부동산 등기부등본 분석 방법

부동산 등기부등본이란? 

등기부등본은 등기사항 전부증명서의 줄임말로 해당 부동산의 권리 관계에 대한 모든 정보를 정리해 놓은 공식 문서입니다. 사람이 태어나서 죽기까지 전입전출에 관한 모든 내용은 주민등록등본에 기록이 됩니다. 부동산 등기부등본도 해당 물건이 처음 소유권자가 누구였는지, 매매, 증여, 상속 등의 원인으로 소유권이 다른 사람에게 이전되었을 때 등 모든 정보를 기록하고 있습니다. 관리주체가 '국가'이다 보니 공신력 있는 문서입니다.

 

등기부등본은 부동산 거래 시, 반드시 확인해야하는 중요한 문서입니다. 대게 거래를 중개하는 공인중개사가 등기부등본을 열람하며 해당 물건이 특별한 문제가 없는지 확인하고 매수자를 안심시켜주지만 간혹 등기부등본에 기재된 권리관계만 믿고 거래를 했다가 난처한 상황에 빠지는 경우도 있습니다. 본인 스스로 부동산 등기부등본을 분석할 수 있는 안목이 필요한 이유입니다. 

 

 

등기부등본 발급방법 

거주지 인근에 있는 등기소, 주민센터 등 관공서에서 부동산 등기부등본을 직접 발급받을 수 있습니다. 대법원 인터넷 등기소를 이용하면 인터넷이 연결되는 어느 장소에서든 열람이 가능합니다. 등기부등본은 해당 부동산이 집합건물이냐 단독주택이냐에 따라 등기부등본이 다릅니다. 보통 아파트, 빌라, 오피스텔 등과 같은 집합 건물의 경우 거래 시, 토지와 건물을 분리해서 거래를 할 수 없기에 토지와 건물의 등기가 하나로 합쳐져 있습니다. 반면 단독주택이나 다가구주택 같은 경우 토지와 건물에 대한 등기부등본 각각 따로 분리되어있습니다.

 

예를 들어 할아버지의 빈 땅에 마을 주민 A가 임대료 내고, 30년 동안 사용하기로 계약을 했다고 가정해봅시다. 이 경우, 할아버지의 동의 하에 마을 주민 A가 본인 돈으로 단독 주택을 지은 경우, 토지 등기부등본에는 할아버지가 소유자로 나오고, 건물 등기부등본에는 마을 주민 A가 소유주로 기록됩니다. 반면 아파트는 이와 같은 거래를 할 수 없으니 토지와 건물의 등기가 하나로 합쳐져 있는 것입니다. 

 

등기부등본의 구성

등기부등본은 크게 '표제부, 갑구, 을구'로 구성 되어 있습니다. 각 부분은 부동산에 관한 기본 정보, 소유권, 기타 권리에 관한 정보를 담고 있습니다. 어떤 내용을 다루고 있는지 자세히 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

1) 표제부 

표제부는 아래 그림과 같이 해당 부동산에 관한 기본적인 정보를 담고 있습니다. 이해하기 쉽게 제가 A, B, C로 따로 표시하였습니다. 등기부를 보면 가장 상단에 단독 건물인지 집합건물인지 표시가 되어 있습니다. A부분은 집합건물 1동 전체를 표시한 것으로 소재 지번, 건물 명칭 및 번호, 건물 내역을 알 수 있습니다. B부분은 토지에 관한 정보를 나타낸 것으로 소재 지번, 지목, 면적이 제시되어 있습니다. C부분은 실제 전유한 건물번호와 내역, 대지권의 비율을 제시하고 있습니다. 

 

위의 물건에 관한 정보를 정리하면 다음과 같습니다. 경기도 파주시 파주읍에 위치한 집합건물로 총 4층으로 이루어진 연립주택입니다. 각 층은 345 제곱미터로 이루어져습니다. 대지권의 목적인 토지의 지목은 임야와 답으로 각각 면적이 9233 제곱미터 , 688 제곱미터입니다. 한 세대당 전유한 부분의 건물은 철근콘크리틔 벽식구조이며 대지권은 9921분의 121 임을 알 수 있습니다. 

 

 

2) 갑구 

갑구는 해당 부동산에 관한 소유권에 관한 사항을 기록한 부분입니다. 대게 순위번호 1번은  등기 목적이 소유권 보존으로 표시됩니다. 소유권 보존은 해당 부동산 물건을 최초로 소유한 자의 권리(소유권)를 기록한 것을 의미합니다. 소유권 이전은 매매, 경매, 증여, 상속 등의 사유로 해당 부동산의 소유권이 다른 3자에게 이전된 것을 표시합니다. 이때 소유권을 가진 사람의 이름과 주소, 주민등록번호 앞자리 6자리가 및 거래 원인과 함께 기록됩니다. 보통 가장 마지막에 있는 소유자가 현 소유자이며 거래 시, 반드시 이 부분을 확인하고 매도자가 진짜 등기부등본에 기록된 사람이 맞는지 대조해야 합니다. 아래 물건의 원래 소유자는 두나미스 건설 주식회사였는데, 임의 경매에 의해 2004년 11월 10일에 매각되어 다른 사람에게 소유권이 이전된 것을 알 수 있습니다.   

 

3)을구 

을구는 갑구에서 다루는 소유권 이외의 정보를 기록합니다. 저당권, 전세권, 지상권과 같이 해당 부동산에 대한 물권이 주로 기록됩니다. 주로 을구에 가장 표기되는 것은 '근저당'입니다. 근저당은 해당 부동산을 담보로 은행, 보험기관, 개인 등에게 빌린 금액을 말하며, 만약 대출금의 이자나 원금을 제때에 상환하지 않으면 법원에 임의경매를 신청하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다.  예를 들어 아래 그림에서 해당 부동산에 채무자 000이 2007년 2월 15일에 통조림 가공 수산업 협동조합에서 채권최고액 3억 9천만 원을 대출받아 근저당권이 설정되었음을 알 수 있습니다. 근저당권은 빌려준 돈보다 큰 액수로 설정이 되는데 보통 원금의 120% 정도입니다. 채권최고액이 3억 9천이라면 원금은 3억 2천5백 정도 됨을 알 수 있습니다. 

 

등기부등본 보는 방법을 제대로 알고 있으면 해당 부동산의 권리관계를 올바르게 이해하고 피해를 최소화할 수 있습니다.