 이보다 더 많은 30%의 물량을 배정하고 있습니다. 예를 들어 분양주택 공급 전체 세대수가 100세대이면, 민간분양의 경우 신혼부부 특별공급으로 20세대를 공급하지만, 공공분양의 경우 30세대를 공급합니다. 민간분양보다 공공분양이 신혼부부에 대한 지원을 더 많이 해주고 있음을 알 수 있습니다.

민간분양과 공공분양에서 신혼부부 특별공급 비율 차이

 

민간분양과 공공분양에서 공급받은 신혼부부 특별공급 물량은 다시 소득 수준과 자산 조건에 따라 각 군별로 나뉘게 됩니다. 아래 그림을 보면 민간분양의 신혼부부 특별공급 물량은 우선공급 50%, 일반공급 20%, 추첨제 30% 군별로 나뉘게 됩니다. 공공분양도 배정받은 신혼부부 특별공급 중 소득기준과 자산 조건에 따라 우선공급 70%, 일반공급 30% 군별로 나뉩니다. 소득 수준을 기준으로 각 군이 나뉘는데 외벌이와 맞벌이의 소득 수준을 고려하여 차이를 두고 있는 것입니다. 예를 들어 분양주택 공급 전체 세대수가 100세대라고 가정해보겠습니다. 민간분양의 경우 신혼부부 특별공급 물량으로 20세대가 배정되고, 우선공급 10세대, 일반공급 4세대, 추첨제 6세대로 나누어지게 됩니다. 

 

위 그림은 민간분양 신혼부부 특별공급, 아래 그림은 공공분양 신혼부부 특별 공급

 

민간분양의 경우, 외벌이와 맞벌이를 대상으로 규정한 소득수준을 초과하는 경우, 부동산 가액 기준을 충족하면 추첨제에 청약할 수 있습니다. 민간분양 신혼 특공에서 외벌이 경우, 소득 기준이 140% 초과(맞벌이의 경우 소득기준이 160% 초과)하더라도 부동산 가액이 3억 3100만원 이하일 때 추첨제에 청약이 가능합니다. 그러나 공공분양은 규정한 소득 수준을 초과했을 때, 민간분양과 같은 추첨제 물량이 없습니다. 이는 공공분양 신혼 특공의 자격조건이 민간분양보다 힘들다는 뜻이며, 자격을 충족한 경우 당첨될 확률이 민간분양 신혼 특공보다 더 높음을 의미합니다. 

 

본인이 신혼부부 특별공급을 청약하는 경우, 우선 해당 주택이 민간분양인지 공공분양인지 확인해야합니다. 그다음 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 자신의 소득이 몇 퍼센트가 되는지 확인해야 합니다. 예를 들어 소득 수준이 외벌이를 기준으로 110%이라면 민간분양과 공공분양에서 '우선공급' 대상이 아닌 '일반공급' 신청자로 분류가 됩니다. 각 군별로 모집하는 세대를 초과하는 경쟁가 있는 경우에는 민간분양과 공공분양에서 우선 선발 기준을 제시하고 있습니다. 이 부분은 뒤에서 확인하겠습니다. 

 

 

2. 민간분양 신혼부부 특별공급 청약 자격 조건

아래 조건을 충족해야 민간분양 신혼부부 특공에 지원할 수 있습니다. 

1) 대상 

민간분양의 경우 법적으로 혼인 신고를 하고,  그 날로부터 7년 이내 신혼부부 특별 공급을 지원할 수 있습니다. 이때, 재혼가정도 포함됩니다. 

 

2) 청약통장과 지역별 예치금

청약통장은 가입기간이 6개월 이상이 되어야 합니다. 또한 청약하려는 주택이 위치한 지역별 예치금 기준을 충족해야합니다. 예치금 기준은 지역마다 다르니, 해당 주택의 모집 공고문을 반드시 확인해야 합니다. 

