부동산 매수 심리 최악 깡통 전세 피하는 방법 3가지

1. 부동산 매수 심리 침체

최근 부동산 시장의 흐름을 보면 작년과 다르게 분위기가 180도 전환되었습니다. 끝을 모르고 올라갈 줄 알았던 아파트 가격은 어느새 정점을 찍고 내려오기 시작했습니다. 서초구 반포동 아크로리버파크는 2019년 5월부터 현재까지 매매 가격만 85.85% 상승하였는데 이를 금액으로 환산하면 무려 21억이나 됩니다. 매매 가격의 상승률이 급격한 반면 전세 가격의 상승률은 이보다 작기 때문에 상대적으로 전세가율이 지속으로 낮아지는 착시효과를 보이고 있습니다. 반면 각 지역에서 경쟁력이 떨어지는 아파트의 경우, 전세가격이 어느정도 보합을 보이는 상태에서 매매가가 꺾여 내려오며 상대적으로 전세가율이 높아지는 현상이 보이고 있습니다. 

출처 - 호갱노노

높은 금리 인상으로 대출 이자비용에 대한 부담감이 커지면서 매수 심리가 완전히 꺾여 버리고 말았습니다. 더구나 대구 같은 경우, 아파트 수요를 초과하는 공급물량이 쏟아지면서 하락세가 가속화되고 있습니다. 목돈이 필요한 사람들이 어쩔 수 없이 기존 주택을 처분하기 위해 시장에 매물을 내놓는 수가 많아지면서 급매 위주의 거래장을 만들고 있습니다. 입주를 앞둔 신규 분양단지의 경우, 마이너스 프리미엄 매물이 늘어나며 부동산 시장은 완전히 얼어붙고 있습니다. 

 

또한 역전세에 관한 뉴스가 가장 상단에 위치하는 경우가 빈번해지고 있습니다. 대출 금리가 높아지면서  전세 대출을 받았을 때 지급하는 이자값보다 월세가 더 상대적으로 싼 가격대를 형성하면서, 사람들은 월세를 더 선호하고 있습니다. 이로 인해 시장에 나온 전세 매물 조차 거래가 힘든 상황으로 가고 있습니다. 입주 물량이 많은 지역은 공급과 수요의 법칙에 의해 전셋값이 가파르게 내려가고 있으며, 최악은 매매가도 같이 함께 내려가는 상황에 놓여있습니다. 후속 전세 세입자를 구하지 못하는 경우, 임차권 등기명령을 이용해 법원을 통해 권리를 보호받아야 합니다. 임차권 등기명령은 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 못하는 경우, 이에 대한 사실을 등기부에 표시하는 제도입니다. 임차인인은 등기부에 임차권 등기명령이 기재될 때까지 주민등록등본에서 주소지를 이전하면 안됩니다. 등기부에 기재가 완료된 경우, 임차인은 다른 곳으로 주소를 이전해도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

이러한 부동산 침체 시기에는 매도자가 호가를 시세보다 높게 불러도 결국 시세보다 더 낮은 급매 위주로 거래가 이루어지는 경우가 대부분입니다. 급매가 곧 시세가 되고, 매수자들은 그 보다 더 하락한 가격의 매물이 나오기를 기다리고 있습니다. 급매로 인한 거래는 고점 대비 가격이 하락폭이 더 크게 느껴집니다. 주택의 수요에 대한 사람들의 심리는 더 불안해지기 쉬우며, 금리인상과 물가상승 및 경기 침체에 대한 염려는 부동산에 대한 관심이 더 멀어지게 하는 요소로 작용하고 있습니다. 

 

결국 정부는 부동산 시장의 활기를 되찾기 위해서 정부의 규제 위주의 정책을 대폭 수정하였습니다. 우선 대출금 상환에 대한 부담금을 덜어주기 위해 정부가 보증하는 상품을 만들어 공급하고 있습니다. 또 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율을 80%까지 확대하고, 조정지역 내 일시적 2주택의 처분기한을 늘려주는 등 부동산 시장에 활기를 불어넣고자 다양한 정책들을 구안하였습니다.

 

하지만 매수심리가 꺾여 죽은 곳은 다시 이전처럼 시장을 활성화하기가 결코  쉽지 않습니다. 과거에 노무현 정부가 5년 동안 주택시장을 잡기위해 새로운 규제 정책을 내놓았지만 결국 실패했고, 부동산 시장은 초토화되었습니다. 자본주의 사회에서 정부가 무리하게 개입하여 시장을 건드리는 행위는 문제를 결코 해결하지 못하며 예상치 못한 또 다른 문제 상황에 직면할 수밖에 없습니다.

 

2. 깡통전세 피하는 방법

전세 수효가 적어 깡통전세의 피해가 급격하게 늘어나고 있는 요즘. 고스란히 사회초년생들은 부동산 경험이 적어 보증금을 떼이는 위험의 상황에 놓이게 됩니다. 이를 피하기 위해서 무엇을 알아야 할까요? 

 

첫 번째는 전세금액이 해당 물건의 가격 대비 80% 이하여야 하고, 다른 근저당권이 설정되어 있지 않아야 합니다. 즉 계약시, 중개사에게 무융자 물건을 소개해달라는 조건을 반드시 제시해야합니다. 또한 이에 대한 문제가 발생한 경우 중개사도 임대인과 책임을 져야한다라는 특별 문구를 명시해야합니다.

 

두 번째는 전입신고 후 실제로 물건을 점유하여 대항력을 확보해야 합니다. 해당 물건이 경매로 넘어간 경우, 대항력이 있는 세입자의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 말소기준보다 임차인의 전입과 점유가 빠르면 대항력을 가지고 하며, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 보장됩니다.

 

세 번째는 등기부 등본 확인하기입니다. 등기부등본 열람사이트나 기타 부동산 어플을 실행함으로써 확인할 수 있는데 등본의 갑구와 을구에 압류, 가압류, 근저당권 등이 있는지 확인해야 합니다. 만약 이런 표시가 있다면 과감히 그 상품은 목록에서 제껴야 합니다. 

 

내가 가진 소중한 자산을 보호하기 위해서는 부동산에 관한 지식을 올바르게 알고 있는 것이 중요합니다. 부동산 중개소를 통했다고 100% 믿었다가 사기를 마음 먹은 나쁜 중개사에 의해 피해를 볼 수 있습니다. 주택에 대한 부담감이 커지는 요즘 시장에서 주의가 필요한 이유입니다.