토지 투자 노하우 | 용적률 종상향 사례 및 유형

일정한 면적의 토지 위에 건축을 하는 경우, 일반적으로 용적률이 높은 곳일 수 록 건축을 하여 올릴 수 있는 층이 높아 토지의 가격도 높아지게 됩니다. 인구수 10만을 기준으로 용적률이 곧 평당 가격과 비례하다고 본다면 같은 면적의 토지라도 용적률이 80%으로 제한된 곳보다 300%인 곳이 토지의 가격이 높을 수밖에 없습니다. 토지 투자의 대상으로 용도 지역이 상향되어 용적률이 높아질 가능성이 높은 곳을 유심히 봐야 할 이유입니다. 용적률이 높아질 수 있는 대표적인 유형은 크게 4가지로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

용적률 종상향

1) 도로개설예정지역

맹지였던 곳이 도로가 개설되면 개발행위허가 및 건축허가를 받을 수 있습니다. 지자체에서 도시기본계획에 따라 도시를 확장하는 과정에서 새롭게 도로를 개설하려고 하는 곳은 좋은 투자대상이 될 수 있습니다. 지자체에서는 도로를 개설하는 경우 이에 관하여 고시를 하고 있으므로 이를 확인해야 합니다.. 개설하려는 도로는 폭에 따라 소로, 중로, 대로로,중로, 나눌 수 있으며, 해당 토지와 연결된 도로는 어디에 속하는지 확인해야 합니다.고속도로나 자동차전용도로의 경우 인접 토지로 진입로가 허가가 되지 않습니다. 행정지도는 지자체별 홈페이지에서 다운을 받아 볼 수 있으며 보통 점선으로 표시가 되어있습니다. 예를 들어 공도읍의 경우, 아파트 단지가 새롭게 들어오면서 도로가 개설되는 것을 볼 수 있고, 도로 인접 맹지의 가치가 상승할 가능성이 매우 높습니다.

공도읍 개발예정도로 점선으로 표시됨.

 

2) 역세권 도시개발

역세권 도시개발로 인해 상업지역이나 준주거지역으로 지정되며 용적률이 상승된 곳은 토지의 가치가 매우 높습니다. 이런 곳에 저층으로 된 오래된 주택이 아직 시세보다 낮은 가격으로 나와있다면 추후 건물을 철거하고 상향된 용적률로 건축을 할 수 있는 땅이 되기에 투자대상으로 매우 좋은 땅이 될 수 있습니다. 하지만 역에 대한 선호도는 서울까지의 출퇴근이 가능한 수도권까지를 한정하여 보는 것이 좋습니다. 삼척이나 동해와 같은 지역에 역이 증축을 하거나 개발을 한다고하여 용적률이 상향되어도 인구수가 증가하거나 이용객의 수가 관광객 수에 한정되어 있어 땅의 가치가 높게 놀랄 갈 것이라고 볼 수는 없습니다.

서정리역 앞 용적률이 높은 상업지

 

3) 신도시

신도시를 개발할 때, 토지를 강제로 수용하지 않고, 환지 방식으로 보상을 해줍니다. 신도시 대상의 토지 투자는 바로 이러한 점에 집중한 투자입니다. 용적률이 높은 상업지나 준주거 토지로 환지를 받을 수 있다면 큰 시세차익을 남길 수 있습니다. 그러므로 이러한 부분을 고려하여 토지를 선점하는 것입니다. 예를 들어 평택시 서정리역의 서편으로 고덕신도시가 개발되면서 역세권 안 1km이내가 상업지로 활용되고 있음을 알 수 있습니다. 새로운 역사가 만들어진다면 그 역사의 바로 앞은 상업지인 경우가 많으니 이를 잘 활용하여야 할 것입니다.

계양신도시 신도시 개발 전 단계에서의 농지

계양신도시 신도시 지적도를 보이는 상업지, 주거지, 공업단지 모습

4) 산업단지

도시의 경제적 이익을 높이기 위해 산업단지를 조성하는 경우가 있습니다. 산업단지로 지정되어 수용되는 땅은 환지방식을 택하더라도, 실제로 해당 산업에 종사하는 사람이 아니라면 땅을 받아도 사용할 수 없는 경우가 많습니다. 오히려 산업단지 인근으로 식당이나 카페와 같은 근린시설이 들어서고 경쟁력을 갖춘 토지를 투자대상으로 검토하는 것이 나을 수 있습니다.

산업단지와 인접한 일반주거지역