 

3) 소득기준 & 자산기준

민간분양에 배정된 신혼부부 특별공급은 소득기준과 자산기준에 따라 다시 나누어집니다. 기본적으로 우선공급과 일반공급은 자산기준과 상관없이 소득 수준을 반드시 충족해야 합니다. 소득 수준을 초과하는 경우, 건물과 토지를 포함한 자산 기준액을 충족하면 추첨제에 지원할 수 있습니다. 이때, 민간분양의 경우 자산기준은 공공분양과 달리 소유한 차량은 포함이 되지 않으며, 건물과 토지의 값이 3억 3100만원 이하이면 됩니다. 만약 이를 충족하지 못한다면 청약이 불가능합니다. 

 

4) 각 군별로 동점자 발생 시, 선발 방법 

민간분양에서 각 군별로 경쟁자가 발생 시, 차순위 적용 기준

위의 표와 같이 각 군별로 모집 세대를 초과하는 경쟁자가 발생하는 경우에는 2번~4번 순으로 차순위 기준을 적용합니다. 예를 들어 우선공급 물량이 10세대인데 청약을 13명이 했다고 가정해보겠습니다. 소득기준을 충족하는 13명 모두를 대상으로 차순위 기준은 자녀 유무를 적용하고, 그 다음으로 거주지역과 미성년 자녀수 기준으로 우선자를 선발합니다.  경쟁을 통해 떨어진 3명은 청약에서 아예 배제되는 것이 아니라, 다음 군인 일반공급 신청자와 함께 다시 경쟁을 하게 됩니다.    

 

3. 공공분양 신혼부부 특별공급 청약 자격 조건

공공분양에서 신혼부부 특별공급을 받기 위해서 필요한 자격 조건은 다음과 같습니다. 

1) 대상 

공공분양 신혼 특공은 민간분양보다 대상자의 범위가 넓습니다. 민간분양이 혼인 기간이 7년 이내인 부부로 한정했지만 공공분양은 이를 포함하고, 만 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가정을 포함하고 있으며, 아직 혼인 신고를 하지 않은 예비 신혼부부까지 청약을 할 수 있습니다. 이 때, 다른 특공에서는 태아를 자연인으로 포함하고 있지 않으나, 오직 신혼부부 특별공급에서는 엄마의 배 속에 있는 태아까지 자녀 수 산정 시, 인정하고 있습니다. 따라서 소득 기준을 산정할 때도 합산할 수 있으므로 미성년 자녀 수가 많으면 유리합니다. 또한 혼인 외 출생자의 경우도 인정이 됩니다.

 

2) 청약통장과 납입 인정 횟수

민간분양과 같이 청약통장의 가입기간이 6개월 이상이 되어야 합니다. 다만 민간분양이 예치금을 추가 조건으로 제시하나 공공분양의 경우,  청약 통장 납인 인정 횟수가 반드시 6회 이상이 되어야 한다는 추가 조건이 붙습니다. 청약 통장의 월 납부 인정 횟수는 1회로만 한정이 됩니다. 예를 들어 이번 달에 청약 통장에 10만 원씩 3번을 납부하더라도, 인정 횟수는 1번만 인정되니 주의가 필요합니다. 즉, 가입 후, 최소 6개월 동안 월 1회씩 납부를 해야 조건을 충족할 수 있습니다. 

 

3) 소득기준과 자산기준 

민간분양과 달리 공공분양은 소득기준과 자산기준을 모두 만족해야 합니다. 이 때, 자산의 유형은 부동산과 자동차로 한정합니다. 부동산의 경우 건물과 토지를 포함하여 2억 1550만 원 이하여야 하고, 자동차 가액은 3천496만 원 이하여야 합니다. 만약 한 세대에 차량이 2대 이상인 경우는 차량 가격이 가장 높은 것을 기준으로 합니다. 소득기준을 만족하더라도 자산기준을 만족하지 못하면 청약이 불가능하고, 청약하더라도 부적격자로 분류되어 청약이 취소되니 주의가 필요합니다. 

