전세권 종류와 효력, 권리 분석 쉽게 이해하기

전세권의 개념과 설정방법에 대해 잘 모르신다면 지난번 글을 참고해주시기 바랍니다.^^

 

<전세권을 통한 임의경매>

1. 전세권의 종류 ( 물권적 전세권 vs 채권적 전세권 )

전세권은 크게 채권적 전세권과 물권적 전세권으로 분류됩니다. 이 두 개의 전세권은 등기사항전부증명서에 기입이 되어있느냐에 따라 구분이 됩니다. 일반적으로 전세 계약은 임차인이 보증금을 임대인에게 지급하고, 해당 부동산을 인도 받아 일정 기간 동안 사용·수익 하기로 약속한 임대차 계약을 의미합니다. 이러한 계약은 성립과 동시에 임차권이 생기며, 전입일자와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 의해 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. 즉, 임대차 전세 계약만 하고 등기를 하지 않으면  '미등기 전세' 또는 '채권적 전세'라고 부릅니다. 

 

이와 달리 물권적 전세는 임대인의 동의를 얻어, 임대차 계약 내용을 등기사항전부증명서(등기부)에 기입한 것을 의미합니다. 즉, 채권적 전세와 물권적 전세는 등기사항증명서의 기입 유무로 나뉘는 것입니다. 물권적 전세권은 등기과정에서 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 경매에서 권리분석 시, 등기부에 기재된 전세권과 일반적으로 우리가 알고 있는 전세권은 모두 '물권적 전세권'을 의미합니다.

 

그렇다면 물권적 전세와 채권적 전세의 가장 큰 차이점은 무엇일까요? 

계약이 만료되었는데 임대인이 임차인에게 보증금을 되돌려주지 않았을 때, 임차인이 대응할 수 있는 방법에 차이가 있습니다. 채권적 전세권의 경우, 우선 전세금 반환 청구 소송을 통해 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하라는 법원의 '확정판결'을 받아합니다. 이후 해당 물건에 관한 강제 경매를 신청하여 매각 대금에서 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

 

반면 물권적 전세권의 경우, 채권적 전세처럼 소송이나 확정판결이 필요하지 않습니다. 물권적 전세권은 해당 물건에 대한 임의 경매를 즉각 신청할 수 있는 막강한 힘을 가지고 있습니다. 채권적 전세권의 경우, 경매를 통해 보증금을 변제받기까지 소요되는 시간이 물권적 전세권을 통한 경매보다 상대적으로 오래걸립니다. 집주인에게 보증금을 받지 못하는 임차인의 입장에서는 당연히 자신의 소중한 보증금을 빨리 돌려받기를 원합니다. 채권적 전세보다 물권적 전세를 왜 선호하는지 이유를 알 수 있겠죠? 바로 변제 과정에서의 소요되는 시간의 차이 때문입니다.

 

▶채권적 전세권 : 소송 → 확정판결 → 강제경매 → 배당 
▶물권적 전세권 : 임의경매

전세권 효력

 

 

 2. 전세권의 효력

1) 전세권자(임차인) 사용·수익권

사용·수익권은 임차인이 계약기간동안 해당 부동산을 직접 점유하여 사용하거나 제3자에게 다시 빌려주어 간접 점유를 통해 수익(이익)을 얻을 수 있는 권리입니다. 예를 들어 '갑'이 자신의 부동산을 '을'에게 전세를 주었는데, '을'이 다시 해당 물건을 '병'에게 월세를 주어 매달 일정한 수익을 챙기는 경우를 들 수 있습니다.

 

<전세권 사용수익권 예시>

예를 들어 임대인 '갑'은 임차인 '을'과 2021년 1월 1일 전세 계약을 하였다고 가정해보겠습니다. 임차인 '을'은 갑의 동의를 얻어 전세권을 설정하였고, 제3자인 '병'에게 갑의 부동산을 매개로 전대차 계약을 2021년 7월 1일에 하였습니다. 하지만 '병'은 계약 이후 말소기준권리보다 이후에 전입을 하였습니다. 이 경우, 병은 대항력을 가지고 있을까요? 전세권은 사용수익 할 수 있는 물권으로 제3자와 전대차 계약을 맺었더라도 전세권이 설정된 날로부터 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 그러므로 '병'은 말소기준권리이후보다 늦게 전입했지만 대항력을 가지고 있습니다. 

