유치권의 뜻과 행사 조건, 소멸시효 : 허위 유치권의 발생 원인

경매나 공매로 나온 물건이나 건축물 공사 현장에서 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 붙어 있는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 이번 글에서는 유치권이 무엇이고, 법원에서 인정하는 유치권의 성립 조건 및 효력 등에 관하여 살펴보겠습니다. 

 

유치권의 개념, 성립 조건

1. 유치권이란?

유치권은 물건에 발생한 채권을 변제받기 위해서, 타인의 물건을 점유할 수 있는 권리입니다. 민법 320조에서는 유치권의 개념을 타인의 물건이나 유가 증권을 점유하는 자는  그 물건이나 유가 증권에 관하여 발생한 채권과 관련하여 변제를 받을 때까지 해당 물건이나 유가 증권을 유치할 수 있는 권리라고 명확하게 제시하고 있습니다. 유가증권은 돈으로서의 가치가 있는 문서를 의미하며, 현금, 수표, 주식, 채권 등을 예로 들 수 있습니다.  유치권에 관한 내용은 부동산 등기부등본에 표시되지 않습니다. 그렇기에 건물이 경매나 공매로 나온 경우, 유치권과 관련된 분쟁이 있는 경우, 해당 물건을 점유하고 있음을 알리기 위해 현수막을 거는 경우가 많습니다. 법적으로 유치권이 인정되는 경우, 해당 물건에 입찰하려는 사람들에게 부담이 되고, 낙찰가액을 떨어 뜨릴 수 있어 채권자에게 부담이 됩니다. 

 

2. 허위 유치권의 발생 원인 

경매과정에서 법원에서는 신고된 유치권이 진짜인지 가짜인지 확인하지 않고, 유치권 신고 내역이 있으며 그 여지는 불분명하다고 매각물건명세서에 표시를 합니다. 유치권이 진짜인지 허위인지는 채권자나 입찰자가 직접 사실을 확인을 하고 판별해야 합니다. 그렇다면 허위 유치권을 신고하는 이유는 무엇일까요? 허위 유치권을 신고하는 이유는 경매에 입찰하는 사람에게 부담을 높여 경쟁률을 낮추고, 일부러 해당 물건이 유찰되게 함으로써, 허위 유치권을 신고한 사람과 관련있는 이해 관계인이 낮은 가격에 해당 물건을 낙찰받으려는 경우가 많습니다. 허위 유치권을 행사하기 위해서 법원에 유치권 신고서와 함께 거짓으로 작성한 공사도급계약서를 제출하거나, 해당 물건에 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 거는 경우가 많습니다.

 

실제로 유치권이 신고된 물건의 경매과정을 보면 수차례 유찰이 거듭되며 가격이 낮아지는 것을 확인 할 수 있습니다. 채권자의 입장에서는 해당 물건이 높은 가격에 매각되어야 변제 과정이 수월한데 유치권으로 인해 매각 가격이 내려가면 피해를 볼 확률이 높습니다. 그렇기에 채권자들은 보통 유치권이 신고되면, 매각기일연기 신청서를 제출하고, 유치권이 진짜인지 가짜인지 확인을 합니다. 만약 유치권이 허위라고 판단이 되는 경우에는 허위 유치권에 관한 소송을 신청하게 되고, 법원에 유치권에 관련된 배제 신청서를 제출합니다. 허위 유치권을 주장하는 경우, 경매 입찰 및 업무 방해 죄로 처벌을 받을 수 있습니다. 

 

3. 유치권의 성립조건 (행사 조건)

유치권이 법적으로 인정을 받기 위해서는 다음 조건을 반드시 모두 만족해야 합니다. 만약 이중에 하나라도 어길 시에는 유치권이 인정되지 않습니다. 

 

1) 첫 번째는 목적물이 존재해야 하며, 유치권자가 점유를 하고 있어야 합니다. 부동산 경매에서는 건축물로 인정을 받을 수 있는 독립적인 건물이 반드시 존재해야 유치권을 주장할 수 있습니다. 법에서는 완성된 건물 외에 미완성된 건물이더라도 기둥, 지붕, 벽을 모두 갖추고 있으면 독립적인 건물로 인정을 해주고 있습니다. 만약 기둥과 지붕은 있는데 벽이 없다면 면 독립된 건물로 인정을 받지 못하고 유치권을 행사할 수 없습니다. 

