점유와 소유에 관한 법률 | 직접점유, 간접점유, 선의취득

점유와 소유에 관한 법률

 

1. 점유와 소유란 무엇인가?

점유는 물건을 사실상 지배하여 사용하고 있는 상태를 의미합니다. 이와 비교하여 소유는 물건을 사용·수익·처분할 수 있는 권리를 가진 상태를 의미합니다. 예를 들어 집주인이 자신의 집에 실거주하는 경우에는 점유자와 소유자가 같다고 볼 수 있습니다. 그런데 집주인이 자신의 집을 전세나 월세로 다른 사람에게 준 경우에는 점유자와 소유자가 일치하지 않음을 알 수 있습니다. 이를 볼 때, 점유자와 소유자가 항상 일치하지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 

 

2. 점유의 종류 ( 직접점유 vs 간접점유 )

점유는 소유자를 공시하는 기능을 가지고 있습니다. 여기서 공시는 물건에 대해 누가 어떠한 권리를 가지고 있는지를 알려주는 것을 의미합니다. 점유는 직접점유와 간접점유로 나뉩니다. 직접점유는 물건을 물리적으로 지배하고 있는 상태를 의미합니다. 앞에서 든 예시와 같이 소유권을 가진 사람이 직접 물건을 점유한 경우나, 타인에게 물건을 빌려 쓰거나 보관하고 있는 경우도 포함이 됩니다. 간접점유는 소유한 물건을 타인에게 빌려주고 다시 반환하라고 청구할 수 있는 권리를 가진 상태를 의미합니다. 앞에서 든 예시와 같이 자신이 소유한 집을 전세나 월세로 타인에게 빌려준 경우를 들 수 있습니다.

 

3. 소유권 이전 및 공시방법 

물건의 소유권을 다른 사람에게 양도할 때, 소유자는 양도인(파는 사람)이 되어 양수인(사는 사람)과 먼저 법적 효력을 지닌 '양도 계약'을 해야하며 이와 더불어 반드시 공시를 해야합니다. 공시는 물건에 대해 누가 어떤 권리를 가지고 있는지를 알려주는 것입니다. 

 

동산은 모양이나 성질을 바꾸지 않고 옮길 수 있는 재산을 의미합니다. 당근마켓에서 이루어지는 중고거래 물품 중 세탁기, 가방, 텔레비전 등은 동산에 속하며 동산의 소유권 양도는 점유에 의해 소유권이 공시됩니다. 즉, 다른 사람에게 물건을 넘겨주는 점유 인도가 이루어지면 소유권이 양도되었음을 공시하는 것과 같습니다.

 

양수인이 간접점유를 통해 소유권 이전을 공시하는 방법에는 ‘점유개정’과 ‘반환청구권 양도’가 있습니다. 우선 점유개정은 양도인이 직접 점유를 유지하지만, 양수인에게 점유 인도가 이루어진 것으로 간주되는 경우를 말합니다. 예를 들어 A가 B에게 자신이 소유한 주택을 양도하기로 계약하고 1년만 전세로 사용하기로 합의하고 임차인으로서 거주하는 경우를 들 수 있습니다. 이 경우, 주택의 소유권은 B가 가지고 있으며 1년 후에 주택을 돌려달라고 요구할 수 있는 반환청구권을 가지게 됩니다. 즉, 아파트를 양도한 A가 직접 점유를 유지하고 있지만 B에게 이미 점유 인도가 이루어진 것으로 간주하는 것이 바로 ' 점유개정'입니다.

 

그다음으로 반환청구권 양도는 말 그대로 반환청구권을 다른 사람에게 양도하는 것을 의미합니다. 예를 들어서 C가 소유한 주택을 D에게 전세나 월세로 빌려주면 반환청구권을 가지게 됩니다. 이때, C가 주택의 소유권을 E에게 양도하는 계약을 체결하였다고 가정해 보겠습니다. 이 경우, C가 임차인 D에게 통지하여 주택의 소유자가 바뀌었으니 임차한 주택을 E에게 반환하라고 안내해 주면 D는 E에게 계약기간이 만료되면 주택을 반환해야 합니다. 즉 C의 반환청구권이 E에게 넘어간 것이며 이 경우를 반환청구권 양도라고 합니다. 

4. 선의취득 

양도인이 점유하고 있는 물건을 소유권이 없음에도, 매매 계약을 통해 양수인에게 점유를 인도한 경우, 정상적인 소유권 취득으로 인정해 줄까요? 동산이나 부동산 거래 시, 사기꾼들이 소유권이 없음에도 마치 자신이 소유자인 것처럼 행세를 하며 타인에게 물건을 사기 매매하는 경우가 있습니다. 이 경우, 양수인이 물건에 대한 비용을 사기꾼에게 모두 지불하고, 뒤늦게 양도인이 소유권이 없어 문제가 발생했다는 것을 알게 되었다면 법원은 어떻게 판단할까요? 이러한 사례를 고려하여 선의취득이라는 말이 등장하게 되었습니다. 

 

점유로 공시되는 동산의 경우, 양수인이 충분히 주의를 했는데도 양도인이 소유자가 아님을 알지 못한 채, 양도인과 유효한 계약을 하고, 점유 인도로 공시를 했다면 양수인은 소유권을 취득할 수 있습니다. 이것을 ‘선의취득’이라고 합니다. 예를 들어 '갑'이 당근마켓에 마음에 드는 시계를 '을'에게 샀다고 가정해 보겠습니다. 이때, '을'이 판 시계는 사실 자신의 물건이 아니라 동생의 물건으로 몰래 '갑'에게 판 것이었습니다. 이 경우, 양수인 '갑'이 양도인 '을'이 실제 소유자인지 확인하기 위해 충분히 주의를 했다면 '갑'은 시계에 대한 소유권을 얻을 수 있다고 봅니다. 즉 선의취득의 경우에는 양수인의 소유권을 인정해주고 있는 것입니다.

 

다만, 간접점유를 통한 소유권 이전 공시 방법 중, 점유개정은 선의취득을 할 수 없습니다. 예를 들어서 '갑'이 사기꾼 '을'이 소유한 시계를 사겠다는 계약서를 작성하고, '을'이 4개월 뒤에 사용하다 반환할 것을 합의한 경우를 가정해 보겠습니다. 이 경우에 점유개정으로 분류되어 앞 문단의 사례와 달리 '갑'의 시계에 대한 소유권을 인정해주지 않습니다. 이 경우, 선의취득으로 양수인이 소유권을 취득하면 원래 소유자는 소유권을 상실해 버리기 때문입니다. 

 

국가가 관리하는 공적 기록 방법에는 '등기'와 '등록'이 있습니다. 자동차, 항공기 등의 동산은 '등록'으로 공시되는 물건이고, 토지·건물과 같은 부동산은 '등기'로 공시되는 물건입니다. 이러한 등기·등록으로 공시되어야 하는 물건은 아예 선의취득 대상이 아닙니다. 고가의 재산에 대해 선의취득을 허용하게 되면 원래 소유자의 의사에 반하는 소유권 박탈이 일어날 수 있기 때문입니다. 즉 선의 취득을 금지하는 이러한 경우는 거래의 안전보다 소유자의 권리보호를 중시하겠다는 움직임으로 이해할 수 있습니다.