법정지상권의 개념과 조건 및 사례 완벽 분석 하기

1. 지상권의 의미와 종류

지상권은 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어 A가 토지 소유자인 B와 계약을 맺고 지상권을 설정한 경우, A는 토지 위에 튼튼한 건물을 짓거나 ,수목(나무)를 심거나,  기념탑과 같은 공작물을 설치할 수 있습니다. 이때 법에서는 지상권을 설정한 경우, 그 대상이 건물이나 수목(나무)이면 30년, 공작물의 경우 5년으로 기본(최소) 존속기간을 정하였고, 지상권 설정자와 협의하여 기간의 상한선을 딱히 제한하고 있지 않습니다. 그 말은 지상권 존속기간을 100년이나 200년도 가능하다고 인정하고 있다는 것입니다.

 

지상권은 크게 1) 법정지상권과 2) 관습법상 법정지상권으로 나눌 수 있습니다. 이 두개의 지상권은 토지나 건물의 소유자가 바뀌는 방법에 차이가 있습니다. 법정지상권은 경매에 의해 소유자가 바뀌는 경우를 말하지만, 관습법상 법정지상권은 상속, 증여, 매매 등의 사유로 바뀌는 경우를 말합니다. 

 

[용어 이해하기] 공작물이란?
공작물은 건축물 개념에 비추어 토지에 정착하여 있고, 상시적 거주성이 없는 것으로 건축물이 있는 대지에 기존 건축물과 공가니 및 시간으로 분리하여 축조하거나, 건축물이 없는 대지에 축조하는 구조물을 의미합니다.

 

 2. 법정지상권의 개념

민법 제366조에 의해 경매로 인하여 토지 또는 그 지상 건물의 소유자가 바뀐 경우, 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우, 토지소유자는 건물 소유자에게 존속기간 동안 건물 철거를 요구할 수 없습니다. 다만 토지 사용료(지료)를 요구할 수 있을 뿐입니다. 이때, 보통 지료의 적당 가격은 감정 가격의 5% 선에서 정해집니다. 

 

법정지상권

 

지상권 존속기간이 만료된 경우, 계약을 갱신할 수 있으나, 토지소유자가 원하지 않는 경우도 있습니다. 이 경우에는 토지소유자에게 해당 토지 위에 있는 건물이나 수목 등을 매수하도록 요구할 수 있습니다. 이를 지상물 매수청구권이라고 합니다. 또한 존속기간동안 해당 토지를 사용하면서 토지에 도로를 연결하기 위해 비용을 지출하거나, 토지의 형질을 변경하는 데 사용된 비용이 있다면 이 또한 포함해서 청구할 수 있습니다. 만약 토지 소유주가 거절하는 경우, 해당 목적물을 점유하고 비용을 받을 때까지, 유치권을 행사할 수 있습니다. 

 

[용어 이해하기] 토지형질변경이란?
땅의 모양을 변경하는 것을 의미합니다. 흙을 쌓아 높게 만들면 '성토', 반대로 쌓여있는 흙을 깎으면 '절토', 토지를 평탄하게 만드는 '정지', 시멘트나 아스팔트를 덮어버리는 '포장'이 있습니다.

 

 

 3. 법정지상권으로 인정받기 위한 조건 (성립요건)

첫 번째, 저당권 설정 당시에 반드시 땅 위에 건물이 있어야 합니다. 이 때 법에서 어떠한 대상을 건물로 인정하고 있는지 필히 확인을 해야 합니다. 법에서는 정상적으로 건축물대장을 가지고 있는 건물 외에 미등기, 무허가, 신축 건물 등도 독립적인 부동산 건물로 인정하고 있습니다. 더불어 완전한 건물이 아니더라도 최소한 건물의 종류와 규모를 예상할 수 있을 정도가 되어야 하기에 반드시 기둥, 벽, 지붕을 가지고 있어야 한다고 안내하고 있습니다. 그래서  비닐하우스는 건축물로 인정을 받지 못합니다. 

 

두 번째, 저당권 설정 당시에 반드시 토지와 건물의 소유주가 동일인이어야 합니다. 법정지상권은 근저당에 의해 토지나 건물이 경매로 매각되어 소유주가 바뀐 경우에만 지상권을 인정하고 있습니다. 만약 토지와 건물의 소유자가 다르다면 법적지상권은 결코 성립되지 않습니다. 

 

세 번째, 경매로 토지의 소유자가 달라져야 합니다. 매매나 증여, 상속 등과 같은 이유로 소유자가 바뀐 경우는 법적지상권이 아닌 '관습법상 지상권'으로 분류됩니다.   

 

 

 4. 사례를 통한 법정지상권의 성립 유무 분석하기

 

법정지상권

나대지는 건물이 없는 땅을 의미합니다. 위의 그림과 같이 나대지의 소유자인 갑이, 토지를 담보로 00은행에서 근저당을 설정하고 대출을 받았다고 가정해봅시다. 갑은 은행에서 대출을 받은 돈으로 자신의 땅 위에 예쁜 2층으로 이루어진 단독주택을 지었습니다. 그런데 갑의 경제적 상황이 여유롭지 않아지면서 토지에 설정된 근저당의 원금과 이자를 약속한 날짜에 변제하지 못하게 되었습니다. 결국 갑의 토지에 근저당을 설정한 00은행이 경매를 신청하여 '을'이 낙찰자가 된 경우, 이 때 갑의 건물은 법정지상권이 성립할까요? 

 

위와 같이 나대지에 근저당을 설정하면 법정지상권은 인정되지 않습니다. 왜냐하면 경매에서 법정지상권을 인정하게 되면 땅의 가치가 하락하여 처음 근저당을 설정한 00은행의 피해로 이어질 수 있기 때문입니다. 또한 법정지상권이 성립하기 위해서는 3가지 조건이 있어야 한다고 했습니다. 근저당 설정당시 건물이 없었기 때문에 결국 법정지상권은 인정받지 못하는 것입니다. 

 

법정지상권의 개념과 성립조건을 이해하는데 도움이 되시길 바랍니다.