공유주택 아파트 에어비앤비(airbnb) 합법적 운영방법 | 임대업 또는 숙박업 (민박업) 운영 가능 유무

개인이 소유한 아파트가 공실인 경우, 에어비앤비와 같은 숙박 사이트에 등록하여 운영하는 경우가 많습니다. 그러나 이 경우, 임대차 계약서가 없거나 임대업 또는 숙박업으로 사업자 등록이 되어있지 않다면 법적 처벌을 받을 수 있습니다. 대부분 행정기관에서 불법영업으로 적발되는 경우를 살펴보면 투숙객이 유발하는 층간소음으로 피해를 입은 주민들이나 관리실의 의심 신고 등으로 적발되는 경우가 대다수입니다. 이번 글에서는 아파트를 제3자에게 빌려주고 수익을 창출하는 방법에 관하여 알아보겠습니다.

공유주택 아파트 에어비앤비 운영방법

 

1. 단기임대 (일시 사용 임대차)

아파트를 제3자에게 단기간 빌려주는 사업은 크게 ‘단기 임대업’와 ‘숙박업’으로 나눌 수 있습니다. 단기 임대의 경우 법적 용어로 정확히 ‘일시 사용 임대차’라고 부르며, 통상 1개월을 초과하는 기간 동안 임시로 빌려 쓰는 경우를 말합니다.

 

아파트를 단기임대(일시 사용 임대차)로 사용했음을 입증할 객관적인 자료에는 임대 사업자 등록증 외에 1) 부동산임대차계약서, 2) 임차기간이 1개월 이상 초과 되는 경우, 3) 위생용품(치약, 칫솔, 샴푸 등)을 제공하지 않음, 4) 부동산 임대플랫폼(네이버 부동산, 직방, 다방 등)을 이용한 기록 등이 있습니다.

 

만약 위 증빙자료가 없는 경우에는 불법으로 숙박업을 운영한 것으로 간주되어 형사고발 조치될 수 있습니다.

 

* 임차인이 전대를 하는 경우

소유주가 아니라 임차한 사람이 아파트나 오피스텔 등을 에어비앤비로 운영하는 경우가 있습니다. 임대차 계약서에는 보통 임차인이 제3자에게 다시 전세나 월세를 주는 전대 형식을 금지한다는 문구가 들어가 있습니다. 임대인과 협의 없이 만약 임차인이 전대를 하는 경우에는 계약 위반 사항으로 임대차 계약이 즉시 해제될 수 있으며, 이로 인해 사업 미등록 시, 불법운영에 따른 형사처벌 및 민사상 손해배상 소송을 당할 수 있습니다. 또한 임대를 통해 얻은 수익은 부당이득으로 간주될 수 있음에 주의해야 합니다.

 

 

 

2. 숙박업

숙박업은 주택법이 아닌 공중위생법의 적용을 받습니다. 숙박업은 크게 일반 숙박업과 생활 숙박업으로 구분이 됩니다. 이 두 종류를 구분하는 기준은 취사 시설의 유무입니다. 일반 숙박업의 예시로 호텔과 모텔을 들 수 있으며, 손님에게 잠을 자고 머무르도록 이불, 베개, 일회용품 등을 제공하지만 싱크대와 같은 취사 시설은 없습니다. 일반 숙박시설을 건축하기 위해서는 상업지역에서 다음 조건을 만족하는 경우에만 허가를 받을 수 있습니다. 첫번째는 공원, 녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단된 곳 또는 주거지역으로부터 도시, 군계획조례로 정하는 거리 밖에 건축하는 경우. 이 밖에 계획관리지역에서 도로의 경계로부터 50m를 벗어난 지역 또한 건축 허가를 받을 수 있습니다. 차를 타고 이동하다가 한적한 곳에 호텔이나 모텔이 보이는 경우가 많습니다. 대부분 계획관리지역에서 도로 경계로부터 50m를 벗어나 지어진 곳으로 이해하시면 됩니다.

 

언론 매체에서 쉽게 접할 수 있는 생활형 숙박시설(줄임말로 ‘생숙’이라고 함)은 숙박업으로 분류되기에 주택수에 당연히 포함되지 않습니다. 생활형 숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔의 개념이 합쳐진 것으로 호텔이나 모텔과 같이 숙박업으로 분류되지만, 싱크대와 같은 취사 시설을 갖추고 있습니다.

