전세권 설정 방법과 서류 비용 제대로 알기

 1. 전세권이란?

일반적으로 전세 계약은 임차인이 전세 보증금을 임대인(집주인)에게 주고, 해당 부동산을 계약 기간 동안 사용하거나 수익 하는 것을 의미합니다. 부동산 임대차 계약서를 기반으로 만들어진 권리를 '임차권'이라 하며, 임차권은 계약(약정)과 동시에 효력이 생기는 권리입니다. 전세권은 ①임차인이 임대인과 전세 계약 후, ② 임대인의 동의를 얻고 ③ 해당건물의 등기사항전부증명서에 이에 대한 내용을 기록하는 것을 의미합니다. 임차권은 일반적으로 채권으로 분류하지만, 전세권은 물권으로 취급됩니다. 채권과 물권의 차이에 의해 집주인이 보증금을 미반환 시, 그 대응방법에서 전세권은 임차권보다 막강한 힘을 지니고 있습니다. 전세권을 등기사항전부증명서에 기재하는 것을 전세권 설정이라고 합니다. 전세권이 설정된 후, 만약 계약이 만기 되어 종료되었는데 임대인이 보증금을 주지 않으면, 임차인은 곧바로 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 경매 후, 매각 대금에서 임차인은 보증금을 배당받을 수 있습니다.  

전세권 설정하기

 

 2. 전세권 설정 방법

전세권 설정을 법무사에 맡기는 경우, 수수료가 20~30만원정도 듭니다. 전세권 설정은 그리 어렵지 않으니 시간이 된다면 본인이 직접 셀프로 해보시는 것을 추천합니다. 

 

전세권 설정 시, 임대인의 동의가 반드시 필요하며 설정 비용이 발생합니다. 전세권을 설정하기 위해서는 ① 임대인과 전세권설정 계약서를 먼저 작성합니다. 대법원 등기소에서 양식을 다운로드하여 적어도 되고, 부동산 사무실에서 작성한 임대차 계약서도 인정해줍니다. ② 관할 시·군·구청을 방문하거나 인터넷으로 위택스를 이용하여 등록 면허세 납부신청서를 적고, 계산된 등록세, 교육세, 수수료를 모두 합산한 금액을 납부하고 영수증을 받습니다. ③ 부동산이 위치한 소재지의 관할 등기소에 방문하여 전세권 설정 등기신청서를 작성하고, 준비한 서류를 함께 제출하면됩니다. ⑤ 규정에 따라 전세권이 설정되면 등기사항 전부 증명서 중 '을구'에 전세권이 기입됩니다. 이 때, 임대인은 전세 설정자로, 임차인은 전세권자로 표시되며 전세금과 해당 건물의 범위, 존속기간 등이 기재됩니다. 

<등기사항전부증명서, 을구에 표시된 전세권 예시>

 

전세권설정등기신청서는 대한민국 법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운로드해서 미리 작성이 가능합니다. [인터넷등기소] - [자료센터] - [부동산 등기] - 검색어에 '전세권 설정등기' 입력 - 전세권 설정 등기 신청 내려받기 순으로 하면 됩니다. 

 

<인터넷 등기소에서 전세권설정등신청 문서 내려받는 방법>

 

전세권 설정 시, 필요 서류 
- 임대인 : 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본, 등기사항 전부 증명서, 신분증 사본
- 임차인 : 전세권설정 계약서 2부, 전세권 설정 등기신청서, 임대차계약서, 주민등록등본, 인감도장, 신분증 사본, 위임장 (임대인과 함께 가면 필요 없음, 임대인이 임차인에게 위임 시, 필요함), 등록세 영수필 확인서

전세권 설정 비용 : 등록세 + 교육세 + 수수료 
- 등록세 : 전세 보증금 설정 가액 x 0.2%
- 교육세 : 등록세 x 20%
- 수수료 : 15,000원 
(예시) 전세보증금이 2억인 경우 : 등록세 (2억 x 0.2%) +교육세 ( 400,000 x 20% ) + 수수료 (15,000) = 495,000 원

 

 

 3. 전세권 등기신청 작성방법

10-1.전세권설정등기신청.hwp

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< 전세권설정등기신청 앞면 >

전세권 설정등기신청서 앞면에서 ① 부동산의 표시란에는 '등기사항 전부증명서'에 표시된 정보를 참고하여 똑같이 건물의 소재, 지번, 도로명주소, 종류, 구조, 면적 등을 적어야 합니다. ② 등기원인과 그 연월일에는 전세권 설정계약을 체결한 날짜를 적습니다. ③ 등기의 목적은 '전세권 설정'이라고 적으면 됩니다. ④전세금은 임대차계약서에 명시된 전세보증금을 똑같이 적습니다. ⑤ 전세권의 목적인 범위란에는 전세권이 설정되는 목적 범위를 적습니다. 보통 아파트와 같이 주택 전부를 전세권의 범위로 삼은 경우에는,  '건물 전부'라고 적습니다. 반면 건물 중 일부만 전세권을 설정하는 경우에는 위 그림의 예시와 같이 위치와 면적을 정확하게 기재해야 합니다.  ⑥ 존속기간은 임대차계약서에 명시된 임대차 기간의 시작일과 종료일을 똑같이 적습니다. ⑦ 등기의무자는 임대인(집주인)에 관한 성명, 주민등록번호, 소재지를 적습니다. ⑧ 등기권리자는 임차인에 관한 정보를 적습니다. 단, 임대인이 개인이 아닌 법인인 경우에는 성명에 법인명을 적고, 주민등록번호에는 법인등기용등록번호, 주소에는 법인 본점 주소를 적습니다. 더불어 법인 대표자의 성명, 주민등록번호, 주소를 같이 기재해야합니다.

< 전세권설정등기신청 뒷면 >

전세권 설정등기 신청자의 뒷면에서 ⑨ 등록면허세, 지방교육세, ⑩ 세액 합계는 등록면허세영수필확인서를 참고하여 기재하며, 농어촌 특별세는 적지 않습니다.  ⑪ 등기신청수수료는 보통 부동산 1개당 15,000원의 등기신청수수료를 납부해야합니다. 등기신청서에 납부할 수 있는 기기를 이용하면 되며, 등기신청수수료 영수필 확인서에 기재된 납부확인서를 적습니다. ⑫ 등기의무자의 등기필정보란에는 임대인이 소유한 등기필증을 참고하여 내용을 기재합니다. 먼저 보안스티커가 붙은 종이에 기재된 부동산 고유번호를 적고, 임대인의 성명, 일련번호, 비밀번호를 순서대로 적습니다. 보통 임대인이 같이 가지 않는 경우, 해당부분을 사진으로 찍어서 주기도 합니다. 임차인은 사진에 표시된 정보를 보며 그대로 적으면 됩니다. ⑬ 첨부 서면은 같이 함께 제출해야 할 서류 목록입니다. ⑭ 등기의무자(임대인), 등기권리자(임차인)의 이름, 전화번호를 기재하고 각각 인장을 날인합니다. 

 

< 위임장 예시 >

위임장의 경우에는 등기신청서에 작성한 내용을 참고하여 필요한 정보를 똑같이 적으면 됩니다. ⑤ 대리인은 임차인의 이름과 주소를 적고, ⑦ 위임인은 임대인의 이름과 주소를 적고, 날인에는 위임인의 인감을 날인하면 됩니다. 

 

소중한 보증금을 지키기 위해서는 기본적으로 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 그리고 수수료가 들긴 하지만, 전세권 설정을 통해 안전하게 보증금을 지키시길 바랍니다.

 

아파트 전세권 설정