부동산 경매 가장임차인 구별 및 해결방법

1. 가장임차인이란?

임차인은 부동산 계약에서 돈을 주고 물건을 빌리는 사람을 의미합니다. 흔히들 월세입자, 전세입자 모두를 임차인이라고 부릅니다. 임차인의 경우, 계약서 기간까지 일정금액의 돈을 임대인에게 지불하고 해당 물건을 사용할 수 있는 권리를 가집니다. 경매로 나온 물건 중 말소기준권리 이전에 전입과 점유를 마친 임차인은 대항력을 가지고 있습니다. 경매에서 낙찰자는 대항력을 가진 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 해당 금액을 인수해야하는 부담을 가지고 있습니다.  

 

가장임차인은 쉽게 이야기하면 가짜 임차인을 의미합니다. 말소기준권리 이전에 전입하여 대항력을 가지고 있는 것처럼 보여 낙찰자가 인수해야하나 실제로는 인수하지 않아도 되는 임차인을 말합니다. 가짜 임차인이기에 보통 실제 집주인과 계약서를 작성하고, 돈을 실제로 이체하지 않은 경우가 많습니다. 가장임차인의 경우 배당을 요구하거나 낙찰자가 보증금을 부담할 필요가 없습니다. 세입자인척 보이지이지만 사실은 아니라는 것입니다. 

 

source - 픽사베이

 

2. 가장임차인의 유형

1) 가족관계상 형제, 친족과 법으로 정해진 절차를 준수하여 임대차 계약을 맺으면 인정이 됩니다. 다만, 부동산을 소유한 집주인과 법적으로 혼인 관계를 맺은자는 임대차가 인정되지 않습니다. 법적 혼인신고를 하지 않은 사실혼의 경우에는 임대차 계약이 인정됩니다. 만약 법적 혼인관계에 놓인 부부가 이혼을 하고 임대차 계약을 체결한 경우에는 임대차가 인정됩니다. 

 

경매 물건 중, 선순위 임차인이 현장조사서에서 소유자와 법적 혼인관계를 맺은자라고 명시되어 있는 경우, '보증금 전액 매수인 인수'라고 명시되어있더라도 부부간에는 임대차가 인정되지 않기에 , 낙찰자는 선순위 임차에 대한 보증금을 인수할 부담을 가지지 않습니다. 다만, 소유주와 사실혼 관계에 놓인 임차인의 경우 실제로 임대차 계약서를 쓰고, 통장으로 대금이 이체한 내역이 있다면 적법한 임대차로 인정됩니다. 이 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야할 부담감이 있으니 주의해야합니다. 

 

source - 픽사베이

 

2) 집주인과의 특별한 관계로 무상으로 해당 물건을 이용중인 자 또한 가장임차인으로 볼 수 있습니다. 선순위 임차인이 있는 물건의 경우, 금융기관에서 대출을 실행하는 경우, 등기부등본에 근저당 설정 기록이 남게됩니다. 이 때, 대출 실행 시점의 주택 KB시세에 비해 80%이상의 금액이 대출로 잡혀있다면 선순위 임차인이 가장임차인이 아닐까 의심을 할 수 있습니다. 왜냐하면 금융기관의 입장에서 대항력을 가진 선순위 임차인이 자신보다 권리가 앞서기 때문에 반드시 그 존재가 진짜 임차인인지 가짜임차인이지 확인합니다. 만약 진짜 임차인이라면 보증금을 소유자에게 줬을 것이고, 이 경우 보증금의 크기만큼 대출금에서 제외하고 대출을 실행합니다. 반대로 가짜 임차인인 경우, 대출을 실행한 금융기관에서는 선순위 임차인이 무상임차인이라는 것을 증명하는 무상임차확인서를 소유주에게 요구하며 이것을 받은 경우에 최대 가능 범위내에서 대출을 해줄 수 있습니다.