 

유치권은 점유하고 있는 동안에만 인정이 되는 권리입니다. 이때, 점유의 형태에는 직접 점유와 간접 점유가 있습니다. 직접 점유는 유치권자가 직접 해당 물건을 점유하는 경우입니다. 간접 점유는 건물의 소유자에게 동의를 받고, 해당 물건에 유치권자가 임차인과 계약을 맺어, 점유하는 형태를 의미합니다. 유치권을 행사하기 위해서는 점유를 지속해야 하며, 만약 그 과정에서 불법적인 점유가 있었다면 유치권 주장은 어렵게 됩니다. 보통 해당 물건을 점유하는 경우, 낮에는 직접 점유를 하고, 밤에는 CCTV와 잠금장치를 하는 경우가 많습니다.  또한 점유는 경매개시 결정 등기 전에 이루어져야 하며 만약 이후에 이루어진다면 유치권자는 경매 낙찰자에게 대항할 수 없으니 주의해야 합니다. 

 

2) 두 번째는 목적물에 관해 직접적으로 발생한 채권이어야 합니다. 예를 들어 A가 소유한 '00빌딩'의 리모델링 공사를 B에게 의뢰했다고 가정해보겠습니다. A는 자금사정이 여의치 않아 공사대금을 B에게 정해진 기간까지 주지 못한 경우, B는 리모델링 공사를 한 00 빌딩에 대한 유치권만 행사할 수 있습니다. A가 소유한 00 아파트나 00 빌라 등에 관하여 결코 유치권을 행사할 수 없습니다. 반드시 변제받으려는 공사대금과 관련된 물건에 한해에서만 유치권을 행사할 수 있습니다. 즉 일반적으로 해당 건물과 관련하여 건축공사도급계약에 의해 발생한 공사대금채권은 인정이 되지만 소유자의 다른 건물에 대해서는 유치권 주장이 불가능한 것입니다.

 

3) 세 번째는 변제기가 도래해야합니다. 계약서에 명시된 공사기간과 대금 납부기간을 넘어야 유치권이 인정됩니다. 아직 변제기가 도래하지 않았는데 유치권을 행사할 수 없습니다. 

 

4) 네 번째는 계약서에 유치권 배제 특약이나 원상회복의 의무에 관한 내용이 없어야 합니다.  공사 대금업자가 건축공사도급계약서에 유치권을 포기한다는 특약을 써놓았다면 유치권은 인정되지 않습니다. 또한 임차인이 해당 건물의 객관적 가치를 높이는 인테리어 공사 비용을 토대로 유치권을 주장했으나 계약서에 임대차 계약이 종료된 경우, 임차한 목적물을 원래 상태로 회복하여 임대인에게 반환해야 한다는 특약사항이 있는 경우, 유치권은 인정이 되지 않습니다. 

 

 

4. 유치권의 소멸시효

채권은 일반적으로 10년간 행사하지 않으면 소멸이 되어 그 권리를 더 이상 주장할 수 없습니다. 유치권과 관련된 채권의 소멸시효는 3년밖에 되지 않습니다. 그러나 대금 변제와 관련하여 소송을 진행하여 확정 판결을 받은 채권은 소멸 시효기간이 10년으로 연장이 됩니다. 유치권이 진성인 경우라면 소송을 통해 확정판결을 받아 놓는 것이 유리합니다. 경매 입찰자의 경우, 공사대금 변제기간이 3년이 지나 단기 소멸시효기간이 완성되었음을 토대로 유치권이 성립하지 않는다고 무작정 주장하다가는 큰 피해를 입을 수 있습니다. 지급명령에 관한 확정판결을 받은 유치권은 소멸시효가 10년이기에, 만약 낙찰받은 물건이 그 기간이 지나지 않았다면 유치권자가 대항력을 가짐으로 주의해야 합니다.