대지권의 개념과 종류, 확인방법 및 대지권 미등기 바로 알기

부동산 거래와 관련하여 대지권의 개념과 종류가 무엇이고, 어떻게 확인해야하는지 반드시 알고 있어야 합니다. 등기부를 확인해보았을 때, 건물의 소유주는 임대인(집주인)과 동일하지만 대지권이 없는 경우가 간혹 있습니다. 이 경우, 건물 소유주와 토지의 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야하며, 대지권이 등기가 되지 않았다면 그 이유를 반드시 확인해야합니다. 만약 토지소유주가 건물 소유주와 다른 경우 임차인은 토지 소유주로부터 퇴거 요청을 받고 쫓겨날 수 있기 때문입니다. 이번 글에서는 대지권의 뜻과 종류 확인방법에 대하여 알아보겠습니다. 

 

대지권의 개념과 종류, 대지권 미등기

 

1. 대지권이란? 

일반적으로 아파트, 다세대주택(빌라), 오피스텔과 같이 토지 위에 지어진 하나의 건물에 여러 세대가 독립적인 공간을 가지고 구분이 되는 건물을 '집합건물'이라고 합니다. 집합건물에서 각 세대별로 건물이 지어진 토지에 대한 권리를 나타낸 것이 바로 대지권입니다. 대지권은 세대별로 전유한 건물의 면적에 따라 그 비율이 다릅니다. 예를 들어 2개의 세대로 이루어진 집합건물에서 A의 전유면적은 75평형이고, B는 25평형이라고 가정해보겠습니다. 이 때 집합건물이 위치한 토지 면적이 100평이라면 대지권의 비율은 A의 경우 100 중 75로, B의 경우 100중의 25로 표시가 됩니다.

 

즉, 대지권은 구분 소유자가 자신이 전유하고 있는 집합건물이 소재한 대지에 대하여 가지는 권리를 의미하며 이를 다른말로 '대지 사용권'이라고도 합니다. 대지권이 높을수록 땅에 대한 지분이 높아지며 차후 토지의 가치가 상승할수록 그 이익은 커지게 됩니다. 재개발이나 재건축을 할 때, 대지권의 비율이 높을수록 보상금을 상대적으로 더 많이 받을 수 있습니다.   

 

2. 대지권 종류 

대지권의 종류는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등으로 구분할 수 있습니다. 단독주택의 경우, 토지와 건물 등기부가 각각 별개로 존재하며 각각 처분을 달리 할 수 도 있습니다. 예를 들어 토지의 소유주는 'A'인데, 건물의 소유주는 'B'인 경우를 들 수 있습니다. 이와 달리 집합건물은 하나의 등기부에 토지와 건물에 관한 내용이 표시되며, 대지권을 건물과 분리하여 처분할 수 없습니다.

 

집합건물에서 토지에 대한 권리를 나타내는 대지권은 반드시 등기가 되는 것이 원칙입니다. 그러나 간혹 등기가 되지 않는 일이 발생하기도 합니다. 이러한 경우를 '대지권 미등기'라고 말합니다. 미등기 사유는 다양하지만 대표적으로 토지가 분할되거나 합쳐지는 과정에서 문제가 발생하거나 세대 간에 지분비율을 정리하는 과정에서 분쟁이 발생하는 경우를 예시로 들 수 있습니다.  신도시나 대규모 택지개발지구 같은 경우에는 정상적으로 업무가 처리되었으나 등기절차가 늦어 '대지권 미등기'로 표시되기도 합니다. 이 경우는 큰 문제가 되지 않으니 안심하셔도 됩니다.

 

3. 대지권 확인 방법 

대지권은 집합건물에서 각 세대별 토지에 대한 권리를 표시한 것으로 건물의 용도가 '단독주택'이 아닌 '집합건물'일 때만 사용되는 개념입니다. 대지권을 확인하기 위해서는 등기사항전부증명서(등기부)의 표제부를 확인하면 됩니다. 

 

등기부에서 대지권을 확인하는 방법

 

위 등기부의 A를 보면 건물의 용도가 '집합건물'임을 알 수 있습니다. 표제부의 B를 보면 대지권의 목적인 토지가 표시되어있습니다. 대지권이 설정된 토지의 일련번호와 토지가 위치하고 있는 주소가 표시되어 있음을 확인할 수 있고, 토지의 면적과 등기가 된 일자까지 확인할 수 있습니다. 위 사례에서는 지목이 '대'라고 표시된 토지 외에 도로까지 함께 표시되어있음을 알 수 있습니다. 표제부의 C부분을 보면 전유 부분의 건물이 표시되어있습니다. 건물 내역을 보면 철근콘크리트 구조로 되어있고, 해당 세대가 전유하고 있는 3층과 4층의 건물 면적이 어느 정도인지 알 수 있습니다. D 부분을 보면 대지권이 표시가 되어있습니다.  대지권의 목적이 되는 토지는 B부분에 표시가 되어있었고, 이 토지에 대한 사용권리를 D 부분에서 확인할 수 있습니다. 먼저 대지권의 종류 중 '소유권'을 표시하고 있으며, 전체 토지와 도로 면적에 대한 자기 지분을 구체적인 수치를 통해 나타내고 있습니다. 

 

 

4. 대지권 미등기 경매

신축 아파트가 경매로 나왔을 때, 등기부에서 대지권 표시 부분이 비어있는 경우가 있습니다. 대지권 미등기상태에서 경매로 나온 물건을 입찰할 때는 조심해야 합니다. 일반적으로 건물을 신축할 때, 토지에 근저당을 설정하고 대출을 받습니다. 그리고 분양권 계약 후, 정상적으로 대금을 지불하면 토지에 설정된 근저당을 변제하는 게 일반적인 절차입니다. 하지만 분양받은 사람이 대금을 입금하지 못하면 대지권 미등기 상태에서 경매로 넘어가게 되는 것입니다. 대지권 미등기 상태에서 분양대금 미납 아파트를 경매로 받은 낙찰자는 분양대금을 모두 완납해야 대지권을 가져올 수 있습니다. 

 

입찰 전에 매각물건명세서를 통해 미등기 대지권의 여부를 확인하고, 전 소유주가 대금 중 얼마나 납부했는지 확인이 필요합니다. 단순히 대지권을 등기하는 비용만 필요한 것이면 큰 부담이 없지만, 만약 분양대금을 정상적으로 완납하지 않은 경우에는 낙찰자가 납부해야할 분양대금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 감정평가서에서 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류'에 따라 구분소유권과 대지상권이 일체성을 가진다고 표기된 경우가 있습니다. 이 경우, 입찰을 통해 낙찰을 받으면 추후 등기절차를 통해 정상적으로 대지권을 받을 수 있습니다.