말소기준권리 개념 종류 분석 방법

부동산 등기부등본의 개념과 구성에 대한 기본적인 지식을 알고 있으면, 해당 물건에 관련되어있는 권리관계의 우선순위를 정리할 수 있어야 합니다. 

 

 1. 말소기준권리란? 

말소기준권리는 경매에서 사용하는 용어 중 하나입니다. 법률용어로는 최선 순위권이라고 하지만 편의상 많은 사람들이 말소기준권리라고 지칭하고 있습니다. 말소기준권리는 등기부등본에서 살아있는 권리 중, 낙찰자가 인수해야할 권리와 말소(소멸)되는 권리를 구분하는 기준이 되는 권리를 의미합니다. 말소기준권리 이전에 인수할 권리가 있는 경우, 경매에 입찰하는 사람에게 부담을 줍니다. 반면 말소되는 권리는 큰 문제를 발생하지 않고 소멸되기 때문에 부담이 적어 특별히 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 

 

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이런 말소기준권리에는 크게 근저당, 저당, 가압류, 압류,  담보가등기, 강제경매개시결정, 전세권이 있습니다. 7개의 말소기준권리는 등기부등본에 기록되어있어 쉽게 찾을 수 있습니다. 말소기준권리가 둘 이상이 있는 경우에는 등기부등본을 보았을 때, 접수 날짜가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 됩니다. 단, 전세권의 경우, 전세권자가 경매신청을  하거나 배당요구를 한 경우에만 말소기준권리에 포함될 수 있으니 주의해야합니다. 해당 물건의 전세권자가 만약 배당요구를 신청하지 않았다면 전세권은 말소기준권리가 되지 않는 것입니다.

 

말소기준권리는 채무자가 원금과 이자를 상환하지 못하는 경우, 채권자가 법원에 곧바로 임의경매를 신청할 수 있습니다.

 

 2.말소기준권리 분석 방법 

말소기준권리를 찾기 위한 단계는 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 첫 번째는 등기부등본의 갑구와 을구에서 해당 물건에 설정되어있는 모든 권리 중 살아있는 권리만 접수 날짜 순으로 정리를 합니다. 단, 설정 순서가 같은 경우에는 접수번호가 빠른 순서대로 나열을 합니다. 두 번째는 나열된 권리 중에서 앞에서 소개한 말소기준권리 중 어떤 것이 있는지 확인을 합니다. 그리고 마지막으로 접수 날짜가 가장 빠른 말소기준권리가 인수와 소멸을 구분하는 말소기준권리임을 확인합니다. 

 

① 갑구와 을구에서 접수날짜 순으로 해당 물건의 살아있는 권리를 정리
     (단 설정일이 같은 경우, 접수 날짜가 빠른 것이 우선임)
② 말소기준이 되는 권리 찾기
③ 말소기준권리 중 접수 날짜가 가장 빠른 날짜가 인수와 소멸을 구분하는 기준 권리임을 확인
④ 말소기준권리 이전 권리는 인수, 이후는 소멸

 

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예를 들어 위 그림과 같이 경매 물건의 등기부등본 중 살아있는 권리를 접수 날짜를 기준으로 정리한 표가 있다고 가정해봅시다. 이중 말소기준권리가 되는 것에는 근저당권(을9번, 을10번)과 압류가 있음을 알 수 있습니다. 그리고 접수 날짜가 가장 빠른 근저당권(을9번)이 말소기준권리가 됨을 알 수 있습니다. 

 

 3.말소기준권리의 종류

1) 저당권 vs 근저당권 

저당권은 채무자의 부동산을 담보물로 설정하고, 채권자가 돈을 빌려주는 것을 의미합니다. 일반적으로 저당권은 빌려준 돈의 크기만큼만 설정합니다. 반면 근저당권은 빌려준 돈보다 좀 더 큰 액수를 일반적으로 설정합니다. 근저당권은 빌려준 돈(A)과 빌려준 돈을 회수하는 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 비용(B)까지 포함하여 금액을 포함하고 있습니다. 보통 은행에서 소유한 부동산을 담보물로 설정하여 돈을 빌릴 때, 저당권이 아닌 '근저당권'으로 설정을 합니다.

 

예를 들어 1억원을 은행에서 빌렸을 경우, 보통 등기부등본에 채권최고액 1억 2천만 원으로 기록이 됩니다. 채권최고액은 원금의 120% 정도로 보통 설정되는데 원금 1억과 원금을 회수하는 과정에서 미래에 발생할 추가 비용 금액 2천만 원 정도를 포함한 금액으로 이해하시면 됩니다.    

 

2) 가압류 vs 압류

압류는 임시로 해당 물건을 함부로 처분하는 것을 금지하고 확보하는 강제 집행을 의미합니다. 가압류의 경우 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 채무자의 재산을 압류하고, 강제집행을 하기 위한 명령을 의미합니다. 예를 들어 갑이 을에게 1억 원을 빌려줬는데 을이 정해진 기한까지 원금과 이자를 갚지 않는 경우, 갑은 소송을 통해 법원의 판결문을 받고, 이를 근거로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 이때 을이 소유한 해당 물건을 갑이 처분하지 못하도록 '가압류'를 하게 됩니다. 압류는 국가에 내야 할 세금을 체납한 경우, 처분을 금지하는 행위를 의미합니다. 

 

3) 담보가등기 

가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 크게 소유권이전청구 가등기(A)와 소유권 이전 담보가등기(B)로 구분할 수 있습니다. 이 중 후자인 담보가등기만 말소기준 권리로 인정을 받을 수 있습니다. 소유권 이전 청구 가등기는 해당 물건을 내가 매매하기로 이미 약속을 하고 이를 등기로 설정해 놓은 것을 의미합니다. 예를 들어 갑이 소유한 아파트를 을이 매수하기로 약속하고 계약금을 지급한 다음 1년 후에 잔급을 주고 소유권 이전을 약속하고 이를 등기로 설정한 경우를 들 수 있습니다. 이런 물건은 경매를 통해 제3자가 낙찰을 받았더라도 소유권이전청구 가등기를 한 사람이 경매에서 배당요구를 하지 않으면 소유권을 빼앗길 수 있습니다. 절대 이런 물건은 경매에 입찰하면 안 됩니다. 담보가등기는 해당 물건이 경매에서 낙찰되었을 경우, 낙찰금으로 변제를 받기를 원한다는 것을 의미합니다. 담보가등기권자가 경매를 신청하거나 법원에 채권신고(배당요구)를 하면 말소기준권리가 됩니다. 문건 송달 내역을 살펴보아서 가등기권자 000이 채권 계산서를 제출했다면 담보가등기권으로 판단할 수 있습니다. 

 

4) 전세권 

전세권의 경우, 앞에서 설명한 바와 같이 전세권자가 경매신청을  하거나 배당요구를 한 경우에만 말소기준권리에 포함됩니다.  전세권자가 배당요구종기일 전까지 배당요구를 신청하지 않거나 경매를 신청하지 않았다면 말소기준권리가 될 수 없습니다. 이러한 경우 전세권보다 후순위에 있는 다른 말소기준권리를 중심으로 인수와 소멸여부를 따져야 합니다. 

 

5) 경매개시결정등기

말 그대로 경매 / 개시 / 결정 / 등기 를 의미합니다. 경매가 시작되었다는 결정을 기록으로 남겨 알려주는 것을 의미합니다. 법원은 경매개시를 결정한 경우, 등기부등본 갑구에 이를 표시하여 알리게 됩니다. 기입과 동시에 해당 물건을 함부로 다른 누군가에게 처분할 수 없게 됩니다.