보전산지와 준보전산지 차이점 | 토지투자 시, 유의할 점

토지 투자 시, 보전산지와 준보전산지의 차이점을 이해하는 것이 중요합니다. 주택이나 공장과 같은 개발행위가 가능한 지 여부를 미리 확인하는 것이 필요합니다. 보전산지와 준보전산지 모두 임야에 해당하지만 개발행위에 대한 제약은 정도는 상대적으로 다릅니다. 이번글에서는 보전산지와 준보전산지의 차이점을 알아보고, 토지 투자 시, 유의해야 할 점은 무엇인지 알아보겠습니다. 

 

표지

 

1. 임야 뜻과 종류

임야란 일반적으로 수목이 무성한 산지 외에 땅이 모래로 이루어진 곳이나, 습지, 황무지 등을 가리킵니다. 임야의 종류는 보전산지와 준보전산지로 나뉩니다.

 

준보전산지

준보전산지는 보전산지를 제외한 그 외 산지로서 보전산지에 비해 다른 용도로 전환하여 사용할 수 있는 행위 제한이 상대적으로 적게 받습니다. 제약이 적다는 것은 개발행위가 가능한 곳으로 주택, 공장 등의 개발용 도로 이용이 가능함을 의미합니다. 준보전산지의 경우, 도시계획용도로서 택지나 산업용지 등을 공급하거나 도로를 만들 때 이용되기에 일반적으로 투자용으로도 적합한 땅으로 분류가 됩니다. 따라서 행위제약이 많은 보전산지에 비해 준보전산지가 상대적으로 값이 비싸고, 보전산지는 저렴합니다.

 

농림지역 내 준보전산지

 

농림지역 내 준보전산지

만약 임야에 주택을 지어야 하는 경우에는 임업인이 아니라면 반드시 준보전산지를 구입해야 합니다. 보전산지의 경우에는 임업인에 한해 주택을 짓는 경우가 한정되어 있기 때문입니다. 준보전산지에 집을 짓는 경우, 임야의 특성상 기울기가 25도를 초과하면 건축행위허가를 받을 수 없습니다. 그래서 임야를 구입하여 주택을 지으려면 준보전산지인지 확인하고, 경사도가 25를 넘지 않는 곳을 선택해야 합니다. 시군별로 조례에 따라 경사도를 15도, 20도로 더 하향해서 명시한 경우가 많으니 반드시 주택을 지으려는 부지가 건축행위가 가능한지 건축설계사, 측량사무소, 공인중개사 및 지자체 담당자에게 필요시, 확인을 해야 합니다.

 

보전산지

반면 보전산지는 단어 그대로 보전이 필요한 땅이기에 투자용으로 적합하지 않은 땅입니다. 보전산지를 개발하기 위한 자격조건과 허가기준이 매우 까다롭기 때문입니다. 보전산지는 목적에 따라 크게 임업용 산지와 공익용 산지로 나뉘며, 산림청장이 지정할 수 있습니다.

자연녹지지역내 , 보전산지

 

2. 임업용 산지, 공익용 산지 차이점

임업용 산지는 임업생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 지정한 산지입니다. 전, 밭, 과수원에서 농업인이 작물을 생산하는 것과 같이 임업용 산지는 임업인을 위한 곳으로 이해할 수 있습니다. 임업의 경우, 임야에 식재하여 대나무, 버섯, 등과 같은 임산물을 수확하여 경제적 이익을 얻는 사업을 가리킵니다. 농업진흥구역에 속하는 농지의 경우에는 절대농지로 분류하여 개발허가를 받을 수 없습니다. 마찬가지로 임업용 산지 또한 절대농지와 같이 개발이 어려워 투자용도로 적합하지 않습니다. 임업용 산지에서 개발허가가 가능한 업종은 휴양림, 수목원 등으로 매우 제약적입니다.

 

임업용산지의 행위제약

 

공익용 산지는 공익을 중시합니다. ‘공익’은 개인의 이익이 아닌 공공의 이익을 의미합니다. 따라서 공익용 산지는 모든 사람들이 얻을 수 있는 이익을 중시하며 자연생태계 보호 미, 경관 보전, 휴양 증진 등을 중시합니다. 공익용 산지에서는 농업과 임업에 실제로 종사하는 사람만 자신의 생업을 위해 필요한 주택을 지을 수 있으며, 이미 지어진 주택을 증축하거나 개축하는 것 또한 가능합니다.

 

공익용산지의 행위제약