가족간 전세 계약 및 대출 가능 유무, 주의할 점

이번 글에서는 가족 간에 전세 계약 가능 여부와 대출 시 주의할 점에 대하여 알아보겠습니다. 가족원간 부동산 거래는 국세청에서 유심히 보기 때문에 거래 전에 반드시 주의해야 할 점을 숙지하고 있어야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 취급이 되어 몇 년동안의 거래금액에 대하여 증빙자료를 첨부하여 소명해야 할 수 있습니다. 그렇다면 가족 간 전세계약 및 대출 가능 여부를 먼저 살펴보고, 가족 간 전세계약을 활용하여 증여를 하는 방법, 혼인 신고 전인 남자친구나 여자친구의 집에 임차인으로 대출이 가능한지를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 가족간 전세계약 

가족원간 정상적인 임대차 계약을 작성하고 계약금과 잔금을 정상적으로 지급하였다면 전세 계약은 인정이 됩니다. 전세금은 시세를 고려하여 책정해야 합니다. 만약 부모에게 자식이 돈을 빌렸다면 증여로 간주되지 않기 위해서는 반드시 차용증을 작성하고 이체 시, 메모에 그 기록을 남기는 것이 유리합니다. 하지만 전세계약의 경우, 전세보증금을 받았다고 해서 딱히 이자를 지급할 필요는 없기에 차용증을 이용한 방법보다 좀 더 유리합니다. 

 

정상적인 전세계약을 위해 필요한 서류 

• 전세계약서 ( 공인중개사를 이용한 계약서 작성이 유리함)
• 전세보증금의 계약금, 잔금 납부 시 입출금 기록
• 임대차신고 , 
• 전입신고 및 확정일자, 임차인은 실제 거주를 해야 하며 임대인 거주하면 안 됨.
• 계약 만기 시, 전세보증금을 실제로 반환 여부 등

 

2. 가족 간 전세 계약 시, 대출 가능 유무

특수관계인에 속하기 때문에 1 금융권을 비롯한 대부분의 은행에서는 대출이 되지 않습니다. 그러나 일부 2 금융권에서는 실제로 등기부에 전세권 설정을 하는 경우에는 가족 간 전세자금 대출을 허용하고 있습니다.

 

 

3. 부모님이 자녀에게 아파트를 증여한 경우, 전세계약 활용방법 

부모가 자녀에게 아파트를 증여한 경우, 자녀는 아파트 취득세 및 증여세를 납부해야 할 의무가 있습니다. 만약 자녀가 이를 납부할 수 있는 돈이 없다면 어떻게 해야 할까요? 무턱대고 부모가 자식이 내야 할 세금을 납부하는 경우, 국세청에서는 납부한 세금에 대해서도 증여세를 과세할 수 있습니다. 그러므로 부모님과 자식이 전세계약을 맺고 자식이 부모에게 받은 전세보증금으로 세금을 납부하면 별도의 증여세가 발생하지 않게 됩니다.  자식이 부모에게 받은 전세보증금 중 일부금액으로 다른 아파트 갭투자를 할 수 있을까요? 별도의 문제가 발생하지 않기 때문에 가능합니다.

4. 혼인신고 전, 남자친구 또는 여자친구가 소유한 주택에 전세대출가능 여부

혼인신고를 하지 않은 남자친구와 여자친구는 법적으로 남남에 속합니다. 이런 경우, 남자친구나 여자친구가 소유한 주택에 상대방을 세입자로 한 임차계약서를 작성하고, 전세대출을 받을 수 있을까요? 법적으로 남남이기에 은행에서는 임대인과 임차인이 서로 연인관계라는 것을 알 수 없습니다. 그렇기에 대출을 받는데 아무런 지장이 없습니다. 그런데 만약 차후 혼인 후, 신고를 하게 되었을 때, 어떻게 될까요? 계약 만기 되기 전까지, 대출금은 회수가 되지 않습니다. 전세대출이 만기 되었을 때, 더 이상 연장을 할 수 없습니다. 또한 연인관계인 임대인이 임차인의 주소로 전입할 수 없습니다. 그렇기에 규제지역의 경우, 비과세를 받기 위해서는 2년간의 실거주를 해야 하나 이를 채우지 못하게 됩니다.