토지 투자 시, 조심해야 할 포락지(浦落地)

이번 글에서는 포락지의 개념과 특징을 살펴보도록 하겠습니다. 일반적으로 토지의 소유자는 법률의 범위 내에서 그 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 그러나 포락지로 지정이 되면 이러한 권리를 상실하게 됩니다. 토지 등기사항 증명서나 토지대자, 임야대장에 만약 포락지라고 표시가 되어 있다면 전체 면적 중 포락지의 면적이 얼마나 되는지 반드시 확인을 해야겠습니다. 

표지표지

 

1. 포락지란?  

포락지는 ‘浦 물가 포 + 落 떨어질 락 + 地 땅 지’ 이루어진 단어로 그 의미를 해석해보면 물에 잠겨버린 땅을 의미합니다. 일반적으로 사용이 가능한 땅이 하천이 범람하거나 강이나 바다의 수면이 높아져 물에 잠기게 되면 사용 가치를 잃어버리게 됩니다. 수면 밑으로 잠긴 토지는 원상 회복이 곤란한 경우가 많아 토지로써의 쓰임을 상실한 것으로 간주합니다.

평상시에는 일반적인 땅이었지만 물밑으로 잠겨버리면 포락지로 지정됨

 

 

2. 포락지 지정으로 인한 소유권 상실

매매를 통해 소유한 땅이 포락지로 지정되는 경우, 가장 큰 문제는 토지의 효용가치를 상실하면 소유권 또한 영국적으로 소멸된다는 것입니다. 토지를 소유한 입장에서는 복구작업을 통해 다시 원상태로 회복을 하더라도 바닷물이나 하천법의 적용을 받는 하천의 범람으로 인해 포락지로 지정된 곳은 소유권을 다시 회복할 수 없습니다.

 

물에 침식된 것도 서러운데, 포락지 지정으로 소유권까지 상실한다면 그로인한 손해는 말로 설명할 수 없을 것입니다. 포락지로 지정된 토지는 국가에 귀속되며 토지의 소유권을 상실한 소유주가 마음대로 형질을 변경하는 행위를 하게 되면 처벌을 받을 수 있습니다.

 

바닷가나 하천, 호수 등 물가 옆에 있는 땅에 카페나 주택을 짓고 아름다운 경치를 보려고 매입했던 땅인데 포락지인 줄 몰랐다면 곤란한 상황에 처할 수밖에 없습니다. 반드시 지적공부대장을 살펴보며 포락지는 아닌지 확인을 해야합니다.

(대판 92다 24677)
토지로써의 효용을 상실하면 종전의 소유권이 영구히 소멸되고, 그 후 포락된 토지가 다시 성토되어도 종전의 소유자가 다시 소유권을 취득할 수는 없다

법원의 소유권 상실 판례

 

3. 포락지 점유 사용 신청 및 허가

포락지로 지정된 토지가 자신이 소유한 토지에 바로 인접한 경우, 점유 사용허가를 신청하여 사용을 할 수 있습니다. 이 때, 행정기관에서 사업계획서를 요구하며, 이를 검토하고 인접토지에 미칠 영향 등을 고려해서 허가를 내주게 됩니다. 포락지를 점유사용할 때에는 일정기간 동안 사용료만 내면 됩니다.  

 

 

4. 포락지 불법 형질 변경 사례 

그런데 이러한 절차를 무시하고, 행정기관의 신고허가 없이 마음대로 포락지를 개발하는 행위가 있습니다. 예를 들어 제주시 한립읍 귀덕리 해안가 사건을 대표적으로 들 수 있습니다. 조수간만의 차이에 의해 바닷물이 들락날락하는 포락지임에도 불법적으로 형질을 변경한 사건이 있었습니다. 일반 대지보다 꺼져있는 포락지에 흙을 쌓고 시멘트 담장으로 경계를 만들었는데, 제주시는 불법 매립으로 간주하고, 해당 토지 소유주에게 콘크리트 구조물을 제거하고, 원상회복하도록 조치하였습니다. 이 사건을 통해서 개인이 소유한 토지더라도 포락지로 지정받을 가능성이 있다면 소유권을 상실하고 불법적으로 형질을 변경할 수 없다는 사실을 알 수 있습니다. 해안가나 호수가 근처에 토지를 매수하는 경우, 반드시 포락지인지 확인하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.

 

포락지임을 알고 있음에도 행정기관이 아직 포락지로 지정하지 않은 점을 이용해 싼 값에 땅을 배입하여 비싼 값에 팔아넘기는 사기사건도 있습니다. 공유 수면 관리에 있어 허점을 노린 이런 사기 행각들을 조심하시기를 바라며 글을 마칩니다.