개발제한구역 개념과 종류 | 그린벨트 지정과 해제 알아보기

개발제한구역은 단어 그대로 개발이 제한을 받는 구역을 의미합니다. 토지 투자 시, 개발제한구역은 기피대상으로 매수는 쉽지만, 매도가 되지 않아 골칫거리가 되기 쉽습니다. 따라서 초보 투자자는 개발제한구역의 땅을 투자대상으로 고려하지 않는 것을 추천합니다. 개발행위가 이루어지지 않는다면 당연히 땅값의 상승을 기대할 수 없습니다. 국립공원으로 지정된 개인토지를 매수하였으나 개발행위가 금지되어 제가격을 받을 수 없는 경우를 예로 들 수 있습니다.  다만 개발제한구역이 도시개발로 인하여 해제가 된다면 엄청난 수익을 얻을 수도 있습니다. 이번글에서는 개발제한구역의 개념과 종류를 알아보고 그린벨트의 지정과 해제에 대하여 알아보겠습니다. 

 

표지

 

1. 개발제한구역 개념과 종류

 수도권에서 개발제한구역은  크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 과밀억제권역 내 개발제한구역, 성장관리구역 내 개발제한구역, 자연보전구역 내 개발제한구역 3가지가 있습니다. 개발제한 구역은 도시가 성장하는 과정에서 무질서하게 확장하는 것을 막고, 계획적인 도시발전 방향을 돕기 위해 지정이 되었습니다.

과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 나뉜 수도권 개발제한구역

2. 그린벨트 뜻

일반적으로 사람들이 개발제한구역을 그린벨트와 같은 의미로 이해하는 경우가 많습니다. 그린벨트 내에서는 공공시설을 제외하고 건축허가를 받을 수 없습니다. 따라서 그린벨트의 경우 토지를 매도하기 어렵습니다. 대부분의 그린벨트는 국가나 행정자치단체가 매입하여 공원을 조성하거나 녹지공간으로 활용하는 경우가 많습니다. 그러나 그린벨트로 묶인 토지가 도시발전계획에 포함되어 택지로 개발이 된다면 가격이 상승할 수 있습니다. 하지만 이러한 점만 보고 그린벨트를 매수하려는 사람은 없습니다. 그린벨트는 정부가 개발사업을 진행하는 경우에나 해제되는 경우가 대부분이고 그게 언제인지 정확하게 알 수 없기 때문입니다.

과천시 중앙동의 개발제한구역 자연림

비오톱1등급, 공익용 산지, 보전사지, 과밀억제권역에 속하는 서대문구 홍제동 산1-168번지

 

3. 시도지사의 그린벨트 해제 권한 확대

국토부는 개발제한구역법 시행령을 통해 23년 7월부터 시도지사의 해제 권한을 확대해주었습니다. 현재는 시도지사가 30만 제곱미터 이하만 할 수 있었지만 이를 100만 제곱미터까지 확대를 하였습니다. 이는 지자치단체장이 도시공간을 개발하는 과정에서 종전보다 주도적으로 개발할 수 있는 기회를 부여한 것으로 이해할 수 있습니다. 국토부는 그린벨트가 해제되었더라도 최초로 제출한 계획과 다른 경우에는 반드시 계획 변경에 관하여 의무적으로 협의를 하도록 안내하고 있습니다.

 

4. 비오톱

비오톱은 생물의 서식 지역을 가치에 따라 크게 5등급으로 나눈 것으로 1등급의 경우 개발을 할 수 가 없기에 투자 기피대상으로 이해할 수 있습니다. 만약 그린벨트로 묶여있다가 해제가 되었더라도 비오톱이 1등급인 지역의 경우에는 개발 제한 지역에서 제외되거나 공원부지로 사용하게 되어 투자가치가 매우 낮습니다. 토지 정보내역에 비오톱이 명시가 되어있으면 투자 대상으로 기피하는 것이 좋습니다. 만약 본인이 소유한 토지가 비오톱 1등급으로 지정되는 경우에는 주택 건축 허가를 받을 수 없을 수 있습니다. 

 

비오톱은 크게 유형평가와 개별비오톱평가로 나뉩니다.  유형평가는 서식지 기능, 생물 서식의 잠재성, 식물의 층위구조, 면적 및 희귀도를 종합해 평가하고, 그 결괏값에 따라 5개의 등급으로 구분해 놓았습니다. 서울시의 경우에는 비오톱 유형평가에서 1등급을 받은 경우 대상지 전체에 대하여 절대적으로 보전하는 것을 원칙으로 삼고 개발행위허가를 해주지 않고 있습니다. 여러 지방자치단체 또한 비오톱 1등급 지역은 생태적인 사유로 개발제한을 두고 있으니 유의해야 합니다.