 

생활형 숙박시설 (출처 : 인스타그램)

 

일반적으로 오피스텔과 생활형 숙박시설의 면적이 동일하거나 비슷한 경우, 그 차이점을 구분하기 힘듭니다. 그러나 오피스텔은 숙박업으로 절대 등록이 불가능하지만 생활형 숙박시설은 등록이 가능합니다. 오피스텔의 경우에는 오직 임대사업자로만 등록이 가능합니다. 생활형 숙박업으로 등록을 하기 위해서는 최소 객실 수가 30개 이상이 되어야 합니다. 또 생활형 숙박시설을 건축을 하기 위해서는 토지의 용도지역이 반드시 상업지역(중심/일반/근린/유통), 준주거지역, 계획관리지역으로 되어있어야만 가능합니다.

 

숙박업에 해당되는 경우에는 반드시 공중위생관리법령에서 정한 시설을 갖추고 있어야 하며 해당지역 관할관청에 무조건 신고를 해야 합니다. 만약 신고를 하지 않고 적발된 경우에는 형사처벌 대상으로 분류되어 2000만 원 이하의 벌금 또는 2년 이하의 징역을 받을 수 있습니다.

 

 

 

3. 외국인관광 도시 민박업

외국인관광 도시 민박업은 관광진흥법령에 따라 공동주택에서 외국인 관광객을 대상으로 운영하는 것을 의미합니다. 민박업도 숙박업에 해당이 되지만 외국인관광 도시민박업의 경우 공중위생관리법에서 정한 규제가 적용되지 않습니다. 다만 반드시 ‘외국인관광 도시민박업’으로 등록을 하고 운영을 해야하며 그렇지 아니한 경우에는 벌금 또는 징역형을 받을 수 있습니다.

 

관할관청에서는 외국인관광 도시민박업 허가 조건으로 해당 아파트의 공동주택 관리규약을 위반하는 사항이 없는지 확인하여 차후 인근 주민들로부터의 민원 소지를 예방하고 있습니다. 공동주택 관리규약에서 만약 외국인관광 도시민박업을 운영하는 것에 일정비율 이상의 동의를 받아야 한다는 유사 문구가 명시되어있다면 반드시 이와 관련한 동의서를 함께 제출해야만 민박업 등록을 해주고 있습니다.

 

외국인관공 도시 민박업 , 한옥체험 추가 시 내국인도 이용 가능 (출처 : 인스타그램)

 

도시민박업으로 등록이 가능한 주택은 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트만 가능합니다. 오피스텔과 근린상가의 경우 도시 민박업으로 등록이 불가능합니다. 또한 외국인의 안전을 이유로 민박업을 운영하는 사업자가 반드시 거주를 해야한다는 조건이 있습니다. 면적은 230㎡(69평 미만) 이하여만 합니다. 기본적으로 외국인만 숙박객으로 받을 수 있지만 호스텔업, 한옥체험 등으로 숙박업을 함께 등록하면 내국인을 대상으로 운영할 수 있습니다.

 

4. 농어촌민박사업

숙박업이 공중위생관리법의 적용을 받는다면, 농어촌민박사업은 농어촌정비법의 적용을 받습니다. 다만 농어촌 지역 또는 준농어촌 지역의 주민만 사업자격을 허가 받을 수 있으며, 주택 연면적 230제곱미터 미만이고, 건축물 용도가 단독주택으로 등록되어 있어야 합니다. 숙박업은 누구나 면적 제한 없이 할 수 있지만 농어촌 민박사업의 경우에는 그 자격이 까다롭다는 점에 주의해야합니다.

 

5. 미신고 운영 후, 대응 방법

신고를 하지 않고 운영을 하다 적발된 경우에는 운영 자체가 불법인지를 몰랐다면 최대한 형사처벌에서 양형을 받기 위해 입증자료를 수집하여 제출해야 합니다. 가장 먼저 불법임을 인지 한 후, 에어비앤비 등록을 취소하고 운영을 하지 않았다는 것을 보여줘야하며, 최대한 양형을 받기 위해 노력해야 할 것입니다.

 

6. 정리

정리하자면 아파트를 임대업 사업자가 단기 또는 장기로 운영하는 것은 문제가 되지 않습니다. 아파트를 숙박업으로 신고하지 않고 에어비앤비에 등록하고 운영하는 것은 불법적 행위로 형사처벌 대상입니다. 수익을 창출하려다 벌금형 또는 징역형에 처해질 수 있습니다. 이 경우 도시지역 아파트가 있다면 외국인관광 도시 민박업으로는 운영이 가능합니다. 한옥체험 등을 함께 등록하여 이용객을 내국인까지 확대하여 운영하는 것이 가장 좋아보입니다.^^