 

일반적으로 주택용 전세 계약을 맺을 때, 임대인(집주인)이 특약 사항에 제3자에게 다시 임대를 줄 수 없다고 명시하여, 해당 물건을 통해 수익을 얻을 수 없도록 제한하고 있습니다. 하지만 해당 물건이 아파트나 단독주택이 아닌 공장같은 경우에는 전세권을 통해 임차인이 제3자에게 또다시 빌려주어 수익을 얻는 경우가 있습니다.  

 

 

2) 전세권자(임차인)의 경매 청구권과 우선변제권 

전세권 설정자는 임대인을 의미합니다. 만약 전세권 설정자(임대인)이 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 주지 않았을 경우에, 전세권자(임차인)은 법원에 민법에 의해 해당 부동산에 대한 임의경매를 곧바로 청구할 수 있습니다. 임의경매가 개시되고 배당을 받으면, 전세권은 소멸되며 후순위 권리자나 채권자보다 전세 보증금을 먼저 변제 받을 수 있습니다.  

 

전세권자가 양도금지 사항에 관하여 등기를 하지 않는 경우, 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전세권을 양도할 수 있습니다. 예를 들어 갑과 을이 보증금 3억의 전세계약을 했다고 가정해봅시다. 을은 3억 원에 대한 전세권을 설정하였는데, 갑자기 돈이 긴급하게 필요합니다. 이때 을은 3억짜리 전세권을 병에게 2억 원에양도하였습니다. 병은 남은 계약기간까지 갑의 부동산을 이용할 수 있고, 계약 만료 시에는 보증금 3억 원에 대한 반환 청구를 할 수 있습니다. 결과적으로 병은 1억 원의 수익을 얻을 수 있습니다. 이처럼 전세권은 양도가 가능합니다. 

 

3) 전세권자(임차인)의 원상회복 및 손해배상의 의무

임차인은 임대차 계약 시, 약속한 목적과 용도에 의해 해당 부동산을 사용하거나 수익 할 수 있습니다. 만약 이를 어기고 용도를 변경하여 사용하는 경우에는 전세권 설정자인 임대인이 전세권 소멸을 법원에 청구할 수 있습니다. 나아가 임차인은 처음 부동산을 인도받은 당시의 상태 그대로 반환해야 하며, 만약 그러하지 못한 경우 해당 부동산을 이용하지 못한 기간 동안 발생하는 손해비용까지 배상해야 합니다. 

전세권을 통한 임차인의 권리보호

 

3. 전세권의 말소기준권리

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 필요한 조건 3가지가 있습니다. 

1) 선순위 전세권
2) 목적 대상물의 범위가 건물 일부가 아닌 건물 전부
3) 경매신청이나 배당요구를 해야 함.

1~3의 조건을 충족한 전세권은 말소기준권리가 되며, 경매와 함께 전세권은 소멸이 됩니다. 또한 전세권으로 인한 임의경매 시, 만약 낙찰된 매각대금이 보증금보다 적은 경우, 부족한 금액은 변제를 받지 못합니다. 단, 전입일자와 확정일자가 있는 선순위 임차인이라면 남은 금액에 대하여 낙찰자에게 변제를 받을 수 있습니다. 

 

2)번 조건과 관련하여 건물 전부가 아닌 일부로 한정된 전세권의 경우, 말소기준권리가 될 수 없으니 주의해야합니다. 예를 들어 집주인은 한명인데 여러명이 함께 모여사는 다가구주택에서 201호 원룸에 전세권이 설정되었다고 가정해봅시다. 집주인이 보증금을 주지 않았을 때, 2)번 조건으로 201호 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다. 

 

 

 4. 전세권의 권리분석과 배당

말소기준등기를 기준으로 전세권이 앞에 있으면 선순위 전세권이라 하며, 뒤에 있으면 후순위 전세권이라 합니다.  선순위 전세권의 경우, 원칙적으로는 낙찰자가 인수를 해야합니다. 그러나 배당을 요청하거나 경매를 신청하면, 말소기준권리가 되어 낙찰대금에서 우선 변제 후, 소멸이 됩니다. 이 때, 이전에 설명한 바와 같이 낙찰대금이 보증금보다 적어 미배당금이 발생하여도 전세권은 소멸이 됩니다. 후순위 전세권의 경우 매각으로 소멸이 되기에 입찰자에게 부담이 되지 않습니다. 

