지상권 개념과 효력 존속 기간 및 설정 방법

1. 지상권이란 무엇일까요?

지상권은 물권으로 다른 사람이 소유한 땅을 사용하여 이익을 얻을 수 있는 권리를 말합니다. 토지 소유자와 계약을 통해 일정기간 동안 비용을 지불하고, 건물이나 공작물을 짓거나 수목을 기르기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 토지의 소유주가 갑자기 마음이 바뀌어 애써 지은 건물이나 공작물의 철거를 요구하거나 수목을 다 뽑고, 다시 원래의 토지 상태로 반환하라는 것을 방지하기 위해서 타인의 토지를 빌리는 사람의 입장에서는 지상권 설정이 반드시 필요합니다. 

 

그림1 - 지상권의 개념 , 네이버 국어사전

 

예를 들어 직장에서 은퇴한 A가 마음에 드는 한적한 곳을 발견하여 주택을 짓는다고 가정해보겠습니다. 바다가 잘 보이고 산으로 둘러싸인 평지가 한 곳이 있는데 해당 토지의 소유주가 결코 매도할 마음이 없다고 합니다. A는 토지 소유주에게 일정 금액을 지불하고 30년 동안 땅을 사용할 수 있는 계약을 체결하였습니다. 그리고 토지 소유주의 허락을 받아 자신의 돈으로 건물까지 지었습니다. A는 이 경우, 지상권 설정을 함으로써 해당기간동안 토지 사용에 관한 권리를 법적으로 보호받을 수 있습니다.  

 

다른 예로 혁신도시에 살고 있는 B가 주말농장을 가족들과 운영하고 싶어 인근 지역의 땅 주인에게 토지를 사용할 수 있는 계약을 체결했다고 가정해보겠습니다. 이때, B는 빌린 땅 위에 가족들이 좋아하는 사과나무, 배나무, 감나무 등을 심고 주말마다 농사를 져왔습니다. B는 지상권 설정을 통해 계약기간 동안 안전하게 땅을 이용할 수 있고, 수확한 과일 중 일부분을 판매를 통해 수익을 얻을 수 도 있습니다. 지상권 설정은 과수원을 운영하거나 농작물을 짓기 위해 처음부터 땅을 구입해야 하는 부담을 줄이고, 안전하게 토지를 사용할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

보통 부동산의 등기부등본을 확인하였을 때, 토지와 건물의 소유주가 다르다면 지상권이 설정된 물건임을 알 수 있습니다. 지상권이 설정된 해당 부동산은 양도가 가능하며 지상권이 인정되는 기간동안 사용이 가능합니다. 토지 소유자의 입장에서는 토지를 빌려준 기간 동안, 건물 소유주에게 철거를 강제로 요구할 수 없고, 다만 토지 사용료(지료)를 청구하여 받을 수 있습니다. 

 

지상권의 기본 존속 기간은 견고한 건물과 수목의 경우 30년이고, 그 밖에 건물은 15년입니다. 또 장식탑이나 광고탑 등과 같은 공작물의 경우에는 기본 5년으로 제한이 되어 있습니다. 말 그대로 기본적인 최소한의 존속기간을 의미하며 토지 사용자와 협의하여 존속 기간을 50년이나 100년 또는 그 이상으로 하는 지상권 설정등기를 할 수 도 있습니다. 강원도 춘천의 레고랜드나 제주도의 신화 월드의 경우, 해당 지방자치단체가 소유한 땅을 100년 동안 빌려서 관광객들을 유치할 수 있는 시설물을 짓고 이익을 창출하고 있습니다. 

 

지상권 설정으로 사용 수익 권리를 보호하기

 

 

 2. 지상권  설정 방법 

지상권 설정은 민법 제 279조에 의해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리에 관하여 해당 부동산의 등기사항전부증명서(등기부)에 이를 기록하는 것을 의미합니다. 지상권 설정은 결국 토지를 빌려 사용하는 임차인의 권리를 법이 보호하고 있음을  의미합니다. 지상권은 토지 소유자와 지상권자 사이의 설정 계약과 등기에 의하여 취득이 됩니다. 이 때, 지상권자는 토지를 사용하는 사람이고, 지상권 설정자는 토지의 소유자(주인)이자 땅을 빌려준 사람을 말합니다.

 

지상권을 설정하기 위해서는 가까운 관할 등기소를 찾아 방문해야합니다. 등기신청서를 양식에 따라 작성하고, 등기수입증지를 해당 등기소에서 구입하여 함께 제출하면 됩니다. 신청 후, 처리현황은 인터넷등기소에서 확인이 가능하며, 등기가 완료되면 등기사항전부증명서(등기부)를 발급받아 관련 내용 사항이 정확하게 등기가 되었는지 반드시 확인해야 합니다. 간혹 담당자의 미숙함으로 이름이나 지상권 대상이 잘못 표기되는 경우가 있는데, 확인 즉시 담당자에게 요청하여 정정을 해야 합니다. 

 

지상권 설정 관련 준비 서류 
1) 지상권 설정 계약서 
2) 지상권자(등기권리자)의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본 
3) 토지소유자(등기의무자)의 인감증명서
4) 등록면허세납부고지서 , 등록면허세영수필확인서
5) 대법원 등기 수입증지 (등기신청 수수료)
6) 위임장 (해당하는 경우에 한함)
7) 등기필정보 또는 등기필정보통지서
8) 도면 ( 토지의 일부에 대해서만 지상권 설정 등기를 하는 경우 )

 

지상권 신청 시, 지상권 설정자와 지상권자가 함께 등기소에 출석하여 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 다만 등기권리자나 등기의무자가 상대방의 대리인이 되어 신청도 가능합니다. 이때, 등기권리자는 지상권자로 토지를 빌려 쓰는 사람을 지칭하고, 등기의무자는 지상권 설정자인 토지소유자를 의미합니다. 보통은 등기권리자인 지상권자가 토지 소유주에게 위임장을 받아 혼자서 진행을 합니다. 만약 토지 소유주와 지상권자 모두 시간이 되지 않는 다면 제삼자인 변호사, 법무사 등에게 보수를 주고 위임할 수 도 있습니다. 

 

그림2 - 지상권 신청서

 

지상권 설정이 필요한 경우, 반드시 장점과 단점을 확인하시기 바랍니다. 또한 토지를 매매하는 경우, 지상권이 설정되어있다면 토지 사용의 가치가 낮아질 수 있고, 지상권 존속기간 동안 해당 건물의 철거를 요구할 수 없다는 점에서 주의가 필요합니다.