 

4) 각 군별로 동점자 발생 시, 선발 방법 

공공분양에서 각 군별로 경쟁자 발생 시, 차순위 적용 기준

위에서 민간분양에서 경쟁자가 발생한 경우와 같이 공공분양에서 동점자가 발생하면 차순위 기준을 적용하여 우선 대상자를 선발하고, 떨어진 사람은 뒤에있는 일반공급 대상자와 함께 다시 경쟁을 하게 됩니다. 민간분양에서 적용하는 차순위 기준과는 차이가 있는데, 우선공급에서는 배점표를 통해 가점이 높은 대상을 선별하고, 일반공급에서는 배점표를 사용하지 않고 오로지 추첨을 통해 선발합니다. 배점표는 공공분양 모집공고문에 자세히 표시가 되어있으니 꼭 확인해보시길 바랍니다. 

 

 

4. 민간분양과 공공분양의 신혼부부 특별공급 공통 자격 조건

민간분양과 공공분양에서 신혼부부 특별공급은 공통적으로 다음 아래의 조건을 충족해야 합니다. 

 

1) 무주택세대구성원

신혼부부 특별공급은 부부 중 1인 이상이 주택을 소유한 경우, 청약이 불가능합니다. 무주택일 경우에만 청약이 가능하며 공공분양과 민간분양 모두 동일합니다. 무주택 세대 구성원 여부는 혼인 신고 날부터 반드시 본 청약 모집 공고일까지 유지되어야 합니다. 예를 들어 부인은 무주택자이고, 남편이 소형 저가주택을 가지고 있으면 무주택자로 이루어진 세대가 아니므로 신혼부부 특별공급 청약을 지원할 수 없습니다. 또한 부부와 직계존비속이 등기부에 함께 기재되어 동일 세대를 이루는 경우, 모두 무주택자여야 함을 주의해야 합니다. 

 

2) 1세대 동일 단지 신혼 특공 2개 이상 청약 중복 금지, 단 특별공급만 일반공급 중복 청약 가능

청약 시, 동일 주택에 신혼부부 2명이 모두 신혼 특공을 지원할 수 없습니다. 반드시 동일 주택에는 한 사람만 지원할 수 있습니다. 다만 특별공급과 일반공급은 중복하여 신청이 가능합니다. 예를 들어 특별공급에 남편이 지원했으면, 일반공급에도 청약이 가능합니다. 

 

3) 소형 저가 주택, 분양권, 입주권 주택수에 포함

전 용면적이 60㎡이하인 주택이나 분양권이나 입주권도 주택수에 포함이 되오니 주의가 필요합니다. 다만 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택은 무주택으로 간주해줍니다. 그러나 직계존속 본인이 직접 일반공급 청약에 신청한 경우에는 당연히 유주택으로 분류됩니다.

 

5. 유주택자가 혼인 시, 신혼부부 특별공급을 지원하기 위한 방법

법적으로 부부로 인정을 받기 위해서는 혼인신고를 반드시 해야 합니다. 결혼을 앞둔 유주택 남녀가 특별공급을 지원하기 위해서는 소유한 주택을 혼인신고 전에 처분해야 합니다. 이때 모집공고일 전에 주택을 처분하였으나 공고일 이후에야 등기부에 소유권 이전이 표시되었다면 특별공급에 청약할 수 없습니다. 이러한 경우에는 무주택 세대를 2년 유지한 이후에 신혼부부 특별 공급해서 1순위가 아닌 2순위로 지원할 수 있습니다. 다만 전세나 월세에 살면서 무주택을 유지해야 한다는 단점이 있습니다. 

혼인신고 날부터 7년 이내 모집 공고가 된 아파트의 특별 공급 청약에 지원할 수 있습니다.  혼인 기간 중에서 임신을 하거나 자녀를 출산한 경우, 당첨에 유리해집니다. 즉 자녀의 수가 많을수록 우선 당첨자로 분류될 확률이 높습니다. 생애최초나 노부모 봉양 등과 같은 물론 특공에서는 태아를 자연인으로 보지 않아 가족원수에 포함하지 않고 있습니다. 오직 신혼부부 특별공급에서만 태아를 사람으로 인정하고 가족원 수에 포함하고 있습니다.