 

1) 선순위 전세권자의 유형 

 

<그림-선순위 전세권자의 유형>

 

위 그림과 같이 선순위 전세권자는 말소기준권리보다 전세권이 앞에 있는 경우를 말합니다. 이 때, 전세권이 설정되면 전입신고나 거주를 하지 않아도 전세권에 의해 경매 신청 시, 우선변제를 받을 수 있습니다. 선순위 전세권자는 요구 배당권자로 경매를 신청하거나 배당을 요구해야 합니다. 그런데 만약 전세권에 의한 경매를 신청하지 않거나 배당을 신청하지 않으면 경매를 통해 전세권이 소멸이 되지 않으므로 낙찰자가 무조건 인수를 해야 합니다.

 

또한 위 그림 A와 B와 같이 선순위 임차권과 선순위 전세권을 가지고 있는 임차인이 있다고 가정해봅시다. 선순위 전세권을 이용해 임의경매를 신청한 경우, 낙찰대금이 작아 보증금을 전액 배당받지 못하면 전세권은 무조건 소멸됩니다. 그러나 선순위 임차인으로 대항력을 가지고 있기 때문에 배당에서 받지 못한 금액은 낙찰자가 인수를 해야합니다. 법원에서는 민법에 의한 전세권과 주택임대차보호법에 따른 임차권을 별개로의 권리로 보기 때문입니다. 

 

 

 

선순위 임차권과 선순위 전세권을 가지고 있는 임차인이 어느 권리로 배당을 요구했는지 알기 위해서는 '매각물건명세서'를 보면 됩니다. 위 그림을 보면 점유자는 2명인데 <비고>에 두 번째 임차인이 첫 번째 임차인의 배우자라고 제시했으므로 임차인은 부부관계임을 알 수 있습니다. 첫 번째 임차인은 남편으로 '주거 전세권자'와 '주거 임차권자'의 권리를 모두 지니고 있습니다. 이중 배당요구를 보면 '주거 임차권자'로서 배당을 요구했음을 알 수 있습니다. 그런데 <비고>를 보면 임차인이 2021년 05월 04일에 주거 임차인으로 배당요구를 신청했지만 2021년 5월 13일에 다시 전세권자로서 배당요구를 신청하는 보정서를 제출했다고 쓰여있습니다. 

 

 

2) 후순위 전세권자의 유형

<그림-후순위 전세권자의 유형>

 

후순위 전세권은 말소기준 이후에 설정된 전세권을 말합니다. 후순위 전세권은 경매 절차에서 보증금 전액에 대한 배당 여부와 상관없이 무조건 소멸합니다. 그래서 낙찰자가 전혀 인수를 하지 않아도 됩니다. C와 같이 후순위 전세권이 말소기준권리와 경매개시결정등기 사이에 있는 경우, 당연 배당권자로 분류됩니다. 따로 배당을 신청하지 않아도 경매 후, 낙찰대금에서 우선순위에 따라 배당을 받게 됩니다. D와 같이 경매개시결정등기 이후에 설정된 후순위 전세권자는 요구 배당권자로 분류됩니다. 배당을 받고 싶으면 배당 신청을 반드시 해야 합니다.  [참고 : 부동산 아파트 경매 배당 순위 완벽 정리]

 

 

다만 전세권의 경우, 토지가 아닌 건물에만 한정되어 설정이 됩니다. 토지와 건물에 대한 등기부가 각각 따로 있는 단독주택이나 다가구주택(원룸) 같은 경우, 토지와 건물이 동시에 경매가 진행되면 건물 매각대금에서만 변제를 받고, 토지 매각대금에서는 변제를 받지 못하니 주의가 필요합니다. 반면, 아파트, 다세대 건물(빌라)과 같은 집합 건물의 경우 건물과 대지권이 하나의 등기부에 표시되므로 경매로 인한 매각대금에서 대지와 건물을 분리하지 않고 건물 전세권자에게 변제를 해줍니다. 

 

이상으로 전세권의 종류, 효력, 말소기준권리가 되기 위한 필수조건 3가지, 권리분석과 배당에 대하여 알아보았습니다.