혼인신고 전후 부동산 투자 시, 혜택 비교

결혼식 후, 혼인 신고를 하지 않거나 미루는 부부가 증가하고 있습니다. 혼인신고 후, 법적부부로 인정받았을 때보다 미혼인 경우에 받는 청약, 대출, 세금 측면에서 혜택이 유리하다고 판단되기 때문입니다. 이번 글에서는 이와 관련하여 혼인 신고를 하기 전후의 혜택을 알아보도록 하겠습니다.

 

혼인신고 전후 혜택 비교

신혼부부란?
신혼부부는 혼인신고 후, 일반적으로 7년 이내인 가구 또는 3개월 이내 결혼을 준비 중인 가구를 의미합니다.

 

1. 청약

청약은 특별공급과 일반공급으로 나누어져 있습니다. 신혼부부 특별공급의 경우, 외벌이와 맞벌이로 구분하여 청약에 지원할 수 있는 소득 수준을 제한하고 있습니다. 외벌이는 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% (약 846만원 이하), 맞벌이는 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140% 이하 (2023년 기준, 약 911만원)인 경우에만 신청 가능합니다. 실질적으로 맞벌이인 신혼부부인 경우에는 소득기준을 초과하여 청약에 지원할 수가 없는 경우가 많습니다.

 

신혼부부 특별공급	외벌이	도시근로자 평균소득 130% 이하 ( 월평균 약 846만원 )
	맞벌이	도시근로자 평균소득 140% 이하 ( 월평균 약 911만원 )
일반공급	미혼(1인가구)	도시근로자 평균소득 100% 이하 ( 월평균 약 651만원 )

반면 미혼인 경우에는 주택을 소유한 전적이 없는 경우, 특별 공급에서 생애최초 청약이 가능합니다. 또 일반공급에서 1인 가구의 월평균 소득이 100% (약 651만원) 이하이면 청약이 가능합니다.

 

결혼한 남녀의 월평균 소득이 각각 500만 원이라면 혼인신고 후에는 신혼부부 특별공급 청약을 할 수 없지만 혼인신고를 하지 않으면 각각 일반공급에 청약을 할 수 있습니다.

2. 대출

주택구입자금 대출

주택 구매 시 신혼부부의 경우 국토교통부와 주택도시보증고사(HUG)가 운영하는 연 2% 대 저금리로 주택구입 자금을 빌려주는 디딤돌 대출을 이용할 수 있습니다. 단 소득 수준의 제한을 두고 있습니다. 신혼 부부의 경우에는 무주택 기준, 순자산이 4억 5800만 원 이하, 연 소득 7,000 만원 이하만 가능합니다. 반면 30세 이상의 미혼 1인 가구가 생애 첫 주택을 구매하는 경우에도 연 소득이 7000만 원 이하라면 디딤돌 대출이용이 가능합니다. ( 다만, 30세 이상의 1인 미혼 가구의 경우, 3억원 이하의 주택, 수도권 이내는 60㎡ 크기까지 가능하고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 주거전용면적 70㎡ 이내까지 가능 ) 디딤돌 대출을 이용 가능하며, 대출한도는 1억 5천만원 이내( 생애최초 주택구입자의 경우 2억원 이내 )입니다. 또한 혼인 신고이후 기간이 7년이 초과하면 신혼부부가 아닌 ‘일반부부’로 취급되어 합산소득이 6천만원 이하인 경우에만 이용이 가능합니다.

