대항력 조건과 선순위 임차인의 유형과 배당

<시사저널 - 전세금을 받지 못하고 경매로 넘어간 부동산 관련 기사>

 

월세나 전세로 살고 있던 집이 갑자기 경매로 넘어가버리면, 임차인의 입장에서는 당황스럽기 그지없습니다. 나의 소중한 보증금을 돌려받을 수 있는지 걱정이 되고, 어떻게 대응을 해야 할지 갈피를 못 잡을 수 있습니다. 뉴스에서 보시는 바와 같이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사례가 생각보다 흔합니다. 임차인으로서 이러한 상황을 대비하기 위하여 반드시 알아야 할 개념이 바로 대항력과 우선변제권입니다. 

 

 

 1. 대항력이란?

<네이버 국어사전 - 대항력>

네이버 국어사전에서 대항력의 뜻을 찾아보면 '대항하는 힘'이라고 나옵니다. 대항은 곧 상대방에게 맞서다는 의미를 가지고 있습니다. 즉, 임차한 주택이 경매로 인하여 소유자가 변경된 경우, 제삼자인 소유자에게 대항하여 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 경매 낙찰자에게 전 소유자와의 임대차 계약기간 동안 지속적인 거주를 요구할 수 있고, 계약기간이 종료되었을 때, 임차 보증금을 다시 돌려달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 

 

< 선순위 임차인>

 

 

 2. 대항력을 얻기 위한 조건

대항력을 얻기 위해서는 계약서에 명시된 부동산으로 전입신고(주민등록신고)를 하고 점유를 해야합니다. 점유는 해당 부동산으로 이사를 하여 실제로 사는 것을 말합니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 발생합니다. 예를 들어 2022년 10월 4일에 점유를 하고 전입신고를 했다면 다음날인 5일 0시부터 대항력이 발생합니다. 경매에서 말소기준권리를 기준으로 이전의 권리는 인수, 이후의 권리는 소멸됩니다.  임차인이 낙찰자에게 대항력을 내세우기 위해서는 말소기준권리보다 이전에 설정이 되어야 합니다. 말소기준권리 이전에 대항력이 있는 임차인을 선순위 임차인이라고 하고, 말소기준권리 이후의 임차인을 후순위 임차인이라고 하며, 후순위 임차인은 대항력을 인정받을 수 없습니다. 

 

<그림 - 말소기준권리 기준 대항력의 인수와 소멸 구분>

 

전입신고방법 
1) 거주지로 전입한 날로부터 14일 이내 해야함.
2) 근처 주민센터를 직접 찾아가서 신고를 하거나  온라인으로 정부 24 홈페이지에서 신청할 수 있음.
3) 전입 신고하는 주민등록주소는 건축물 관리 대장에 명시된 번지와 동호수와 반드시 정확하게 일치해야 함. 

 

그런데 대항력이 발생하는 시점이 전입신고를 한 다음날 0시부터라는 점을 이용하여 임차인을 속이는 사기꾼이 있습니다. 예를 들어 임대인(집주인)이 임차인에게 2022년 10월 4일에 보증금을 받고, 부동산을 인도했다고 가정해봅시다. 동시에 임차인은 해당 물건으로 이사를 하고 곧바로 당일에 전입신고를 하였습니다. 2022년 10월 5일 0시부터 대항력은 발생이 됩니다. 그런데 임대인이 보증금을 받은 날인 2022년 10월 4일에 은행으로부터 근저당을 설정하면 말소기준권리는 10월 5일 0시부터 발생하는 대항력보다 앞서게 됩니다. 이렇게 되면 임차인은 말소기준이후의 후순위 임차인으로 분류되어 대항력을 인정받을 수 없게 됩니다.  

 

 

위 그림에서 A와 B를 보면 해당 물건의 임차인 정00 씨가 2019년 11월 29일에 전입을 하여 점유를 하고 있음을 알 수 있습니다. 정00씨는 전입신고를 하였기에 2019년 11월 30일 0시부터 대항력이 발생합니다. 그런데 해당물건의 소유자(임대인)이 정00씨가 전입신고를 하는 날, 연신내 새마을금고에서 근저당권을 설정하였음을 알 수 있습니다. (근정당권은 후에 퍼스트 앤 뉴스타 자산관리 대부 주식회사로 이전됨)

 

이 경우, 정00씨의 대항력은 근저당권보다 후순위가 되어 대항력을 인정받을 수 없습니다. 보통 전세 계약은 해당 물건에 대출이 없다는 사실을 확인하고, 이를 특약사항으로 기록을 합니다. 그런데 이 물건은 소유자가 전세 보증금을 받음과 동시에 근저당권을 설정하여 후순위 임차인으로 만들어 버리는 전세 사기의 대표적인 유형으로 볼 수 있습니다.  전세 임차인은 반드시 전입신고 다음날에 등기부 증명서를 확인해서 자신이 선순위 임차인이 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 

 

3. 우선변제권 

우선변제권은 경매에서 낙찰 매각 대금에서 자신의 보증금을 우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권을 얻기 위해서는 대항력을 먼저 갖춰야 하고, 임대차 계약서를 들고 가까운 주민센터나 시군구 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등에서  확정일자를 받으면 됩니다. 우선변제권을 가진 임차인은 경매에서 배당 종기일까지 법원에 배당요구를 신청할 수 있습니다. 배당 신청 시, 매각 대금에서 다른 후순위 권리자나 채권자보다 우선적으로 자신의 보증금을 배당받을 수 있습니다. 또한 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 배당을 요구했으나 경매를 통한 낙찰대금에서 보증금을 모두 변제받지 못한 경우, 남은 금액은 낙찰자가 변제해야 합니다.

 

이밖에 말소기준 권리를 기준으로 선후관계 상관없이 임차인의 소액보증금을 가장 먼저 배당해주는 최우선변제권이 있습니다. 이 부분은 제가 쓴 다른 글을 참고해주시기 바랍니다 [ 참고 : 최우선변제 소액임차인 보증금 ]

 

  

4. 선순위 임차인의 유형

경매과정에서 입찰자에게 후순위 임차인은 인수 대상이 아닙니다. 반면 대항력을 가지고 있는 선순위 임차인의 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 수 도 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

선순위 임차인의 유형을 나누어 보면 다음과 같습니다. 

 

1)  전입신고, 확정일자, 배당요구를 모두 한 선순위 임차인 

:  경매 매각 대금에서 임차인의 보증금을 우선적으로 변제를 해줍니다. 다만 매각대금이 보증금보다 적어, 변제를 모두 못해주면 남은 금액은 임차인이 대항력을 지니고 있기에 변제를 반드시 해줘야 합니다. 

 

2) 전입신고는 되어있으나 확정일자가 없는 선순위 임차인

:  확정일자가 없으면 우선변제권을 획득할 수 없습니다. 이 경우, 배당 신청을 하여도 실제로는 배당 대상에서 제외됩니다. 그러므로 낙찰자가 모든 임차인의 보증금 전액을 인수해야 합니다. 

 

3) 전입신고, 확정일자를 받고 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인

: 임차인은 배당 신청을 하지 않았기 때문에 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 합니다. 

 

4)  전입신고, 확정일자를 받았으나 배당요구 종기일을 이후에 배당을 신청한 선순위 임차인 

: 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 임차인만 배당 대상에 포함됩니다. 우선변제권을 가지고 있으나 배당요구종기일 이후에 배당을 신청하면 배당 대상에서 제외가 됩니다. 그러므로 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 수밖에 없습니다. 

 

 

대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 대한 이해를 바탕으로 나의 소중한 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다.