 

 금융기관이 대출을 실행해준 물건이 만약 경매로 나온 경우에는 대출 당시 선순위 임차인이 있을 경우, 진짜인지 가짜인지 보통은 알려줍니다. 왜냐하면 가짜임차인이라는 것을 밝히지 않으면 경매에 참여한 사람들이 진짜 임차인인줄 알고 보증금 인수에 대한 부담감을 느껴 경매에 참여하지 않는 경우가 많기 때문입니다. 이 경우, 해당 경매물건은 유찰을 반복하게 되고 가격은 점점 낮아지게 됩니다. 금융기관입장에서는 유찰로 인하여 해당물건의 가격이 내려가 배당 과정에서 손해를 볼 수 있기에 임차인의 진위여부를 알려주는 것입니다.

 

3) 매도인이 부동산을 매수인에게 팔고, 임대차 계약서를 맺고 임차인으로 계속 거주하는 경우가 있습니다. 점유개정이라고도 합니다. 이 경우 매도인은 부동산을 매도하기전 부터 전입을 한 상태를 유지하였지만 실제로 매수인과 임대차계약서를 작성하고 소유권이 이전된 다음날부터 대항력을 인정받습니다. 예를 들어 A는 그의 소유물을 B에게 팔고 임차인으로 계속해서 해당 물건에 거주하는 경우, 소유권이 9월 18일에 온전히 이전되었다면 그 다음날인 19일 0시부터 대항력을 인정받게 됩니다. 근데 문제는 B가 소유권이 이전되는 9월 18일에 해당 물건에 대해 근저당 대출을 실행 시킨 경우입니다. 근저당 대출의 경우 그 권리가 당일인 18일부터 인정되지만, 임차인 A의 대항력은 그 다음날인 19일 0시부터 인정됩니다. 해당 물건이 경매로 나온 경우, B는 가장임차인으로서 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 

출처 - 탱크옥션

4) 진짜 선순위 임차인이 말소기준 권리 이후에 보증금을 증액한 경우, 경매 낙찰자는 이를 인수하지 않아도 됩니다. 또한 임차인이 미등기 건물을 임차한 경우, 전입과 점유를 마친 경우 그 다음날부터 대항력을 가지게 됩니다. 위 그림을 보면 사용승인일이 2009년 1월 12일인데 그 전에 임차인이 이보다 2009년 1월 5일에 전입을 하였습니다. 전입과 점유를 동시에 했다면 1월 6일부터 대항력을 인정받게 되는 것입니다. 

 

5) 간접 점유를 통해 진짜임차인으로 인정 받는 경우가 있습니다. 갑과 을이 임대차 계약을 맺고 임차인이 전입신고를 하고 거주를 하면 대항력을 가지게 됩니다. 그런데 을과 병이 임대차 계약을 맺으면 이를 전대차 계약이라고 부르며 이때 '을'은 전대인, '병'은 전차인으로 구분하여 지칭합니다. 이렇게 을과 병이 전대차 계약을 맺고 병이 임차인으로 해당물건을 점유하고 있는 경우를 간접점유라고 부릅니다. 병이 해당물건을 점유하고 전입신고를 하면 익일 0시부터 대항력이 발생됩니다. 하지만 병은 갑에게 대항력이 없고, 을에게 대항력을 가집니다. 해당 물건이 경매로 넘어가면 현장조사서에서 임차인은 을이 아닌 병이 거주하고 있는 것으로 표시됩니다. 을은 가장임차인이 아닌 간접점유를 통해 대향력으로 가진 진짜 임차인으로 인정받게 됩니다. 만약 병이 을이 아닌 갑과 임대차 계약을 하게된다면 이때 을은 가장임차인으로 구분됩니다.

 

그림1

 

3.  가장임차인 해결방법

가장임차인이 보증금을 낙찰자에게 요구하는 경우, 어떻게 대응해야 할까요? 우선 증거자료를 수집해야합니다. 임차인과 소유주가 실제로 보증금이 오고 갔다면 은행 이체 내역과 계약서가 있어야 합니다. 그러나 이러한 자료가 없다면 무상임차인일 확률이 높습니다. 금융기관에 제출된 무상임차인 확인서가 있는지 연락하거나 소유자와의 가족관게를 증명할 수 있는 증명서나 녹취록 등을 모아야 합니다. 만약 가짜임차인이 분명하고, 증거가 있는데도 진짜 임차인이니까 보증금을 달라고 우기는 경우에는 사해행위로 고소를 하면 됩니다.