 

신혼부부전용 구입자금

⦁ 대출대상부부합산 연소득 7천만원 이하, 순자산가액 5.06억원 이하 무주택 세대주

⦁ 신혼부부(혼인기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼예정자)

⦁ 대출금리연 1.85% ∼ 연 2.70%

⦁ 대출한도최대 4억원 이내 (LTV 80%, DTI 60% 이내)

⦁ 대출기간 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)

⦁ 구입예정 주택평가액이 6억원 이하, 주거전용면적 85㎡만 가능 (수도권도시지역이 아닌 읍,면1 100㎡) / 일반부부의 경우에는 주택평가액이 5억원 이하인 주택

구분	대출 한도		구입주택평가액
일반부부	2.5억 원	LTV 70% , DTI 60% 이내	5억원 이하
생애최초	3.0억 원	LTV 80% , DTI 60% 이내	5억원 이하
신혼부부 / 2자녀이상가구	4.0억 원	LTV 70% , DTI 60% 이내	6억원 이하

 

 

전세 대출

주택도시기금에서 지원하는 개인상품 중 ‘신혼부부전용 전세자금’과 ‘버팀목 전세자금 대출’이 있습니다. 이 상품은 금리가 연 1.2%~2.1%의 금리가 제공됩니다. 신혼부부전용 전세자금의 경우, 부부합산 소득이 6,000만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주에 해당면 대출이 가능합니다. 대출한도는 수도권 3억원, 수도권 외 2억원 이내 (임차보증금의 80%이내)에 범위에서 대출이 가능합니다.

신혼부부전용 전세자금
구분	대출 한도	임차보증금
신혼부부	수도권 3억원, 수도권 외 2억원 이내(임차보증금의 80% 이내)	수도권 4억원, 수도권 외 3억원

일반가구 또는 1인 가구의 경우에는 경우에는 ‘버팀목 전세자금 대출’을 이용해야 합니다.. 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억 원 이하 무주택 세대주인 경우 대출이 가능합니다. 다만 대출한도가 수도권 1.2억원, 수도권 외 0.8억원 이내로 ‘신혼부부전용 전세자금’에 비해 작습니다.

 

주택도시기금 대출 상품은 차이가 있으나 전세대출을 위해 필요한 조건 중, 1인 가구의 경의 소득기준이 5,000만원 이하만 되면 상품을 이용할 수 있다는 점이 맞벌이 부부보다 유리합니다.

버팀목 전세자금
구분	대출 한도	임차보증금
일반가구	수도권 1.2억 원 / 수도권 외 8천만원 ( 전세금액의 70% 이내 )	수도권 3억원 수도권외 2억원 이하
무주택 1인가구
신혼가구, 2자녀 이상가구	수도권(서울,인천,경기) 3억원, 수도권 외 2억원 ( 전세금액의 80% 이내)	수도권 4억원 수도권외 3억원 이하

 

 

3. 세금

취득세

조정 지역의 경우, 2주택 취득 시 8% 취득세를 납부해야합니다. 그러나 혼인 신고를 하지 않는 경우, 각각 1주택 취득세인 1.1%만 내면 됩니다. 종합부동산세 (일명 ‘종부세’)의 경우, 혼인신고를 하는 경우, 각각 6억원까지 공제가 가능합니다. 하지만 미혼인 경우에는 11억원까지 가능합니다. 차이가 무려 5억이 납니다.

 

양도세 비과세 혜택

각자 주택 1채씩 소유한 부부가 혼인신고를 하면 ‘1가구 2주택자’에 해당됩니다. 1주택을 보유한 미혼 상태에서는 비과세가 적용받지만, 혼인으로 인해 2주택인 된 경우 자칫 비과세 혜택을 받지 못하고, 양도세를 납부해야하는 부담이 발생할 수 있습니다. 양도세로 인하여 혼인신고를 하지 않는 것을 고려하여 주택을 보유한 남녀가 결혼하는 경우에는 ‘혼인 합가 시 비과세 특례’가 적용됩니다. 1주택을 보유한 남녀가 서로 결혼하여 2주택이 된 경우에는 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되는 특례입니다. 하지만 미혼인 경우에는 일시적 2주택을 이용하면 비과세 혜택을 남녀 각각 누릴 수 있기에 유리합니다.

 

따라서 개인 사정을 고려하여 적절한 혼인신고 기간을 선택하시는게 중요합니다.