현황도로로 건축 허가를 받기위한 조건과 방법 (도로 지정)

건축을 하기 위한 필수 조건은 바로 '도로'입니다. 도로가 연결되어 있지 않은 맹지의 경우에는 원칙적으로 개발행위허가와 건축허가를 받을 수 없습니다. 그런데 행정구역 상 ‘면’과 ‘리’의 경우에는 시골이기에 인구수가 상대적으로 도시보다 적어 도로에 대한 수요가 높지 않습니다. 그렇다 보니 도로가 없는 맹지가 많습니다. 또한 현황 도로가 있는 경우가 다반사입니다. 이번글에서는 현황도로의 개념, 건축허가를 받기 위한 현황도로는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

현황도로 건축허가 조건

현황도로란? '면'과 '리'는 현황도로로 건축허가가능!

지목은 도로가 아니지만 현황상 도로로 이용되는 곳을 ‘현황도로’라고 합니다. 시군이 소유하고 관리하는 ‘도로’가 아니더라도 '면'과 '리'의 현실을 고려하여 토지등기부상 지목과 다르게  현황상 실제로 도로로 이용되는 곳이 있으면 건축허가를 받을 수 있습니다. 예를 들어 현황도로의 경우 아래 그림과 같이 지목은 '전'으로 표시가 되어있지만 실제로 현장을 가보면 포장된 도로로 이용되고 있습니다. 시골의 면과 리지역은 현황도로가 있다면 건축허가를 받을 수 있도록 예외적으로 조치하고 있습니다.

 

현황도로 소유자의 동의가 필요한 경우

현황도로가 건축허가를 신청한 개발업자가 아닌 다른 사람이 소유한 것이라면 그 사람의 동의를 반드시 구해야 합니다. 그런데 현황도로가 개인의 소유가 아니라 다른 사람들과 함께 지분을 공유한 형태라면 어떻게 될까요? 이 경우, 행정기관은 공유한 사람들을 이해관계인으로 분류하고, 공유인 모두의 동의를 받아와야만 건축허가를 내주니 주의가 필요합니다.

개인 사도의 경우, 소유자의 동의서가 반드시 필요함.

 

그런데 이러한 행정 조치를 이용하여 소위 개인이 소유한 도로의 사용료를 요구하는 경우가 있습니다. 위 그림과 같이 건축을 하려는 땅은 맹지로서 시군 도로로 연결되는 중간에 개인이 소유한 사도가 중간에 자리를 차지하고 있습니다. 건축을 원하는 토지주 입장에서는 해당 도로의 소유자인 개인에게 동의를 반드시 얻어야 합니다. 사도의 이용 승낙동의서가 필요한 경우, 일정한 비용을 지불하고 사용할 수 있으나, 가끔씩 터무니없는 도로 사용료를 요구하는 경우도 있어 분쟁에 휩싸이기도 하는 것입니다.

 

현황도로 소유자의 동의가 없이 건축허가를 받을 수 있는 경우(예외)

예외적으로 현황도로의 소유자의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 이해관계인의 동의가 없어도 건축위원회 심의를 통해 현황도로의 위치를 지정 공고하면 사용할 수 있습니다. 건축법 제45조는 도로의 지정, 폐지, 변경에 대한 내용을 다루고 있습니다.

 

일반적으로 도로를 지정 공고하기 위해서는 반드시 이해관계인의 동의를 구해야만 가능합니다. 그러나 다음 아래의 사례에 해당하는 경우에는 이해관계인의 동의를 받지 않아도 건축위원회의 심의를 거치면 도로로 지정할 수 있습니다.

 

• 1) 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우
• 2) 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우

 

위 2가지 중 특히 2번째는 건축허가를 받을 수 있는 대표적 유형입니다. 일명 오래 전부터 현황도로로 사용된 관습도로의 경우에는 지방자치단체의 조례로 도로로 지정될 수 있는 것입니다. 시도마다 조례가 달라 현황도로를 지정공고하는 구체적인 유형은 반드시 확인을 해야 합니다.예를 들어 평택시의 건축조례 제32조에는 도로지정에 관련된 세부내용이 제시가 되어있습니다.

 

평택시 건축조례 제32조 (도로의 지정)

법 제45조 제1항 제2호에 따라 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상 통로란 다음 각 호의 어느 하나와 같다. 다만, 사유지인 경우에는 포장되어 사용 중인 통로에 한정한다.

• 1. 현재 주민이 사용하고 있는 통로를 이용하여 건축허가(신고) 처리된 사실이 있는 경우
• 2. 현재 통로를 2 가구 이상 주민이 사용하는 경우(별도의 진입통로가 없는 경우에 한정한다)
• 3. 현재 통로로 사용되는 복개하천·구거·제방·공원 내 도로 등 그 밖의 모든 통로(별도의 진입 통로가 없는 경우에 한정한다)
• 4. 공공사업에 의하여 개설되어 주민들이 장기간 이용하고 있는 사실상의 도로 

평택시는 현황도로가 포장된 도로일 경우에만 한정하여 도로 지정을 하고 있습니다. 현황도로를 통해 건축허가를 받은 경우나 구거나 하천, 제방 등의 위에 만들어진 도로로 ‘도로 지정’의 대상으로 삼고 있습니다.

 

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